随着国家改革开放的进一步深入,居民的收入水平得到了稳步提升,促使人们将小房换成了大房、大房换成了别墅,从而带动了商品住宅及二手房交易的快速发展。与此同时,我国商品住宅的保值、增值,进一步驱使投资者将商品住宅视为一项重要的投资品来加以投资。在此趋势下,通过对商品住宅价值影响因素的分析,利用评估模型对商品住宅使用寿命周期内某个时间段的价值进行估计,是住宅商品产权人关注的焦点,也是房产评估机构关心的重点。目前,在我国针对商品住宅使用周期内的价值评估的研究尚处于起步阶段,多种因素对住宅价值的影响较大。商品住宅使用寿命周期内某个时段的价值往往受住宅本身的客观条件和与之密切相关的外部因素,导致商品住宅在使用寿命周期内某个时段价值评估的动态性和复杂性。因此,本文选择了城市商品住宅使寿命周期内的价值评估作为研究视角,根据影响商品住宅使用寿命周期内价值评估的建筑、区位、邻里三大外在特征因素,通过数据收集、归类汇总后,进行系统的分析研究,在现有变量基础上运用主成分分析法,选取主成分因素,建立模型函数,并利用改进后的享乐价格模型,对商品住宅使用寿命周期内的价格进行预测,比较分析其与实际价格的误差,从而得到使用周期内该住宅的评估价值,能够让消费者更好地了解住宅价格变化趋势,帮助开发商更好把握新建商品住宅的价格走势,不断推出满足消费者需求升级的商品住宅,确保我国房地产行业的持续健康发展。