长期以来,我国城乡二元分割的土地管理制度造成城市和农村土地利用现状的巨大差别,城市建设用地扩张依靠征地制度解决,农村集体建设用地特别是宅基地无法通过流转自由配置。随着农村劳动力转移及农民市民化的快速推进,农村人口不断锐减,城市人口的不断增加对城市公共基础设施用地的需求带来持续的压力,形成城镇建设用地的供需矛盾。然而,农村人口的减少并未相应的减少农村建设用地面积,农民保留自家宅基地进城成为普遍的现象。因此,城镇建设用地短缺的同时,农村宅基地普遍存在闲置、浪费等利用效率低下现象。此外,依靠征地制度补充城市建设用地的传统方法面临着成本的上升、社会矛盾的激化,因而可持续性难以为继。因此,改革现行的土地制度,在尊重农民意愿的情况下合理引导农村宅基地退出,不仅能够提高农村土地的利用效率,缓解城市建设用地的供需矛盾,还推进了城乡的统筹发展和新农村建设,对城市化以及地域经济发展具有十分重要的意义。本文在梳理农村宅基地相关研究的基础上,首先,分析建国以来中国农村宅基地制度演变历程,对现行宅基地制度特性进行评价,总结宅基地退出制度的必要性并归纳退出路径的障碍因素;其次,从宅基地功能视角构建农户宅基地退出意愿影响因素体系,并对宅基地退出影响因素进行理论分析;最后,以盐城实地调研数据为基础,建立Logistic模型对宅基地退出意愿影响因素进行实证分析,针对分析结果得出宅基地退出的政策启示。本文结论:(1)宅基地“一户一宅”、“身份限制性”等政策不符合《继承法》和《物权法》等法律的相关规定和精神,损害了农户的财产权益,宅基地制度改革是众望所归。(2)宅基地作为退地行为的客体,其对农户的功能作用是宅基地退出决策的重要影响因素。其中,居住功能是宅基地的基本功能;社保功能是宅基地的衍生功能;资产功能是宅基地功能变迁的结果,顺应了农户对宅基地的功能诉求;伦理功能是宅基地主观精神上的内在需求。(3)Logistic模型分析结果显示,农户宅基地退出意愿与居住率、建筑面积、房屋结构、宅基地利用现状、宅基地预期出售价格、邻里往来频繁度以及非物质依赖度有负相关关系;城镇住房情况与非农职业稳定度有正相关关系。根据研究结果得出以下四方面政策启示:第一,要推进城乡一体化户籍制度改革,完善外来务工人员住房保障制度,减弱宅基地住房保障功能;第二,宅基地资产价值的显化带来的高昂成本迫使征地制度改革,征地制度不应成为宅基地退出的主要选择路径,应把市场机制引入农村土地市场;第三,弱化宅基地社会保障功能,让位于宅基地资产功能,放权于农民,使其拥有占有、使用、收益和处分完整权能,为农村公民提供公平的社会保障,健全社会保障体系;第四,加强城乡一体化建设,促进城乡融合发展,减弱农民对宅基地的情感依赖以降低宅基地伦理功能对宅基地退出的阻碍。