实物期权，是一种金融衍生工具，于二十世纪八十年代末逐步广泛地应用在投资决策、财务管理、价值评估领域。实物期权是以实物投资为标的资产的期权，具体表现为在经营、管理、投资等经济活动中，使企业在将来具有活动空间和投资的可能性，并能根据变化的市场，以各种形式获得进行决策的权利。目前，中国的房地产企业在进行项目分析和评价上，仍主要采取内部收益率(IRR)和净现值(NPV)等传统投资决策分析方法。这类基于折现现金流(DCF)法的项目分析和评估方法存在着理论缺陷，不能有效而合理地评估长期的、跨区域的、多阶段滚动开发、具有较高不确定性的房地产项目。大型房地产项目在运作过程中具有极大的不确定性，这种不确定性是有价值的。实物期权方法因其合理性、先进性，恰恰弥补了传统投资决策方法的不足，能够更客观、真实地评估大型房地产项目的整体价值。文章分析了现行房地产投资决策思维方式，并在实物期权思想的指引下，通过理论与实际相结合、定性与定量分析以及比较分析的方法，指出了传统投资决策方法的不足，展示了实物期权的合理性和科学性。文章系统地介绍了房地产项目投资决策中实物期权的特征、价值和定价模型，对其在房地产投资中的创造运用过程作了阐述。全文围绕深天健在长沙开发的“芙蓉盛世”房地产项目作为实证展开，分析了项目存在的延迟期权和分阶段投资期权，从定性和定量的角度去挖掘投资决策中潜在的实物期权的价值。在阐述了实物期权价值计算的主要模型：二叉树、B-S模型，以及计算复合期权的Geske模型的基础上，探寻其在项目延迟期权价值和分阶段投资期权价值计算中的应用。论文通过对“芙蓉盛世”项目进行案例应用研究，在传统投资决策分析的同时，应用实物期权的定价模型，计算出项目的延迟期权价值和分阶段投资期权价值，对比说明了实物期权理论应用于房地产投资决策，不是对传统投资分析方法的简单否定，而是在保留房地产项目传统分析方法合理内核基础上，对传统投资分析方法固有的局限性进行了突破和进一步的发展。实物期权思维方式规避了不确定性带来的消极影响，创造了更多的机会价值，形成新的房地产投资决策思想。