近年来,随着社会经济的持续发展,我国居民生活质量也有了明显的提高,加之社会医疗水平的逐步提升,我国人口预期寿命不断延长,目前正在不可避免地迈向深度老龄化社会,养老不仅成为家庭、个人面临的一大难题,也成为国家政府无法回避的社会问题。然而,家庭结构的改变使得传统“养儿防老”的家庭养老模式难以为继,国家提供的养老保险仅覆盖劳动群体、保障其基本生活需求,而蓬勃兴起的商业寿险只保障较高收入的群体。在这种情况下,以房养老作为一种新兴的养老模式,为我国养老问题的解决提供了一种新思路。所谓“以房养老”,简单来说就是老年人将其名下的房屋产权通过抵押出让给金融机构的方式,从金融机构获得一笔养老费用,用于自己养老开支的一种养老方式。这种养老方式充分挖掘了房屋的未来价值,是将房屋的所有权与使用权相互分离,从而实现养老目的的一种创新。然而,以房养老在我国的实践时间短,运行模式还很不完善,在制度建设、法律规范等方面基本上还是一片空白。虽然北京上海杭州等地曾尝试推行过与以房养老相关的新型养老业务,但都没能够取得理想的效果。究其原因,我们发现以房养老业务的推行要因地制宜,根据不同地方的实际情况采取不同的推行方式。本文以南京为例,搜集最新数据资料,采用调查问卷的形式,进行实地调研,同时采用记录访谈的形式还原最真实的材料,运用文献研究法、比较分析法、跨学科研究法,对南京市开展以房养老的必要性与可能性进行了比较深入的研究。通过实地调查我们发现南京市有开展以房养老业务的必要性与可能性。南京市开展以房养老业务的必要性主要体现在：第一,南京市人口老龄化状况日益严重；第二,家庭养老功能逐渐弱化；第三,家庭养老功能弱化的同时,家庭养老金难以应付养老需求；第四,机构养老发展不足,无法满足日益庞大的养老需求。在这种情况下,南京市尝试开展以房养老业务就显得尤为紧迫。另一方面,南京市也具备了开展以房养老业务的某些条件,为以房养老的开展提供了可能性,首先表现在南京有着开展以房养老业务的市场需求,中等收入的老人、有多套房产的老人以及无子女的老人都对以房养老业务充满期待；其次,南京本地银行保险机构众多,为以房养老业务的开展提供了良好的执行主体和专业化支持；第三,国家支持以房养老的开展,保险监管部门已批准幸福人寿在—些试点城市推广以房养老保险产品,以房养老业务正式逐步走向政策化正规化；最后,南京市近几年的经济形势,尤其是房地产市场稳步向上发展,为以房养老业务的开展提供了良好的经济基础。最后,结合南京市的实际情况,笔者认为,在我国的大城市,“以房养老”可以作为一种养老的替代方案,充分发挥市场的杠杆作用,链接“现在和未来”。通过完善相关的制度政策,充分市场的基础配置功能、政府的主导、监管功能以及一些商业机构(包括金融、保险)的参与,“以房养老”并非是一个神话,而完全有可能成为一部分老人颐养天年的替代方案。