随着城镇住房制度的改革,以前政府对城市房屋实行统一经营管理的格局发生了变化,政府统管房屋的比重减少,房屋自管和委托管理的比重增大,房屋产权多元化的局面逐渐形成。旧城区物业管理面临着基础工作条件差、覆盖比较有限、服务过于简单、收费低和收费困难等问题,而且旧城区业主经济承载能力低、思想观念陈旧落后,使得旧城区物业管理难以市场化。因此,政府只能通过街道办事处管理旧城区的物业。　　 通过对海珠区旧城区物业管理的调查研究,对海珠区旧城区物业管理的现状进行全面的了解掌握,发现旧城区物业管理推进存在着政府想将旧城区物业管理市场化但推进很困难、物业管理公司有实力接管却不愿意接管、旧城区不满足现有服务却无法自身参与管理等三大问题,并从政府因素、物业管理公司因素、业主因素三方面对这些问题的产生进行了深入的分析。　　 通过借鉴美国、意大利、英国、韩国、台湾、香港的旧城区物业管理的经验,提出学习先进管理经验,加快立法步伐,逐步完善旧城区物业管理法律法规体系,培育自由竞争开放的物业管理市场,鼓励物业管理公司向专业化方向发展,政府在物业管理中发挥重要监管作用。　　 本文从制度导向的角度分析,提出了海珠区旧城区物业管理要实行自助式物业管理的建议。自助式物业管理,可以降低旧城区物业管理的价格,并有利于旧城区物业管理市场的健康发展。在海珠区,已基本具备了推行自助式物业管理的社会条件,有部分社区实施的物业管理具有明显的自助式物业管理特征,且得到了旧城区业主的充分认同。本文提出了实行自助式物业管理的保障措施,要完善相关的法律,制订实施旧城区物业管理的具体办法,要加强物业管理的基础工作建设,要有效管理物业维修基金,要加强对业主委员会的监管,要强化宣传,增强居民的物业管理意识。