由于房地产业是我国重要的支柱产业之一，它的发展能带动建材、钢铁、金融等相关产业的快速发展，因此房地产行业的发展既能影响到我国整个宏观经济的发展，也关系到我国人民生活水平的提高，我国各方都密切关注着房地产企业的发展。近几年来，随着房地产行业的迅猛发展，导致各地房价开始飙升，越来越多的企业加入到炒地炒楼的行列中，带来了大量的资金流入，使得我国房地产行业的发展出现了各式各样的问题，如:市场发展过热、投资增长速度过快、产能过剩却供给不足、运行机制不完善等。各地区楼盘如雨后春笋般涌现，许多房屋虽已出售，但到了夜晚却不见灯光，因为很多购买者是为了持有以备增值出售，很多房屋是无人居，由此产生“鬼城”、“睡城”等词语。伴随着“鬼城”而来的便是房地产的“空置率”问题，空置率既可以用于衡量房地产市场炒房的严重程度，也可以用于判断社会财富是否均衡，该数值越高，说明两极分化的情况越严重，少数有钱人买入大量的住宅，以此抬高房价。2013年一份有关家庭财产的报告引发了社会的关注，这份名为《中国家庭金融调查报告》指出，我国城镇地区自有住房空置率已上升至22.4％，高空置率不仅造成社会资源的浪费，也会造成极大的有效资金沉淀，给整个宏观经济带来巨大的冲击。从我国经济的发展历程中可以总结出，宏观经济的发展对房地产投资的增长有显著的促进作用，稳定发展的宏观经济，会给进行房地产投资的企业带来信心，进而促进房地产投资的增长，而房地产业的发展也会带动相关产业的发展，进而促进宏观经济增长，这两者相互联系，相互影响，所以为了稳定宏观经济，必须使得房地产业健康发展。　　为了引导房地产行业的健康发展，为了缓解住房供求矛盾，稳定房价，2003年以来政府相继颁布“前国八条”、“后国八条”等文件，从限购、限贷等方面对房地产市场进行调控。由于2008年的美国次贷危机，为了保持我国经济的增速，我国政府实行宽松政策，使得2010年的投资增长率由2009年的15％猛增到了33％，增长了近1倍多，同时销售量和房价也不甘示弱快速上涨，为了遏制房价，政府取消了2008年的刺激房市的政策，先后颁布了“国四条”、“国十条”，但是都收效甚微，房地产市场投资热度一直居高不下，从2009年到2014年，我国房地产业全社会固定资产投资占全社会固定资产投资的比重一直保持在21％以上，在2014年我国完成房地产开发投资更是高达95035.61亿元，比2013年增长了10％，占2014年国内生产总值(GDP)的14.94％，以上足以看出房地产行业投资的狂热程度。　　从房地产企业的角度来看，筹资活动和投资活动是企业重要的两项财务活动，两者有着密不可分的关系，企业的目标是实现企业价值最大化，而实现企业价值的重要途径便是投资活动，投资活动是企业成长的重要推动力。适度的投资能够提升企业的价值，增加企业现金流，而过度投资则表现为将企业资金投资于净现值为负的新投资项目，只为扩大企业投资规模，是一种非效率投资行为，该行为不仅会造成企业资源的浪费、降低企业价值，还会加大企业的风险。筹资活动主要关于融资方式的选择和数量的确定，而融资量的多少是以未来的投资计划来定，而投资方案也要根据融资数量来进行选择确定。而对于我国房地产企业来说，负债融资又是一种重要的融资方式，将两者结合起来研究有一定的理论依据。　　因此，为了给我国房地产企业的筹资和投资活动提供理论指导，也为了政府出台有效的政策提供依据，引导房地产业健康发展，本文以委托代理理论和信息不对称理论为基础，对国内外有关于过度投资的成因分析及负债融资与企业投资行为关系的研究成果进行整理，分析了房地产业的投资现状，然后以2008-2014年房地产上市公司的数据为样本，对房地产行业过度投资的存在性以及负债融资对企业过度投资的行为治理效果进行描述性统计和回归分析，以验证我国房地产企业过度投资行为的存在性，检验银行借款、商业信用对过度投资行为的治理效果，从而根据实证分析的结论提出相应政策建议。本文从以下七部分展开论述:　　第一章绪论:该部分首先介绍了本文的研究背景和意义，然后提出了整篇文章的研究结构与框架，最后阐述了本文的研究方法和预期贡献。　　第二章文献综述:本章首先对引发企业过度投资的原因的相关文献进行了梳理，然后对负债与过度投资行为的相关研究进行了概括和整理。　　第三章理论分析:本章结合前面章节，对基础理论进行梳理，并进一步对银行借款、应付款和预收款影响过度投资的研究进行理论分析。　　第四章房地产行业投资现状分析:本章首先介绍了房地产行业的发展历程，然后对房地产行业的开发投资和资金来源结构进行了分析，最后对房地产行业现状进行总结。　　第五章研究设计:本章首先根据理论分析提出相应的研究假设，然后介绍了样本数据的来源以及处理方法，阐述了Richardson的投资测度模型、不同负债来源治理模型、相关变量的定义和计算方法。　　第六章实证分析:本章首先对过度投资测度模型进行描述性统计、相关性以及回归结果分析，然后基于相关分组，对负债来源治理模型进行了描述性统计、相关性以及回归结果分析。　　第七章实证结论与政策建议:本章根据上一章节的回归结果的分析，整理得出实证结果，并根据结果提出相应的政策建议。　　相较之前学者们的研究，本文的主要贡献在于:①对负债融资的不同来源进一步剖析，探究不同来源的负债对企业过度投资行为的治理效果，不仅研究银行借款、商业信用对过度投资的不同治理效果，并且进一步细分商业信用中的应付款和预收款对过度投资的不同治理效果;②单独研究了房地产行业，具有一定的指向性，因为不同的行业有着不同的行业特征以及独有的运营方式，对其筹资、投资行为也会产生不同的影响;③选取了2008-2014年房地产上市企业的数据作为样本，数据较新，并根据产权性质和地理区域对数据进行进一步的分组，进一步分别研究对于不同组别的企业，不同的负债对过度投资行为的影响效果。