当前世界正处于一个独特的、不可逆转的进程,人口结构的调整将引发老龄人口数量的急剧增加。中国人口老龄化水平在2040年左右将超越美国,2050年中国老龄人口比重将达到24%。中国老龄人口比重的快速提高将对中国劳动力供给结构和经济产业结构产生直接影响,对与养老紧密相关的地产业也将产生深远影响。本文采用规范研究和实证研究相结合的方法,围绕2008年-2019年间美国养老地产的演进与运行绩效、养老地产发展的基础、养老地产运营模式以及运营模式对经营绩效的影响进行多维度的经验性研究,有可能是认识和解决中国养老地产现阶段和未来“怎么办”的有效途径之一。本文研究发现美国养老地产存在如下经济现象:美国养老住宅产品包括独立式老年住宅、老年公寓、养老院、护理院、老年社区,其中老年社区是美国最成熟的养老住宅产品,美国老年社区细分类别所占比重降序排列依次为专业护理社区、协助生活社区、独立生活社区和持续护理社区,美国养老地产的盈利能力、盈利质量以及偿债能力呈下降趋势;美国养老地产演进规律显示养老地产经营主体由“政府单极主导”转向“非政府机构主导”、收费形式由“免费”转向“租赁或出售”、养老对象由“无所依靠的弱势老人”转向“完全自理的老人”是必然趋势。从经济基础看,美国健康产业逐渐发展为美国的支柱产业,养老地产业则是带动健康产业占的关键动力,老龄人口收入提高有助于养老设施质量改善;从社会基础看,城市化差异推动养老地产区域间非均衡发展,发达的资本市场为养老地产融资创造了便利条件,美国发达的金融产业推动了强大资本市场的形成,提高了资本的配置效率;从制度基础看,自由市场经济制度是美国养老地产良好运营的根本前提,完善的法律制度是养老地产有序发展的基本保障;政府鼓励政策是养老地产发展的关键动力,行业内部监督机制则保证养老地产业高质量发展;从技术基础看,信息技术在养老地产领域的应用区域差距逐步缩小,智慧养老在美国已经处于成熟阶段。养老地产项目的开发周期显著超过传统地产项目,美国养老地产最普遍的融资形式为成立养老型房地产信托投资基金,同时政府为养老地产融资提供政策保障和支持;美国养老地产经营模式多样化,包括开发商主导模式、投资商主导模式和运营商主导模式;美国养老社区管理模式总体上分为独立生活型、生活协助型、专业护理型、失智护理型和持续护理型,总计五种社区管理模式。针对信托投资基金为主的融资模式和投资商为主导经营模式下的样本企业,股权融资比重变动与企业绩效呈同向变动关系,债权融资比重则与企业绩效呈相反变动关系,大股东监督作用有限;针对非信托投资基金为主的融资模式和运营商主导经营模式下的样本企业,股权融资和债权融资占比与企业绩效呈反向变动关系,大股东在公司治理层面能够发挥监督作用;代理成本、老龄人口占比与老龄人口收入占比提升对不同类型养老地产企业绩效均呈现积极影响。综上,中国养老地产发展仍然面临固守传统养老观念、养老地产有效需求不足、养老地产重地产而轻养老、政策法规不健全且不确定性大、养老地产融资难等困境。立足中国国情,借鉴美国养老地产的发展经验,从保障养老地产发展的宏观制度建设与微观基础两个层面提出政策建议。首先在中国养老地产业发展的宏观制度建设层面,重点采取四方面举措:一是转变政府观念,加强宣传工作;二是实行政府主导,多方参与,促进民办养老事业发展;三是建立和完善养老产业法规政策体系;四是立足国情,破除土地财政,稳健发展中国的养老地产体系。其次在强化中国养老地产业发展的微观基础层面,重点采取三方面举措:一是培育专业化养老服务队伍,提高服务水平;二是锁定市场风险,根据需要开发普及型的商业化养老地产项目;三是锁定政策风险,根据政府规划规模开发保障性养老地产项目。