城市住宅价格影响因素繁多且复杂,不同城市及同一城市内部的住宅价格存在明显的空间异质性。为充分体现区位因素对不同区域住宅价格的边际影响差异,本文以北京二手房市场为例,利用样本点的住宅价格和空间坐标数据,采用地理加权回归模型,研究城市住宅价格的影响因素及其空间差异程度。本文以北京市六环内在售二手房价格为研究对象,运用探索性空间数据分析对样本点房屋单价数据进行正态分布检验、全局趋势分析及方向变异分析,探索二手房价格的空间分布规律;以空间自相关性分析探讨二手房价格的区域互动关系;利用全子集回归方法筛选七个二手房房屋单价核心影响因素,以构建研究价格空间交互作用的地理加权回归模型,并根据模型回归结果来探讨城市住宅价格的影响因素,以及这些因素在空间上对不同区域住宅价格影响程度存在差异的规律。研究结果表明:1)北京市六环内二手房房屋单价受到样本位置所处道路环数的影响较为明显。若以故宫为中心,随着二环路到六环路的道路环数增加,房屋单价呈现向外围放射状递减趋势。若以故宫为中心将北京市六环内区域水平划分为北半部与南半部,并在北半部及南半部挑选出两个与故宫直线距离相同的样本,可发现位在北半部样本的房屋单价普遍高于位在南半部样本的房屋单价。2)房屋单价在地理空间上存在明显空间自相关性与集聚效应,房屋单价髙值样本点与髙值样本点集聚,房屋单价低值样本点与低值样本点集聚,证明在二维空间上距离越近的样本点会相互影响彼此的房屋单价水平。3)商服中心可达性是影响北京房屋单价最重要因素,商服中心可达性对不同商圈样本点房屋单价的影响程度具有最明显的差异。4)与传统的特征价格模型相比,地理加权回归模型对二手房房屋单价影响因素的拟合程度更高。基于上述结论,本文建议相关部门:1)因地制宜地制订城市规划方案,以优化城市空间结构。2)有针对性地实施房地产价格调控措施,以提高政策的有效性。