1998年住宅商品化以来,北京城市住宅的“供给”由政府导向逐步转化为受“市场需求”指引,住宅设计开始针对不同收入阶层和不同的需求而趋向多样化,住宅的性质和功能逐步细分。社会、经济、国家政策、科学技术等方面因素的变革,使得人们对于居住的需求不断变化并呈现多元化趋势,只有能够发现并满足消费者现在或潜在需求的住宅商品才能获得市场的成功。在这样的背景下,该如何理解居住需求的变化,如何进行针对需求的住宅设计?有必要对需求导向的北京城市住宅演进过程进行研究,发现影响因素、住宅需求、住宅设计三者之间的作用关系。理清1998年以来需求导向的北京住宅市场的发展思路,理解“需求”与“设计”之间的作用原理,住宅设计才可能更加贴合社会的潜在需求,及时提供创新的商品,合理引导消费市场。本文首先回顾供给导向的北京城市住宅发展,研究住宅发展的一般规律和人们对于居住的一般需求,这是本文主要研究内容的背景。然后本文的研究以两条线索展开:一是从社会、经济、政策、科学技术四个方面入手,分析影响北京城市住宅发展的因素的变迁,从而研究1998年以来住宅需求的变化;一是基于1998年以来北京单元式住宅的案例,来研究住宅平面的演进。而后两条线索相互结合,探讨“需求”对于“设计”的引导。