随着我国“租购并举”政策的实施,我国各地政府也推出了多项支持住房租赁的优惠政策,住房租赁行业迎来了史无前例的机会期,在此背景下,住房租赁行业中的一个重要部分—长租公寓市场,或将出现大规模的井喷。但是,长租公寓的发展过程中却存在着融资成本高、融资难等问题。而房地产信托投资基金（以下简称REITs）是一种创新的融资模式,为中国国内长租公寓企业的发展与壮大,提供了一个崭新的投资渠道,同时也为我国金融市场的稳健发展提供了强力的资本保证。本文通过查阅国内外相关文献,运用理论知识和案例研究结合的方法,系统地分析了REITs的融资模式和融资风险。事实上,REITs开辟了一个崭新融资途径,它把市场资本引入到了房地产业,从而拓宽了房地产业的融资渠道。但是,在运用REITs进行融资时,还存在许多风险,包括市场风险、过度融资风险、底层物业资产的选择风险、流动性风险、运营风险、专业水平风险等一系列风险,因此,企业应建立相应的风险防范措施来减少风险。B公司作为房地产龙头企业,在业界打造了中国国内首单百亿级别的长租公寓类REITs项目,让REITs的融资模式可以广泛地使用到所有长租公寓企业中。本文主要以B公司的长租公寓REITs案例为主要研究对象,分析了REITs融资运作模式,包括它的产品要素、结构设计等;并对B公司REITs融资的主要动机加以分析,包括可以拓宽融资渠道、满足公司战略需求、盘活沉淀的资产等;通过分析不同融资方式间融资成本的比较、发行REITs融资后市场的反应来评价REITs融资的效果,得出REITs的融资成本较其他融资方式低,同时对于REITs的发行市场投资者对其持积极的态度;通过层次分析法建立B公司长租公寓REITs融资风险评价指标体系,将风险因素分为与行业相关的风险、与融资方相关的风险、与中介机构相关的风险三个一级指标,与行业相关的风险又分为政策法律风险、市场风险2个二级指标,与融资方相关的风险又分为过度融资风险、流动性风险、运营风险及底层物业资产的选择风险4个二级指标,与中介机构相关的风险包括委托代理风险和专业水平风险和产品设计风险等3个二级指标,最后运用模糊综合评价法对上述风险指标进行综合考核评价,得出的结果是B公司REITs融资风险整体水平较高。其中,风险较高的是与融资方相关的风险,其次是与行业相关的风险,最后是与中介机构相关的风险。在得出相关风险水平的基础上进一步提出风险防范措施,从而有助于企业在今后融资时谨慎应对各种风险,降低融资风险,让REITs这一创新的融资渠道可以更好的服务于企业。