经过几十年的改革和发展,中国房地产行业深刻影响着我国经济的持续发展和社会的和谐与稳定。鉴于房地产行业的重要性,中国政府自1998年以来出台了多项针对该领域的宏观调控政策,对于完善房地产市场和提高居民住房福利水平有着重要意义。理解历年来房地产宏观调控政策变迁过程,挖掘其变迁背后之机理,总结其未来发展之趋势,既是完善房地产宏观调控政策的现实需要,也是丰富房地产宏观调控研究的理论需要。本文首先基于政策文本分析视角,运用共词分析和聚类分析的政策文献计量方法,将房地产宏观调控政策划分为三个阶段,展示了房地产宏观调控政策聚焦点变迁的阶段特征和规律,并联系具体政策内容分析不同阶段政策主题词变化的原因,总结出1998-2018年我国房地产宏观调控政策变迁的演进路径主要围绕住房制度改革、房地产市场化和保障性住房建设三方面进行。其次,本文着眼于长时间的房地产宏观调控政策变迁过程,引入间断-均衡理论对其进行阐释,分析表明我国房地产宏观调控政策经历了两个均衡期和一个间断期,体现出政策变迁的间断均衡特征。为了进一步解释我国房地产宏观调控政策变迁的内在机理,本文结合了修正后的间断-均衡理论模型,综合考察近二十年的房地产宏观调控政策变迁过程,研究发现,政策形象变化是房地产调控变迁的前提,而焦点事件爆发、官方决策系统注意力转移和宏观层面价值取向的变化是政策变迁的三个基础变量。最后本文从做好房地产宏观调控的顶层设计、明确官方决策系统的注意力指向、保证房地产宏观调控政策执行方面提出了完善房地产宏观调控政策的对策建议。