历史建筑作为城市的不可再生资源、组成城市的独特风貌。保护与再利用现有历史建筑是城市更新的需要、城市历史文化延续的需要,更是城市可持续发展的需要。南通具有开创性的近代城市发展路径,被吴良镛院士称为“中国近代第一城”;作为中国历史文化名城,城市在面临阶段性迅速发展的同时兼顾历史建筑的保护,因此现状历史建筑存量丰富,这些建筑深刻地记载着南通的各时间断面蕴含的历史与社会文化,是城市发展的印记与记忆。经过多年的保护与再利用实践,历史建筑的生存状态与社会适应性亟需调查;同时,南通城市发展与历史建筑保护之间的平衡与矛盾,同样是国内许多城市共同面临的问题,在历史建筑的再利用上具有一定的代表性,值得进一步研究。本文从城市变迁与发展过程分析历史建筑形成背景,考虑南通历史建筑保护与再利用历程,得出现有历史建筑的基本构成。从南通历史建筑再利用的现状调查入手,归纳分析现状建筑的保存状况、功能再利用方式、空间再利用方式以及相关组织实施要素与组织实施方式。根据现状再利用方式划分南通历史建筑再利用的类型,通过建构再利用后评价研究体系,分析现状各历史建筑再利用类型的主要成就与存在问题;综合评价分析后进行深层剖析,发现现有历史建筑再利用获得的成就与存在问题归因于四个主要根源:经济要素根源、实施运营根源、宏观管控根源、社会生活根源。然后,针对现状的局限性提出再利用路径的优化建议——关于保护与再利用的管理调控优化,从而实现当下南通历史建筑再利用的有效、公平、可持续发展。以此试图为探索一条适合南通城市发展的建筑历史文化传承思路作贡献,为当下历史建筑的保护与再利用提供一定的借鉴意义,也是对我国历史建筑研究的一种深化和补充。