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转租合同是一种特殊的租赁合同，是承租人通过转移租赁物使用收益权能，最大程度地实现对租赁物的租赁权的一种特殊方式。在我国经济快速发展的当下，房屋转租行为十分普遍。但我国法律对转租行为关注不够，相关规定主要体现在《合同法》224条，该条对出租人同意权的效力和限度、合同解除权的行使规则等规定并不够明确和完整。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解》虽然进一步规定了出租人合同解除权行使的除斥期间、次承租人的代偿请求权，但对权利具体行使规则未臻明确。现行立法没有协调好出租人、承租人和次承租人三方的利益冲突，对次承租人利益关注不足，没有区分民事转租和商事转租，相关规定仅根据民事转租的特点进行考虑，不利于商事经营活动的开展。转租行为主要通过合同规制，此间涉及到转租合同的效力、履行及终止的问题，转租合同与原租赁合同虽是两个合同，但转租以原租赁合同的有效作为履行基础，在合同法的框架下，如何完善相关规定，扩张次承租人的权利救济途径，值得探讨。
本文分为四章，其主要内容是：
第一章是论述研究房屋转租合同相关问题的重要性和必要性，并对本文探讨的房屋转租合同的范围予以明确。首先结合长租公寓发展的现状和困境，提出进一步厘清房屋转租合同相关内容的必要性。接着，对房屋转租和租赁权让与进行界分，认为转租不涉及债权债务的全部转移，不属于租赁权让与。再次，从转租合同的订立形式出发，对于现实中大量存在通过签订合作协议、联营协议等方式掩盖转租真实意图的情形，认为应以实质重于形式的原则认定是否构成转租。
第二章是对我国房屋转租合同的立法和实务现状进行梳理，指出房屋转租合同立法存在的具体问题。我国现行法律规定更偏向保护出租人的利益，对次承租人利益保护不周。关于转租合同的规定更多是按照民事转租的特点设计的，没有明确区分商事转租和民事转租。在司法实务中，由于立法对诸如擅自转租下转租合同的效力、出租人同意对转租的影响、次承租人是否享有优先购买权等问题没有明确，法院大多遵循相关法律和司法解释的思路处理，但判决和说理各不相同，某些发达地区的法院更是根据当地经济发展的实际作出了不同的处理。因此，相关问题的探讨有待深入。对于用于商事经营的房屋转租问题，法院没有完全遵循现有转租的规定，而是从商事实践出发，依据诚实信用原则处理诸如禁止转租的约定是否合理、出租人同意的限度大小等问题，反映出商事实践对现行转租规定提出更多的挑战。
第三章进一步探讨如何平衡转租关系中三方当事人的利益冲突。首先分析出租人同意对转租合同效力的影响。不能简单地认为出租人同意是转租合同的有效要件，在讨论出租人在转租问题的权利时，应该区分出租人的知情权与同意权，承租人订立转租合同需通知出租人，否则构成擅自转租。出租人是否同意并不影响转租合同的效力和租赁物损害赔偿责任的承担，且同意权的行使本身应该受到限制，若出租人拒绝转租的理由正当，出租人可以拒绝转租，并可解除原租赁合同，要求承租人或次承租人返还租赁物。若出租人拒绝转租后并未行使解除权，则不可直接要求次承租人返还租赁物。接着从出租人在擅自转租下享有的合同解除权出发，进一步肯定限制出租人同意权的合理性。目前该解除权行使的条件不符合合同法总则中法定解除权行使的要件，是法律对出租人作出的利益倾斜。在当今社会，次承租人的利益需要予以更多的关注，通过限制出租人合同解除权的行使重构擅自转租下出租人的合同解除权。再次，分析原租赁合同对转租合同效力的影响。由于导致租赁合同无效的原因一般是存在严重违法行为，次承租人对无效原因应为明知，无需为保护次承租人的利益承认转租合同的效力。在考虑原租赁合同被撤销对转租合同的影响时，需分析原合同被撤销的原因。若原租赁合同因承租人和次承租人恶意串通欺骗出租人而被撤销，次承租人不可主张转租合同有效。当原租赁合同因一方行使解除权而发生权利终止时，需区分解除的原因考虑对次承租人利益的影响。对于擅自转租下出租人正当行使合同解除权的，次承租人可以转租合同实际上不能履行为由对承租人主张违约责任，不论次承租人对未经同意是否明知。出租人以根本违约为由解除原租赁合同的，不可认为出租人直接承受转租合同，转租合同将由于不能履行亦发生终止。若承租人隐瞒出租人拒绝转租或未获同意的事实，次承租人可以欺诈为由主张撤销合同。若承租人与出租人协商解除原租赁合同，由于该解除对次承租人产生不利影响，若转租合同约定次承租人享有优先承租权的，出租人需遵守该约定，在同等条件下保障次承租人对原租赁物的承租权。最后，当出租人在转租期间转让转租物，应当承认承租人和次承租人都享有优先购买权，在确认二者先后顺位时需根据转租时间的长短予以考虑。当次承租人从出租人处取得转租物的所有权，并不影响原租赁合同和转租合同的继续履行，此时合同不因发生混同而消灭。
