我国房地产行业的高速、蓬勃发展,创造了大量的财富神话,引发了开发房地产的热潮。房地产行业是土地和大量资金的紧密合作,周期长,资金需求量大。土地和资金彼此的渴望和吸引,使合作开发房地产就应运而生。但合作开发房地产本身所具有的主体复杂性、形式多样性等特点,也引发了大量的房地产开发纠纷。合作开发房地产合同纠纷在司法实践中大量存在,而且纠纷的形式多种多样,不一而足;许多案件的当事人之间的法律关系错综复杂,涉及面宽;案件所涉标的往往巨大。对合作开发房地产合同纠纷的正确处理则成为了一个关系到社会经济健康规范发展、国民经济持续稳定增长、社会秩序稳定的大事。但对合作开发房地产合同无效的认定和处理,法律没有明确规定,通常适用法律的一般规定。司法实践中各地往往不一致,而理论研究中往往也一直众说纷纭,莫衷一是。合作开发房地产合同效力的认定成为房地产纠纷案件审理的重中之重,其中无效合同的认定原则和对无效合同的处理方法更是司法实践和理论界争议的焦点。　　本文通过对合作开发经营房地产合同的概念、形式结合法律和司法解释来对合作开发房地产合同无效的认定和处理进行了探讨。本文认为,合作开发合同的存在有合法依据。合作开发房地产合同主要是当事人之间土地和资金的有机结合而形成的一种无名合同。但是我国目前可以直接适用于合作开发房地产合同的法律规范很少,主要就是《民法通则》、《合同法》、《土地管理法》、《城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》以及最高人民法院《关于审理房地产管理法施行前房地产经营案件若干问题的解答》(以下简称《解答》)和《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》(以下简称《解释》)等,但其规定又非常原则、笼统。各地各级法院在具体处理合作开发合同纠纷中特别是对合作开发合同无效的认定和处理时对法律的认识理解和把握又各不一致,往往造成同样案件在不同法院有不同判决,影响了法院判决的公正性、严肃性和法律的统一性。因此有必要对合作开发合同无效的认定和处理进行探讨。合作开发房地产一般是一方提供土地使用权与另一方或多方提供资金等以合资或合作方式,对特定地块的建设项目共同进行土地开发投资的行为。一般来说,合作开发经营房地产合同主要有以下五种形式:联建、项目公司型、挂靠型、实为土地使用权转让型、参建。不同类型的合作开发合同中,当事人各自的权利义务不一致,法律对合同的要求也不相同,其法律性质和处理也有所区别。　　合作开发房地产合同,是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资,共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。合作开发合同具有主体复杂性、较强行政干预性和合作形式多样性的特征。合作开发合同要有效,必须具备若干生效要件。这些要件主要包括:合同主体要适格,当事人缔约时具有相应的缔约能力;意思表示真实;内容不违反法律的强制性规定和公序良俗。不具备上述生效要件的合作开发合同就是无效合同。在具体认定合作开发合同无效时,主要应当遵循这样几个原则:合同当事人不具备房地产开发经营主体资格、合作开发合同所指向的建设用地土地使用权不合法、合作开发合同的内容不合法、没有经过政府职能部门的必要审批、许可程序。如果合作开发合同具有以上任一情形,则就可认定该合同无效。需要注意的是,存在上述情形的合作开发合同如果能够在《解答》或《解释》规定的时间期限内及时地进行完善达到规定条件的,则可以认定其有效。同时,要注意《解答》和《解释》两个司法解释对合作开发合同效力认定规定的差异。　　无效合作开发合同并非都是绝对无效,而是可以分为绝对无效和相对无效(不同于可撤销)两种,认为无效合同就是绝对无效的观点正逐渐被淘汰。相对无效观点认为,只有那些根本违反了法律强制性规定或公序良俗的合作开发合同才是绝对无效的;其他并不违背法律根本价值的无效合同是相对无效,可以“合同的转性处理”。无效法律行为(合同)转换就是一个无效的法律行为(合同)如果具备另一法律行为的要件时,而且可以认为,当事人知道此行为无效即愿意另一行为有效的,可以作为另一行为有效。无效合同的转换符合现代合同法维护交易稳定、限制“认定合同无效”的理念。无效合同转换的观点在理论界和司法实践中逐渐为越来越多的人所接受,最高人民法院的司法解释中也陆续出现“无效合同转换”的规定。合作开发经营房地产合同被认定绝对无效后,按照无效合同的法律规定进行处理;而被认定相对无效后,则进行“无效合同转换”后按照相应性质合同对待。