近年来,为满足居民住房需求,政府加大了对住房租赁领域的资源倾斜,推出了一系列优惠政策。与此同时,房地产开发企业也面临市场竞争加剧,存货周转和去化速度放缓等问题,需要寻找新的利润增长点。在政策利好和自身战略需求的双重作用下,房地产企业纷纷布局长租公寓业务。但长租公寓业务存在回收周期长、现金流压力大等问题,传统的融资渠道难以满足长租公寓业务的资金需求,而房地产信托基金(REITs)可以将不动产转化为流通中的现金,能够有效解决长租公寓业务资金问题。研究REITs有关案例能够帮助企业更加合理的运用这一金融工具。本文以碧桂园长租公寓REITs作为案例研究对象,对其发行动因、发行方案以及发行效果进行了详细的分析,进而总结相关经验与启示。本文可分为以下三个部分:第一部分为案例介绍。首先介绍了案例的发行背景,然后对证券发行情况和交易结构等相关要素进行概述。第二部分为案例分析。本文从发行动因、发行方案、发行效果三个方面对案例进行了详细分析。发行动因分为内部动因和外部动因,外部动因主要是传统的信贷融资方式受到限制,并且租赁住房优惠政策的不断出台,有利于REITs的发行,内部动因则是发行REITs可以拓宽碧桂园的融资渠道,盘活存量资产,加速资金周转,并促进经营模式的转变。发行方案方面,本次方案优点在于采用了“私募基金+资产专项计划”的双SPV结构,并构建了“股+债”交易安排,在满足融资目的的同时进行了合理的税务筹划,有利于降低发行成本,同时储架发行制度可以实现“扩募”,提高灵活性。但本次方案在“投、募、管、退”等环节仍存在一定的问题。发行效果方面,通过运用对比分析法、Z-Score模型、事件研究法对企业的融资成本、财务风险以及市场效应进行了分析,发现本次发行REITs的融资成本相对较低,能够降低企业财务风险,并得到了资本市场的正向反应。第三部分为案例启示部分。主要是在以上分析的基础上总结相关经验与启示,同时针对在分析过程中发现我国REITs目前存在的问题,提出合理的建议。