2011是中国城市发展史上具有象征性意义的一个节点，在这一年，中国的城市化率第一次超过50%，这意味着城市存量部分的规划管理重要性，已经超过城市增量部分。过去30年，以“两证一书”为核心的中国城市规划，几乎都集中在如何规划新的城市地区，对建成区的规划管理几乎是一片空白。其结果是，中国拥有世界上最豪华的新城区和世界上最破败的旧城区。由于中国目前的城市发展模式几乎完全是为如何管理增量设计的，因此，面对这些破败的旧城区，现在主流的治理模式就是房地产推动型的征地拆迁模式，将这些旧区在空间上彻底铲除，继续按照新区的模式建设。不仅传统的历史街区，甚至许多二三十年内建设的城市地区，也以这样的改造模式被大规模拆除。这样的做法对城市的发展做出了应有贡献。但由于破坏了住区的社会关系，造成原住民的迁移。在城市存量已经超过增量的今天，城市建成区的规划管理也应当多样。应该按照现状产权特点，选择多样化的更新维护模式。其中，以集体产权为基础的“城中村”，是城市建成区的一个重要的部分。本文以厦门古老渔村曾厝垵为案例，通过分析其私有住房物业出租的形成、发展路径，寻找曾厝垵私有住房管理遇到的问题，并借鉴城市居住区的管理经验、物业税的管理制度，进行相应的制度设计，构建城中村私有住房自我更新的机制，寻找合适的激活机制，推动城中村住房的自我更新。