第四章对民事转租和商事转租关系进行分析。从商事转租的特点出发，明确民事转租和商事转租的区别，对商事房屋转租合同的形式、有效要件等区分规制，同时采取更有利手段保护次承租人的续租权。商事房屋转租合同应不以书面订立为必要，就此并不构成无期限合同，一方不可任意解除。商事转租不以出租人同意为必要，承租人可自由转租。应重视保护其续租权。商事转租的承租人应不享有优先购买权，优先承租权和优先购买权也并不足以有效的保障商事转租中承租人和次承租人的利益，需完善我国商事租赁续租制度时，肯定次承租人承租期间对商业地产本身价值增加的贡献，承租人拒绝续租时，可要求相应的补偿。
本文分为四章，其主要内容是：
第一章是论述研究房屋转租合同相关问题的重要性和必要性，并对本文探讨的房屋转租合同的范围予以明确。首先结合长租公寓发展的现状和困境，提出进一步厘清房屋转租合同相关内容的必要性。接着，对房屋转租和租赁权让与进行界分，认为转租不涉及债权债务的全部转移，不属于租赁权让与。再次，从转租合同的订立形式出发，对于现实中大量存在通过签订合作协议、联营协议等方式掩盖转租真实意图的情形，认为应以实质重于形式的原则认定是否构成转租。
第二章是对我国房屋转租合同的立法和实务现状进行梳理，指出房屋转租合同立法存在的具体问题。我国现行法律规定更偏向保护出租人的利益，对次承租人利益保护不周。关于转租合同的规定更多是按照民事转租的特点设计的，没有明确区分商事转租和民事转租。在司法实务中，由于立法对诸如擅自转租下转租合同的效力、出租人同意对转租的影响、次承租人是否享有优先购买权等问题没有明确，法院大多遵循相关法律和司法解释的思路处理，但判决和说理各不相同，某些发达地区的法院更是根据当地经济发展的实际作出了不同的处理。因此，相关问题的探讨有待深入。对于用于商事经营的房屋转租问题，法院没有完全遵循现有转租的规定，而是从商事实践出发，依据诚实信用原则处理诸如禁止转租的约定是否合理、出租人同意的限度大小等问题，反映出商事实践对现行转租规定提出更多的挑战。
第三章进一步探讨如何平衡转租关系中三方当事人的利益冲突。首先分析出租人同意对转租合同效力的影响。不能简单地认为出租人同意是转租合同的有效要件，在讨论出租人在转租问题的权利时，应该区分出租人的知情权与同意权，承租人订立转租合同需通知出租人，否则构成擅自转租。出租人是否同意并不影响转租合同的效力和租赁物损害赔偿责任的承担，且同意权的行使本身应该受到限制，若出租人拒绝转租的理由正当，出租人可以拒绝转租，并可解除原租赁合同，要求承租人或次承租人返还租赁物。若出租人拒绝转租后并未行使解除权，则不可直接要求次承租人返还租赁物。接着从出租人在擅自转租下享有的合同解除权出发，进一步肯定限制出租人同意权的合理性。目前该解除权行使的条件不符合合同法总则中法定解除权行使的要件，是法律对出租人作出的利益倾斜。在当今社会，次承租人的利益需要予以更多的关注，通过限制出租人合同解除权的行使重构擅自转租下出租人的合同解除权。再次，分析原租赁合同对转租合同效力的影响。由于导致租赁合同无效的原因一般是存在严重违法行为，次承租人对无效原因应为明知，无需为保护次承租人的利益承认转租合同的效力。在考虑原租赁合同被撤销对转租合同的影响时，需分析原合同被撤销的原因。若原租赁合同因承租人和次承租人恶意串通欺骗出租人而被撤销，次承租人不可主张转租合同有效。当原租赁合同因一方行使解除权而发生权利终止时，需区分解除的原因考虑对次承租人利益的影响。对于擅自转租下出租人正当行使合同解除权的，次承租人可以转租合同实际上不能履行为由对承租人主张违约责任，不论次承租人对未经同意是否明知。出租人以根本违约为由解除原租赁合同的，不可认为出租人直接承受转租合同，转租合同将由于不能履行亦发生终止。若承租人隐瞒出租人拒绝转租或未获同意的事实，次承租人可以欺诈为由主张撤销合同。若承租人与出租人协商解除原租赁合同，由于该解除对次承租人产生不利影响，若转租合同约定次承租人享有优先承租权的，出租人需遵守该约定，在同等条件下保障次承租人对原租赁物的承租权。最后，当出租人在转租期间转让转租物，应当承认承租人和次承租人都享有优先购买权，在确认二者先后顺位时需根据转租时间的长短予以考虑。当次承租人从出租人处取得转租物的所有权，并不影响原租赁合同和转租合同的继续履行，此时合同不因发生混同而消灭。
第四章对民事转租和商事转租关系进行分析。从商事转租的特点出发，明确民事转租和商事转租的区别，对商事房屋转租合同的形式、有效要件等区分规制，同时采取更有利手段保护次承租人的续租权。商事房屋转租合同应不以书面订立为必要，就此并不构成无期限合同，一方不可任意解除。商事转租不以出租人同意为必要，承租人可自由转租。应重视保护其续租权。商事转租的承租人应不享有优先购买权，优先承租权和优先购买权也并不足以有效的保障商事转租中承租人和次承租人的利益，需完善我国商事租赁续租制度时，肯定次承租人承租期间对商业地产本身价值增加的贡献，承租人拒绝续租时，可要求相应的补偿。