自互联网发展成熟以及中国商业地产竞争进入白热化阶段后,中国实体购物中心零售市场面临着激烈的冲击,现阶段发展要求管理者尽快更新传统的决策思维及购物中心运营模式。由于目前消费者选择多样,区域同质竞争激烈,所以商业开发商必须高度重视提升公司产品、重塑消费者消费粘性等问题。CR公司购物中心目前仍属于传统的运营管理模式,本文通过对CR公司购物中心运营现状的科学分析,梳理新零售冲击下运营管理问题、挖掘其中可提升的空间、结合新零售发展对实体零售的要求,并借助EBITDA投资回报指导模型,设计出切实可行的购物中心运营优化方案。本文首先从统筹全文的角度出发,介绍研究背景、研究意义,并结合文献查找的结果,对国内外学者在新零售运营管理方面取得的研究成果开展系统性介绍,确定文章的研究任务和内容,再而,分别进行同行企业产品的对标、分析可借鉴的做法;介绍新零售运营管理的理论概念,提出本文的理论依据,为下文对CR公司购物中心运营管理提升的分析构建扎实的理论基础,增强全文的说服力。再而介绍CR公司的发展历程和组织架构,根据其近年来的购物中心发展实况,重点介绍发展规模、运营管理模式、投资回报情况等方面,论证CR公司购物中心目前仍属于传统的运营管理模式,与新零售发展的要求不匹配。在此基础上,从人、货、场三个方面出发,分析公司产品的优化空间,以EBITDA投资回报率作为方案优劣的评判指标,制定科学的决策理论。最后,从制度保障、技术保障、资金保障和人才保障四个角度出发,提出保障优化购物中心运营方案可顺利实施的具体措施,进一步推动CR公司购物中心运营水平、投资回报的提升。研究发现,CR公司购物中心运营待提升的空间包括:投资回报率较市场水平中等偏低、项目体验性一般。问题的成因集中在制度、技术等方面。依据新零售发展方向及EBITDA回报模型的指导开展方案设计,为CR公司购物中心运营的优化积累了实践经验,同时也能为其他同类型的企业提供参考。