房地产业是我国经济的支柱性产业,其对于资金的依赖十分严重。房地产企业融资模式比较单一,资金来源主要是银行和非银行金融机构。然而在房地产调控持续从严、融资渠道不断收紧的背景下,房企面临着拿地难、销售难、还款难等压力,如何摆脱融资困境成为当前房企的棘手问题。在融资压力剧增以及政策的刻意引导下,资产证券化成为房地产行业融资大热的话题。自从中国金茂发行第一只CMBS(商业地产抵押贷款支持证券)产品以来,CMBS这种证券化操作一直受到房地产企业的关注,并且在中国市场上迎来了蓬勃发展。本文的研究对象是成功发行CMBS案例中较为典型的金融街,其发行的CMBS产品依托于抵押型的物业所产生的租金收入作为还款来源,研究该融资案例有助于解决目前整个行业普遍存在的资金压力大等融资问题,对于各房企进行融资创新,实现健康发展具有借鉴意义。本文从目前房地产行业的融资状况切入,分析了房地产企业目前较为依赖的几种传统融资模式的特点,之后结合行业政策和数据分析得出目前房地产行业融资过程中普遍存在着的问题,然后引出CMBS这类证券化发展状况,并对金融街CMBS产品方案进行典型性分析。在案例分析部分,首先通过对金融街的财务经营状况、融资方式及结构的剖析,深入了解金融街用CMBS融资的背景,得出案例中金融街采用CMBS这一融资模式的必要性。接着从优化债务结构、降低资本成本、提升股东财富、Z值分析、与同类企业对比等多个方面分析实施证券化的财务效果。通过本文的案例分析,发现发行CMBS以有效缓解企业融资困境,降低融资成本,提高企业营运能力,但是同时有可能提升企业的财务风险,需要有效防范证券化可能产生的各项风险。最后,对于发行CMBS面临的难题以及可能产生的风险,提出合理化的解决措施。