房地产信托投资基金直译自Real Estate Investment Trusts(简称REITs),肇始于19世纪美国马萨诸塞州的商事信托,最初旨在绕开禁止公司拥有房地产的法律管制。但随着越来越多投资者的涌入以及国民对房地产投资的迫切需求,20世纪60年代美国国会修正《国内税收法典》(Internal Revenue Code)正式允许设立REITs,并于1961年发行了世界上首支REITS。由于REITs投资门槛低、预期收益稳定、投资风险小,它逐渐吸引了大量投资者,目前已成为美国金融市场重要投资工具之一,并在短短几十年内被世界许多国家所效仿。随着国家不断加强对房地产行业的宏观调控,房地产企业融资难度不断加大,为了应对寒冬,我国房地产企业开始寻求与信托业的合作,并逐步开始出现一批以现有信托法律体系为设立依据的房地产信托项目,虽然这些项目在本质上并不是真正意义的REITs,但其中不乏有一些项目(如天津欧尚计划等)已经具备了REITs的基本雏形。随着今年来我国资产证券化以及泛资产运动的方兴未艾,社会对房地产产业升级的呼声不断提高,我国引入REITS法律制度可谓势在必行。房地产信托投资基金是指由特定或不特定多数人作为委托人依据契约——包括信托合同、资产管理合同、基金委托合同、公司章程等——将自己的财产委托或交与受托人,并由银行作为财产托管人保管该信托财产,由受托人对该资产进行房地产项目投资,受益人享有投资收益而成立的投资基金。在我引入REITs有着如下的优点①REITs是我国房地产开发企业拓展融资渠道的必然要求;②REITs是我国房地产业升级的重要支柱；③REITs是我国城市化发展的必然选择；④RETIs能够为各类投资者带来客观稳定的投资回报。我国开始关注房地产信托投资基金并非始于今日,可以说从05年甚至更早就有人开始勾勒我国未来房地产信托投资基金的蓝图。如何兼顾房地产建设资金需求、投资者财产安全、房地产产业升级以及关系到国计民生的房价成为了房地产信托投资金关注的焦点。本文的主要观点及结论如下：首先,房地产信托投资基金(REITs)的命名本身就是一个对英文词汇的直接翻译,不能因此就缩小了我国REITs应有的外延。可以说我国房地产信托投资基金的所包括的范围极为广泛,是投资基金或产业基金的一种。因此,只要是由特定或不特定多数人作为委托人依据契约——包括信托合同、资产管理合同、基金委托合同、公司章程等——将自己的财产委托或交与受托人,并由银行作为财产托管人保管该信托财产,由受托人对该资产进行房地产项目投资,受益人享有投资收益而成立的投资基金或产业基金都可以视为房地产信托投资基金。另外不论从促进我国房地产产业升级,还是拓展房地产的投资渠道,或能够为投资带来可观的投资回报上,在我国引入REITs都是大势所趋,不可阻挡。其次,从我国现有或即将颁行的法律看,我国正在努力构建以集合计划型REITs、契约型REITs及公司型REITs为体系法律制度。随着最新版《信托公司房地产信托投资基金计划试点管理办法》(草案)以及其他法律法规及规章制度的颁行,可以说,以信托公司为主导的集合计划型REITs及契约型REITs基本已成定局,公司型REITs也已“箭在弦上”。但需要提请注意的是,在看到成绩的同时仍存在着如REITs法律体系不健全、相关配套法律制度缺失、监管不明等一系列问题亟待解决。再次,本文强调在讨论我国未来REITs发展模式时,一方面不能因私募型REITs或抵押型REITs违反了投资基金的本质或其本身在世界REITs体系中所占份额较小,而将集合计划型REITs排除出我国REITs之外；另一方面也不能因公司型REITs的引入存在较大困难(主要是上市机制的建立)而忽视了对其的研究。我国REITs的运作模式及法律体系应当是一个包括了集合计划型REITs、契约型REITs以及公司型REITs的完整体系。最后,在未来对我国REITs进行法律制度建设时应当注重以下几点：①中国银监会及中国证监会应尽快完善相关REITs立法工作,同时REITs相关的诸如税收优惠法律制度、财产登记法律制度等法律制度也应尽快做出调整以适应我国REITs的发展。并最终在上述基础上进行《房地产信托投资条例》或《产业投资基金法》的立法工作。②尽快统一协调好中国银监会和中国证监会的REITs监管权限,同时积极发挥行业自治组织的作用,在我国建立起行政监管与行业自律相结合的REITs监管体系。③加强REITs的风险防范机制。可以从加强REITs内部治理与激励机制、建立强制性、持续性的REITs信息披露机制,以及完善REITs受托人责任制度等方面加强REITs的风险防范机制。本文的基本思路如下：第一部分,对房地产信托投资基金的内涵及外延做出准确界定,并对与REITs相关的概念进行必要的辨析；其次,在看到房地产信托投资基金制度优势的同时也应提请注意到REITs制度本身所带来的风险,以期为后文探讨我国全面引入该制度做必要的理论铺垫；最后,对我国引入REITs的必要性进行了深入的分析,试图对我国的REITs制度移植做适当的实践铺垫。本部分的主要目的就是对相关概念的引入以及明确,以期为后文的继续进行铺垫。第二部分,本部分通过以下两方面展开：一方面,在对我国现行或将要实行的房地产信托投资基金法律法规及规章制度进行较为详尽的梳理之后,对这些法律法规之间的联系与区别,以及对我国房地产信托投资基金发展所应有的影响进行必要的评价与阐述；另一方面,就目前我国房地产信托投资基金存在的法律问题进行了详细的论述。该部分的主要目的在于对我国目前较为繁杂的房地产信托投资基金法律体系进行完整的梳理和基本的归纳总结,并予以评价,以期为后文的论述提供详尽的法律支持和佐证,而非自说自话的成文,避免重蹈我国目前房地产信托投资基金理论研究中存在法条研读不清的覆辙。第三部分,对当今的美国REITs市场展开介绍,然后比较分析香港REITs市场的概况和特点。美国房地产信托法律在当前世界各国中最为发达,且具有典型意义和价值,因此在发展历程中着重介绍了美国REITs的发展,法律体系,以及现行交易结构。再比较香港,这一严格按照现有法律框架发展和运作,较保守的REITs市场,希望我国房地产市场实际情况能从中有所借鉴。第四部分,首先,介绍了目前在我国现实存在的C-REITs实例,以便对我国目前REITs有一个直观的了解；其次,则深入地探讨了未来我国三种REITs模式的具体形式,以及各自的优劣,并在此基础上展开对我国REITs模式进行选择的探讨；最后,就未来我国的REITs法律制度建立提出自己的意见与建议。该部分为文章主体,主要是对未来我国房地产信托投资基金的展望和一些立法建议。本文的主要创新点是：本文的立论及相关论点都是在对当前房地产信托投资基金新法旧法的逐条仔细研读与对比的基础上进行的。由于我国目前房地产信托投资基金仍处于造法阶段,而几部新法对我国房地产信托投资基金也确实起到了极大的推动作用,因此,对已公布法条的仔细研读与考证,并以此为基础进行障碍分析及制度构建的建议是必不可少的。但由于本文所引注法条多为最近出台或修改的条文,目前在学界还有待继续研究。