自从实行国有土地使用权有偿转让以来,我国的不动产交易市场日益发达。但有关不动产方面的立法还相对滞后,作为不动产公示手段的登记制度也很不完善。本文试图从不动产登记的基本理论入手,在分析我国现行的不动产登记制度的基础上,为完善我国的不动产登记立法提出几点建构设想。全文分为三个部分: 一、不动产登记的基本理论。首先分析了不动产登记的含义,指出不动产登记的主要目的在于公示,然后对不动产登记的种类作了简要介绍。在各国立法例中,重点介绍了以德国法为代表的权利登记制、以法国法为代表的契据登记制、以澳大利亚为代表的托伦斯登记制,并对三者进行了分析比较。 二、我国现行的不动产登记制度及存在的问题。分析了我国现行的不动产登记制度的特点:即以登记作为不动产权属变动的生效要件;实行登记发证制;既登记不动产物权变动的动的状态,又登记不动产物权静的状态:采物的编成主义等。并在此基础上分析了我国现行不动产登记制度存在的四大问题:(一)不动产登记具有强烈的行政色彩;(二)不动产登记规则不统一;(三)不动产登记效力不确定;(四)不动产登记制度不完备。 三、我国不动产登记制度的完善。建立完善的不动产登记制度,首先要制定统一的不动产登记法,确定我国不动产登记的价值取向,即促进不动产交易的便捷与安全。与此相适应,还需建立不动产登记信息的公开查阅制度及不动产错误登记赔偿制度。在不动产登记规则方面,主要从登记机关的统一、登记程序的统一、权属证书的统一三方面加以分析,主张建立以地政部门作为不动产统一的登记部门,并按申请、受理、审核、公告及颁发权属证书的程序进行登记,制作统一格式的不动产权属证书。在统一不动产登记的效力方面,首先确立以债权形式主义作为我国的不动产物权变动模式,并在此基础上提出确立登记对抗主义的登记效力模式。最后,笔者建议应建立完善的预告登记、异议登记和登记请求权制度。