高度的资金依赖性是房地产行业的行业特点之一,再加上房地产业长回款周期、高前期投入等特点,许多房企都使用高杠杆进行规模扩张,行业负债率水平较高。为解决部分城市房价持续上涨,需求端上涨过快,但房地产行业整体杠杆水平居高不下的问题,国家于2020年提出了“三道红线”政策。在该种背景下,房地产企业如何积极稳步地实现去杠杆化,并且保持自身的发展节奏至关重要。本文以资本结构、优序融资为理论基础,先从行业特别是50家样本房企及12家试点房企的角度上分析了行业去杠杆常用的途径,以及在政策出台后至2020年末房企去杠杆状况。随后,选择房地产企业融创中国作为案例研究对象,先对融创中国的融资结构做分析与风险判定,其次对融创中国政策出台后的一系列去杠杆途径进行梳理。最后,基于融创中国的发展现状,对其去杠杆的方式和效果,从三道红线指标、财务绩效、机构评级以及市场反应四个方面进行分析。研究发现,融创中国主要通过偿还短债、分拆上市、转让股权等方式进行去杠杆,并且在短期内有效降低了杠杆率,不论是经营指标还是市场反应都比较正面。长期来看,融创中国的去杠杆方式仍存在如明股实债、融资成本过高等隐患,需要不断地完善措施,借助多种手段健康持续去杠杆。通过对融创中国去杠杆的研究,本文得出房地产企业在“三道红线”政策下去杠杆需要注意多元化融资渠道、警惕表外融资风险、时刻关注政策变动等因素的结论,并提出“三道红线”政策后,房地产企业将会面临中小房企风险加大、稳健房企保持优势,房地产行业从粗放型转向精细化管理等发展趋势。