房地产行业作为我国国民经济的支柱产业,具有现金流周转快、资金需求大的特性。但随着2005年以后“国八条”、“国六条”等政策的相继出台,政府不断收紧房地产企业的信贷规模,限制资金流入房地产行业,融资难成为了房企亟待解决的问题。为了拓展融资渠道,许多房企转向资本市场,并选择比IPO门槛更低、限制性更小、效率更高的借壳模式上市。据CSMAR统计,2005-2020年在A股上市的65家房地产企业中,有48家为借壳上市模式的上市企业,其占比超过70%。但借壳上市在满足借壳方融资需求的同时,也会改变上市公司的控股股东、资产质量等,相关实证研究表明被借壳的上市公司相比于IPO上市公司,其大股东私利行为一般更严重。尤其自2016年以后,资本市场中频繁出现借壳方借壳上市后以大股东的身份进行利益侵占的事件,较大程度地阻碍上市公司的发展,损害中小股东的利益,甚至会破坏资本市场的正常秩序。基于此,本文采用文献研究法和案例分析法,梳理国内外相关的研究成果,并结合委托代理、信息不对称和控制权私人收益三大理论,选择*ST中珠为案例研究对象,研究其房地产大股东——中珠集团借壳上市后,如何侵占上市公司和中小股东的利益。具体研究问题为:（1）房地产企业借壳上市后通过哪些方式侵占上市公司和中小股东利益;（2）房地产企业借壳上市后的大股东利益侵占行为对上市公司的影响;（3）房地产企业借壳上市后大股东利益侵占行为的成因,尤其大股东利益侵占行为的形成是否与先前的借壳上市有关。为了探究以上三个研究问题,首先,本文主要阐述了房地产企业中珠集团借壳*ST中珠上市的过程,以及中珠集团借壳上市后*ST中珠的经营状况;其次,本文分析了中珠集团借壳上市后采取的利益侵占行为,并总结了这些行为对*ST中珠产生的影响;最后,本文进一步探究了中珠集团借壳上市后利益侵占行为的形成原因。研究发现:（1）房地产大股东——中珠集团在借壳上市后,通过频繁且高比例的股权质押、发行可交换债券、控制*ST中珠进行关联并购、非经营性资金占用以及控制*ST中珠进行关联担保的五种行为,侵占*ST中珠和中小股东的利益;（2）大股东中珠集团借壳上市后的利益侵占行为,导致*ST中珠股份被轮候冻结且被部分拍卖、受到监管部门的行政处罚、连续两年巨额亏损和市值严重缩水;（3）房地产企业中珠集团借壳上市动机不纯,并非追求置入资产的发展,以及*ST中珠的内部治理缺陷和外部监管漏洞,都增加了中珠集团借壳上市后利益侵占行为发生的可能性。基于案例的研究发现,本文从公司内部治理和外部监管两个角度提出建议,以期望为上市公司及监管部门,识别和避免大股东借壳上市后的利益侵占行为提供参考,从而有助于保护中小股东的利益、维护资本市场的良好秩序和促进房地产行业的可持续发展,同时也为借壳上市与大股东利益侵占行为的研究领域提供案例素材。