目前,我国房地产住宅市场的开发经营正处于有利的市场环境中,近两年的飞速发展呈现出一片欣欣向荣的景象,但是我国房地产住宅市场的开发活动还不成熟,在繁荣的景象下却隐藏着住房空置与房地产价格飞速上涨并存、房地产住宅市场投资不合理、资源浪费严重等不容忽视的问题。而导致这些问题存在的一个主要原因就是房地产开发商在缺乏科学规划与分析的前提下,盲目大量投资,如何帮助开发商进行科学合理地开发房地产住宅市场,如何降低住房空置率,满足消费者巨大的需求,达到供需平衡,最有效的办法就是通过房地产住宅市场细分和定位,帮助房地产开发商准确地进行目标市场选择,本文试图从人口学因素入手分析房地产住宅市场的细分问题,探讨房地产企业如何运用人口学因素进行房地产住宅市场细分,以期在激烈的市场竞争中立于不败之地。本篇论文共分为上中下三篇,重点分析如何从人口学角度进行房地产住宅市场细分。上篇概述旨在通过强调房地产住宅市场细分的理论与现实的重要意义,来为下两篇主体内容的讨论铺平道路。首先从我国房地产住宅市场现存问题的讨论入手,分析出现这些问题的主要原因,并指出要解决这些问题必须进行房地产住宅市场细分。其次通过列举房地产住宅市场细分在房地产开发中的重要性阐明了进行房地产住宅市场细分的意义。最后回顾了房地产市场细分观念的发展历程,以及展望了房地产市场细分的未来。中篇首先是建立房地产住宅市场细分的人口学分析框架,其次对我国人口的年龄性别结构、收入水平、家庭结构、受教育程度和民族等因素的现状进行描述,最后分析各个因素对我国房地产住宅市场细分的影响。第一章在对本文所涉及的房地产住宅市场细分相关概念进行界定的基础之上,分析了人口学因素与房地产住宅市场细分之间的理论联系。(1)年龄性别结构与房地产住宅市场细分之间的理论联系。购房者的年龄不同,他们在生理、心理、社交、兴趣、爱好、需求特征等方面都呈现出明显的差异,这就造成不同年龄层次的人口群体对房屋结构设计、房屋配套服务的要求有了很大的差异。同时购房者的购房能力随着年龄的增长也在不断的变化。二十岁、三十岁、三十五岁、四十岁、四十五岁、五十岁……其消费水准也有很大的差异,因而形成各具特点的不同年龄结构的房地产住宅市场。在性别上由于其自然生理的差别,男性和女性在购房上有着不同的态度和行为倾向。女性有着更强的公共倾向,而男人有更强的自我表现和目标导向。女人更容易投入到她们周围现实的环境中,而男人更关注环境的某个部分,这部分可以帮助他们达到目标。(2)收入水平与房地产住宅市场细分之间的理论联系。消费者的收入水平是其购买力的决定因素,不同收入水平的家庭对住宅的需求数量和质量要求是不同的。不同收入水平的家庭对住宅数量和质量的要求是不一样的,这不仅表现在价格上,同时还表现在对楼型、户型、配套设施和装修程度等方面需求的不同。随着消费者收入水平的提高,住宅需求的类型也会从“生存型”向“发展型”乃至“享受型”发展。(3)家庭结构与房地产住宅市场细分之间的理论联系。家庭作为一个生活单元,家庭数量及结构对住宅的需求有重大影响。一般地说,每个家庭构成一户,相应需要一个单位的住宅。家庭户数基本决定了对住宅单位的需求量,而家庭结构对住宅需求单位数量和住宅大小也会产生巨大的影响,其主要从家庭的规模、家庭的类型这两个方面体现出来。(4)受教育程度与房地产住宅市场细分之间的理论联系。消费者的受教育程度不同,决定了其职业和收入的差异,也就造成了其居住水平的差异,同时不同学历消费者的居住品味有着明显的不同,从而使得他们对住宅的种类、设计以及居住环境的爱好和需求也不同。(5)民族宗教与房地产住宅市场细分之间的理论联系。由于历史、政治、经济、风俗习惯、生活习惯以及宗教信仰等方面的因素,各个民族人口对住宅的需求和喜好也不尽相同。最后对文中实证分析将用到的相关分析法和主成分分析方法两种数学分析方法及其计算步骤进行了简单的介绍。在此基础之上,第二章到第五章分别对我国人口的年龄性别结构、收入水平、家庭结构、受教育程度和民族等因素的现状进行详细的描述,根据人口学因素与房地产住宅市场细分之间的理论联系,分析各个因素对我国房地产住宅市场细分的影响。与此同时本文还以成都市房地产住宅市场为例,运用相关关系分析方法对年龄、收入和学历等因素与房地产因素之间的相关程度进行了实证分析,得出我国房地产开发企业在利用年龄因素进行住宅市场细分的时候首先要考虑的就是住宅设计因素、其次才是住宅价格和住宅环境及户型因素的影响;我国房地产开发企业在利用收入水平因素进行住宅市场细分的时候首先要考虑的就是住宅设计因素、其次才是住宅价格和住宅环境及户型因素的影响;我国房地产开发企业在利用受教育程度因素进行住宅市场细分的时候首先要考虑的就是住宅价格因素、其次才是住宅环境和住宅设计因素的影响。为房地产开发企业选择相关人口学因素进行市场细分时考虑哪些房地产因素及考虑重点提供了重要依据。下篇在前文分析的基础上,以成都市房地产住宅市场为例运用主成分分析方法对房地产住宅市场的细分因素进行筛选,最终得出对一定范围内房地产住宅影响最大最密切相关的一组市场细分因素,从而为房地产开发企业重点选择哪些因素进行房地产市场细分提供了强有力的依据。在选择了合适的市场细分因素将房地产市场细分为若干个细分市场以后,文章对如何进行目标市场的选择进行了简要的介绍和描述。要选择目标市场首先要对细分市场的市场规模、市场前景、公司目标与资源和竞争对手状况等方面的情况进行详细评价,看其细分市场是否具备足够的规模和良好的发展前景,是否能与企业的自身目标和资源相结合,分析自身是否具有与现有竞争对手和潜在竞争对手进行竞争的优势和能力。最后文章结合案例对单一市场模式、有选择的专业化模式、复合产品模式、完全市场覆盖模式等四种目标市场选择策略进行了简单的介绍。房地产开发商可以根据自己所面对消费者的情况以及自身发展需要选择合适的策略进入适合自身的目标市场。本文研究的主要成果有:(1)从市场细分理论出发,以人口学因素作为房地产住宅市场细分的细分变量,分析了人口学因素与房地产住宅市场细分之间的联系,并结合我国现实情况分析了人口学因素对我国房地产住宅市场细分的影响。(2)把相关分析方法和主成分分析方法引入到房地产市场细分问题当中,运用这种方法剔除影响力较小的变量,提炼出实用性更高的变量,从而确定目标市场。(3)以成都市房地产住宅市场为例,对相关分析方法和主成分分析方法在房地产住宅市场细分中的运用进行了检验。总之,本文的研究具有一定的理论意义和实践意义,其研究成果除了具有一定的理论价值外,还具有一定的实用性。