CH公司是一家以房地产开发、设计、工程监理等建筑业务为主的集团公司。公司成立20多年来,连续多年荣获许多国际建筑奖项,拥有较强的工程建筑实力。近几年,CH公司有意开拓海外地产市场、扩张业务范围,在原有CH建筑业务板块基础上,开发CH海外置地业务。CBD楼盘项目是CH公司发展海外置地业务的第一枪,该项目位于马尔代夫首都马累岛,是一个集居住、购物、娱乐、办公于一体的商住楼盘项目。可以说,CBD项目运营成功与否,对CH公司未来的发展战略有重要的影响作用。目前,CBD项目在开发运营过程中存在很多问题:营销团队缺乏海外楼盘操盘经验且营销意识薄弱、目标市场重点考虑马累本地市场选择不恰当、实行的营销推广策略与项目定位严重不符,外加2018年马尔代夫政府换届,新政府对上届政府引进投资项目进行重新审查,也对项目发展产生了一定的不利因素。至此,CBD项目销售节奏严重放缓,营销工作陷入困局。在此背景下,笔者提出“如何为海外地产公司设计一套行之有效的国际营销策略”研究问题,这一研究问题对于CH公司未来继续开展海外置地事业储备营销策略具有实践意义,对于国内房地产企业走出去具有借鉴意义,对于探索海外房地产企业开展国际营销研究具有一定理论意义。在研究过程中,本文采用了文献分析法—吸收国内外学者的研究成果、整理本文研究思路;实地调查法—收集项目相关资料、了解马尔代夫社会环境情况;案例分析法—以CBD这个海外项目为案例开展房地产国际市场营销分析和比较研究的方法—对比三个竞争对手进行优劣势比较研究。纵观全文,笔者以CH公司马尔代夫CBD项目为研究对象,结合PEST、SWOT等理论工具,从CBD的营销环境入手进行了详细分析:首先分析CBD项目外部政治、经济、社会、技术营销环境,然后从品牌实力、物质资源实力、技术资源实力和人力资源实力四方面分析CH公司内部资源环境,再次对CBD项目优势、劣势,面临的机会、威胁进行分析,最后选取三个竞争对手进行对比分析。接着,运用STP战略重点研究CBD项目的目标市场细分及市场选择,通过分析找到CBD项目的市场定位。在明确了目标市场及定位后,结合上述分析,选择6P营销组合策略,从产品、价格、渠道、推广、公共关系、政治权利关系六个方面设计适合CBD项目的营销策略。最后,从组织架构、人员保障、制度保障、风险控制四个方面对营销策略的实施提出一些可行性建议。通过上述一系列分析研究,本文认为CBD项目具有明显的企业竞争实力,可借助SO增长型策略发挥企业优势、抢占马尔代夫房地产市场先机;在马尔代夫选择“改善马尔代夫人居环境的生态环保项目”“马尔代夫首个高端豪宅商住综合楼盘项目”的市场定位,针对海外市场强调“兼顾享受世界顶级海景及超高投资回报的稀有标的”的市场定位;同时在营销策略方面引入定制化营销观念营销空中别墅,执行推广策略时要重视普及知识营销观念、文化营销观念等策略;人员保障方面应重点重组打造国际化专业营销团队,为营销策略的实施提供保障措施。本文的研究成果可以被CH公司在实践中应用,从而帮助CH公司打开国内外销售市场,化解公司面临的困局,实现企业价值。