城市的发展和城镇化进程,最基本、最原始的依赖是土地,没有土地的支持,任何发展都是空谈。土地储备制度可以实现土地集约节约利用,是调控土地强有力的抓手,对规范土地市场运行起到至关重要的作用。作为土地储备的起始端,土地一级开发由于其天然的属性,比如资金占用量大、融资难度大、收益低、社会问题复杂等,被很多人看作是“赔钱的买卖”,很多社会资本对土地一级开发都望而却步。本文就是在这样的背景下,通过对TC公司LY5 土地一级开发项目的研究,为土地一级开发项目的投资收益平衡和盈利提供可借鉴的方案。土地一级开发是指根据土地利用总体规划和城市总体规划,政府委托企业对某一区域的国有土地、乡村集体土地进行统一的征收、拆迁、安置、补偿,并进行一定的市政基础设施建设,使该区域的土地达到“几通一平”的建设条件,再由政府或其委托机构对土地进行有偿出让或转让的过程。本文从土地一级开发项目投资收益基本理论出发,以项目管理理论及思想贯穿全文,对土地一级开发、投资收益、项目管理等理论方法进行了梳理,在此基础上,对本文选用的TC公司LY5项目的概况、存在问题及分析、投资成本测算、经济效益和社会效益等进行了全面评价,并提出了切实有效的提高投资收益的对策和建议,使该土地一级开发项目更具可行性和实操性,为其他类似项目提供可借鉴的方法和参照。本文核心的章节为投资项目成本的测算和经济效益的分析。成本的测算中根据项目管理理论,将项目分解成若干任务,通过测算每项分解任务的成本,最后得出总成本;经济效益分析的基础是现金流量表,根据现金流量表运用净现值法、内部收益率法和折现回收期法对项目的投资经济效益进行评价;社会效益评价分析了项目的社会影响效果和与社会的相互适应性。另外,针对LY5 土地一级开发项目存在的问题,提出了一些可以提高投资收益的措施,例如提高项目管理水平,通过对一级开发项目进度和质量的控制,达到节约成本,提高收益的目的;吃透政策,避免拆迁补偿费用的无度增加;把握银行放款节点,避免资金闲置或延后;经营优质物业,获取营业外收益。