由于我国资本市场目前正处于快速发展的阶段,企业之间的并购、重组等资产交易行为都离不开对企业的价值进行评估,因此企业管理者及投资者都越来越关注企业的内在价值。房地产为促进我国GDP的增长做出了杰出贡献,同时促进了就业,但随着近年来房价的突飞猛进,随之而来的是政府对房地产行业限售限购限贷等一系列政策调控,使得房地产行业发展受限。近年来房地产企业债务融资日渐困难,融资成本逐渐增高,源于银行对房地产行业信贷政策的收紧,一些中小型房地产行业的生存则受到一定威胁,所以并购和整合在房地产行业内接连发生。那么对房地产行企业进行价值评估显得尤其重要,本文选择有代表性的房地产行业的龙头企业保利地产,对其进行估值分析。本文首先对企业价值评估的相关理论进行阐述,基于企业价值的含义,阐述了企业价值在不同情况下的价值类型。基于企业价值评估的理论,构建了EVA及FCFF评估房地产的模型,并且针对房地产行业的整体性、周期性、高投资及高风险性等,分析两种模型运用于房地产评估的优势,同时选择了各项准备金、非经常性损益、商誉等会计科目对EVA所需用到的指标进行调整。为了更加准确的对案例公司进行估值,本文详细的对当前房地产公司所处的宏观经济环境、行业发展现状进行分析,发现尽管国家对此行业进行了一系列的宏观政治调控,但是这并没有影响房地产行业的发展速度,其依然以高于GDP的增长速度保持增长。随着房地产行业未来市场供需的稳定,具有品牌优势及央企背景的保利地产的市场份额将会进一步增加,目前保利地产正处于一个转折发展的阶段,综合对其财务状况的分析,将其未来分为了转折发展期和稳定增长期,采用两阶段模型,分别使用EVA和FCFF的方法进行评估。通过双变量敏感性测试,发现加权平均资本成本的选择在更大程度上影响着企业的价值。本文在预测企业增长率时,以各大券商对保利地产未来两年营业收入的预测为参考。最终使用两种方法评估得到的结果均高于2019.12.31保利地产收盘的股价,且EVA评估的结果更加接近市场价值。由评估结果可知,保利地产目前被低估,这与我国目前资本市场机制不健全,企业价值受到投资者主观偏好影响、房地产企业不受到投资者看好等因素有关。总体来说,随着我国资本市场的越发成熟,FCFF及EVA评估模型在我国将更加广泛的运用于实务界评估,且EVA模型将更加适用于房地产企业价值评估。而对于本文案例公司保利地产,笔者相信其未来的发展,即使面对当前房地产行业发展受限的形势下,也能充分发挥自身优势,进一步增大市场份额,为企业创造更大的价值。