在我国城镇一体化快速发展的大潮中,我国普通农区正在发生着翻天覆地的变化。农村青壮年劳动力大量涌入城市,农村经济得到快速发展,农民的住房条件也得到较大改善,大部分农户都能盖起新房,还有部分农户有能力购置商品房。这样一来,必然会出现许多空置的宅基地,然而当前我国“一户一宅”、限制流转的农村宅基地流转制度,不仅使得农民的财产权得不到保障,而且多占空置的乱象还造成了农地资源的极大浪费。这种制度的不完善造成了一系列的流转乱象,宅基地使用权灰色交易、流转合同极不规范、农村宅基地使用权的财产权难以得到保障、逆城市化的需求无法得到满足。本文是笔者基于对普通农区湖北省麻城市狮子山村宅基地使用权流转现状的实地调研,通过解剖“麻雀”的方式,以小见大,发现该村在宅基地使用权流转过程中所存在的问题及矛盾,并找出造成这些问题背后的深层次的制度层面的原因,进而针对这些弊病提出完善普通农区宅基地流转制度的可行性建议。调查问卷主要是针对农户自家建房宅基地的获取方式、闲置宅基地情况、是否愿意出让宅基地使用权、出让宅基地对象以及宅基地占用补偿等问题来进行调查。通过调查笔者发现麻城市狮子山村宅基地闲置问题数见不鲜,造成宅基地闲置的原因主要有以下几个方面:宅基地退出缺乏激励机制;宅基地退出补偿定价机制不完善,因此产生不少社会纠纷;宅基地流转范围受限,合适的买家无法公平参与其中;现行的“一户一宅”制度,实质上进一步催生了宅基地多占空置现象。笔者期望能够通过完善宅基地使用权流转制度,来达到双赢的目标:一方面能够保障农民的合法权益不受损失,农民的社会保障体系更加完善;另一方面在保护宅基地资源的基础上又能够发挥宅基地的资本属性,将沉睡的宅基地资源变为流动的资本,来撬动更大的资本进入农村市场来推动我国社会主义新农村建设的进程。基于此,本文完善宅基地流转使用权的建议都是在保护农民核心权益,保证交易公平、效率的进行以及严格管制土地用途的原则上提出的。笔者建议:要明确宅基地的产权边界,放开农村宅基地流转范围,废“一户一宅”换“一人一房”,建立宅基地流转平台,同时还要完善农村社会保障体系。