不动产预告登记制度价值能否发挥以及能在多大程度上发挥,很大程度上依赖于不动产预告登记能在哪些领域,针对哪些对象进行适用。我国《物权法》第一次以法律形式明确了哪些情形可以适用不动产预告登记,后续相继实施的行政法规和部门规章等进一步细化了不动产预告登记的适用范围,但总体而言对于哪些权利和内容可以进行不动产预告登记都规定的过于模糊和笼统,《不动产登记暂行条例实施细则》在确定哪些权利和内容可以纳入不动产预告登记的范畴时,以“法律、行政法规规定的其他情形”进行兜底规定,该规定明显缩小了不动产预告登记的适用范围,否定了我国各地根据地方性法规、地方政府规章等开展不动产预告登记的实践,限制了不动产预告登记选择适用的意思自治,与《物权法》的立法精神相违背,不便于不动产预告登记在实践中的适用,无法全面发挥不动产预告登记制度的价值与作用。2020年5月28日通过的我国《民法典》第221条再次确认了不动产预告登记适用范围,但并未实质改变我国《物权法》的规定,并未克服《物权法》关于不动产预告登记适用范围规定的不足。本文通过对不动产预告登记适用范围的内涵和外延的研究,对不动产预告登记适用范围的实践分析,希望能为完善我国不动产预告登记制度以及《民法典》提供一定思路。本文除了导论和结语外,从如下四个方面展开论述:第一部分,阐述不动产预告登记制度本身所具有的价值。笔者认为对于不动产预告登记制度价值的阐述是分析不动产预告登记适用范围的起点,也是后续展开不动产预告登记适用范围完善的最终归属。不动产预告登记制度横跨了债权法和物权法两大领域,故而笔者分析了不动产预告登记制度具有平衡物权与债权;维护诚实信用原则;维护交易安全和交易秩序、提高交易效率等价值。第二部分,不动产预告登记适用范围的立法比较研究。不动产预告登记制度在国外民法中历史较为悠久,但在我国民法上是比较新的制度。此部分中,笔者总结了大陆法系和英美法系关于不动产预告登记适用范围的立法现状,梳理了不动产预告登记适用范围确定的依据,探寻了各国和各地区确定不动产预告登记适用范围的规律,为后续提出我国不动产预告登记适用范围的立法完善建议提供相应参考借鉴。第三部分,我国不动产预告登记适用范围的立法现状及具体实践。这部分中笔者从法律、行政法规、部门规章、地方性法规四个层级,详细分析了关于确立哪些情形可以适用不动产预告登记的具体规定,并指出具体规定的不足之处。同时,笔者详细介绍了我国上海市、南京市、成都市等地关于不动产预告登记的具体实践并总结了各地关于不动产预告登记具体实践的现状。通过对比分析我国各地关于具体办理不动产预告登记情形的不同,明确完善我国不动产预告登记的实践需要。第四部分,我国不动产预告登记适用范围的立法完善。这部分中笔者首先分析了完善我国不动产预告登记适用范围的路径基础,同时,笔者在前文论述的基础上提出完善我国《民法典》关于不动产预告登记适用范围的建议。笔者认为我国《民法典》从权利的具体呈现及表现形式角度对不动产预告登记适用范围加以规定,此种模式无法列举权利的所有表现形式。在梳理各国和各地区关于哪些权利和内容可以适用不动产预告登记的基础上,应该以权利概括的方式确定哪些情形可以进行不动产预告登记,因而,笔者认为我国不动产预告登记的适用范围为“以不动产物权变动为目的的债权请求权,以及附条件、附期限的前述请求权”。同时,笔者认为应该改变将不动产预告登记适用范围限定在“法律、行政法规规定的其他情形”的规定,以更加开放和包容的态度看待不动产预告登记,笔者认为应当调整为“不违反法律、行政法规的其他情形”,从而充分、全面发挥不动产预告登记制度的价值。