随着城市的快速发展,城市面貌日新月异,但旧城区的问题日益突出,它不仅是建筑质量破旧,街道狭窄,基础设施不足等,更深层次的是面临着结构性落后和功能性衰退。本文结合连云港市民主路片区的更新改造项目,分析旧城更新中遇到的问题,在控规层面上提出针对性的规划策略,为民主路片区发展提供指导,并对其他地区城市更新有一定的借鉴和参考价值。论文以连云港民主路片区为研究对象,通过民主路片区发展遇到问题的详细分析,提出当前民主路片区主要问题,包括土地使用效率低、城市文脉渐渐消失、配套设施建设不足等三方面的问题。然后回顾国内外城市更新理论与实践发展历程,梳理城市更新思想和方法,分析控规要素对地块开发建设的影响和国内一些城市控规案例控制方法,选择城市更新中控规层面的核心要素,包括土地利用性质及兼容性、容积率、建筑高度、紫线和配套设施等。进而对民主路片区遇到的三方面问题从控规层面进行控制,包括土地利用控制、建筑建造和配套设施控制。在此基础上,提出城市更新的解决策略,包括根据城市整体发展目标更改土地性质,优化城市中心结构和功能;依据环境人口承载能力与经济效益制地块容积率；通过分区控制和建筑轮廓线控制确定建筑高度；划定特色意图区和城市紫线保护旧城整体风貌和有价值的建筑；依据千人指标和服务半径结合旧城区现有资源进行居住区公共配套。