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本文以北京市动物园批发市场(简称动批)为例,通过多次实地调研和深度访谈,对旧城商业功能更新涉及到的多个动因及影响因素进行归纳,并从现代治理角度分析了多元主体在对待特定旧城更新策略时对上述因素的重视程度,最后得出结论,即旧城更新最关键的是解决不同利益相关者的利益协调问题。规划者作为旧城功能更新的决策层,只有通过不断努力尝试,寻求实现各方利益平衡的规划方案,才能实现经济、社会可持续发展的"多赢"局面。