从房地产信贷占总信贷的比例以及房地产市值与GDP的比例来看,中国的房地产以及房地产价格在经济扩张当中扮演着重要角色。不断高涨的房地产价格引起了政策调控的压力,如何消解房价断崖式下跌给经济增长带来的风险?这首先取决于如何理解支撑高涨房价的市场逻辑。本文着眼点在于房价中人口转变因素的影响。在归纳已有文献的基础上,文本通过一个包含信贷、收入和人口变量的向量自回归脉冲响应函数比较了中国、美国、日本房地产价格形成机制当中的异同,发现人口转变因素相对于信贷和收入因素,对房价的冲击效应持续性更强,但滞后期也更长,是更为长期的影响因素,这是在各国具有普遍性的结论。相比日本和美国,中国的房价特点在于投机性更强,对于人口城市化率冲击反应过度而对于劳动人口占比冲击反应不足。此外,本文实证研究部分还发现,房地产价格对于人口变量的反作用机制比较复杂,并不存在简单单向的逻辑关系。由于中国劳动年龄人口的转折点将在2010年出现,房价过去在这个因素上的反应失灵将面临修正的风险。同时,由于城市人口年龄结构恶化,农民工用工成本提高,目前的人口城市化模式面临减速。过去房价对人口城市化率预期的过度透支也面临修正的风险。本文基于这种理解,提出政策上的三点建议：其一,短期内,通过政策分力消解房地产市场的投机力量。其二,中期内,充分利用人口红利的最后窗口期,推动高铁等物流网络建设,对过度透支的城市化预期是一个重要弥补。其三,长期内,通过农地流转和社会保障改善农民市民化所需要的制度基础,培育农民对于城市建设的需求,从而为未来的房价建立新的支撑。