本策划案是成都沙河公司和成都市规划设计研究院为解决沙河驷马桥地块的拆迁成本和市场价格之间的倒挂问题,以及探索在国家紧缩土地政策、提高土地使用效率的政策环境下的土地出让市场化机制,委托本项目组进行的专项研究和市场策划。本项目也是成都市第一次在土地转让过程中,引进现代土地营销理论和技术的土地营销项目,因此,本项目对成都土地市场的完善和发展具有重要的意义。 在该项目的策划操作过程中,我们认为土地营销的终极目标是通过对规划和销售两个环节的改善,实现土地经营权转让货币收入的最大化、城市功能的优化从而提高城市经营水平,促进城市经济的发展。 为实现上述目标,我们利用营销学、口岸学、城市规划学、城市经营学、财务学等的基本原理提出了相关的土地营销理论模型,对该北湖新区地块的口岸价值进行了充分的研究,在此基础上再根据各类型房地产项目对地块口岸的具体的要求,确定了该地块的最佳使用用途,并对相应的房地产项目进行了可行性分析,提出了初步的营销运作建议,为该地块的规划设计、成功拍卖奠定了良好的基础。