伴随着我国城镇化的高速发展,城市人口越来越多,城市土地的供应已经难以满足现状,农村的宅基地受到了空前的关注,由此也引发了一系列的问题。我国的现实是,随着城乡人口流动增大,大量的农村人口流向城市,一方面产生了大量的城市住房需求,城市土地供不应求,房价高涨,另一方面,农村常住人口减少,宅基地闲置增多,国家现行宅基地制度使宅基地的价值得不到最大发挥,在利益的驱动下,在宅基地上进行房产交易现象在全国普遍出现,如当下交易火热的“小产权”房,尤其是在在经济发达地区和市场交易较活跃的大城市的城乡结合部,宅基地使用权变相流转与灰色交易大量存在。在“小产权”房屡禁不止的情况下,进行宅基地的价值化研究具有重要的现实意义：一是宅基地价值化可以强化宅基地的资本化功能。我国宅基地因受现有制度的刚性约束,农民处分权受限,土地价值得不到更好体现,且由于宅基地资本化功能的缺失,宅基地流转受限,闲置宅基地更是无用之地,农民土地的财产性收益无法实现,不利于解决我国的三农问题；二是宅基地价值化可以促进城乡发展。释放宅基地产权,实现宅基地流转,提高宅基地的使用效率,这既有利于增加农民的财产性收入,也有利于缓和城市建设用地的紧张局面,推进我国城乡的统筹发展；三是宅基地价值化可以平衡多边利益。通过制度的创新,可以规范政府在宅基地价值化过程中的角色,在满足城市建设用地过程中,政府不能总是利用国家的权利强征农村集体土地,然后由政府获得土地升值的巨额差价,仅给予农民微薄的土地补偿,既伤害了农民的利益,也伤害了城市住房需求者的利益,不利于社会和谐发展。本文的研究内容总共有六个部分。第一章是绪论,主要论述了本文研究的背景、研究对象与研究意义,并对国内外的研究现状进行了综述,同时介绍了本文中所涉及的理论基础。第二章主要论述了“小产权”房现象存在的原因,认为“小产权”房产生的根本原因是我国宅基地制度设计的缺陷。第三章介绍了我国宅基地制度的历史形成和发展阶段,分析了现有的宅基地制度存在的问题,并对宅基地制度进行了绩效评价,得出现行的宅基地制度已经不适用我国城市化需求的结论,需要进行宅基地制度变革,释放宅基地的土地价值。第四章对宅基地价值化的路径进行探讨,笔者认为,释放宅基地的产权是实现宅基地价值化地根本出路,本文对若干宅基地产权变迁制度进行了比较分析,权衡利弊,寻求最佳解决途径。第五章对宅基地产权制度变革提出了框架性建议,在坚持城乡二元土地制度的框架下,不改变宅基地的集体所有土地性质,肯定宅基地对农民的社会保障功能,释放宅基地产权,提高土地收益,实现土地的价值化。第六章是本文的结论。本文采用理论分析与规范研究相结合的方法,主要从产权和制度创新的角度,深入分析我国现行宅基地制度和现实存在的问题,提出了适应我国城市化发展的宅基地制度设计的建议。通过本文的论证研究,得出的结论是：要从根本上解决我国的“小产权”房问题,就要对我国的宅基地制度进行变革,实现宅基地价值化,而宅基地价值化的根本途径是释放宅基地产权,理清宅基地产权结构,规范宅基地产权交易市场,建立一个新型的宅基地产权制度。