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刘宏兵像一条智慧的鲶鱼，不仅牢牢黏住北京金科的团队和客户，同时顺畅地游走于他倾力打造的做好每个细节的标杆项目间，更让金科北京公司的开发高度、开发厚度和开发尺度得到完美提升，让这家来自重庆的品牌房企一举实现坡道提速，成为品质地产的新导师。
他的个人成长历程，他不落窠臼的谈吐举止，为金科“做好每个细节”做着最好的诠释。采访中，他总是妙语连珠、思维敏捷，散发着气场很强的沉稳和自信，用“一个能量满格的完美主义者”来描述他恰当不过。翻开这个被金科北京公司称为“少帅”的80后掌门人的履历，你会发现一种坚持的能量，让“年轻”和“有为”之间建立一种让人信服的连接。
为此，《安家》杂志独家专访金科集团北京公司总经理——刘宏兵。
拼命工作，是最高明的经营诀窍
“除了拼命工作之外，世界上不存在更高明的经营诀窍。”刘宏兵说他特别认同稻盛和夫的这句话。“我是个球迷，如何排兵布阵、如何实战，每次看球和踢球的时候都会在脑子里不停地去演练。所以我比较擅长整合、组织协调，把策略、构思转化成项目执行力。”在刘宏兵的口中，工作经营似乎更像是一种哲学。
2014年，他带领北京金科完成了集团下达年度销售回款任务的134%，完成集团下达融资任务的260%；融资综合成本遥遥领先于全国其他房地产企业12%的融资成本。
“我比较幸运，现在的工作与兴趣爱好比较一致。对于年轻人来说，经验积累是最大的资本，特别是用比别人更短的时间获得更宝贵的经验。”如果说早年在政府机构任职的经验磨砺了他沉稳的性格、在顺驰培养了操守，多年在金科的稳扎稳打、不断精进的执着劲头则成就了他在业内的影响力。
“自燃型”的男人，用气场改变世界
刘宏兵在金科的履历，可以用磨刀苏南、征战帝都、挥师齐鲁、收复京津冀四个阶段总结，他不仅对房地产公司团队建设与管理、项目发展、项目运营建设等有丰富的经验。同时还具有敏锐的市场洞察力，合理的市场策划能力，领先的运营操作思路。特别熟悉环渤海区域和长三角市场以及山东区域市场，擅长最大化放大财务杠杆作用，提高资金利用率，山东济南项目更是“超低”投入控股操盘项目，并已实现高额低成本融资，为金科地产的区域战略拓展起到了关键性的作用。
磨刀苏南
2007年初到2008年底，刘宏兵初到金科集团无锡公司就任职投资开发总监，全面负责公司生产运营工作。负责无锡、江阴公司开发项目立项至竣工交付所有开发报建、对外关系公关协调及五通配套建设工作。同时负责无锡区域拓展工作。当年即成功获取崇安新城两幅地块，获取江阴敌山湾新城两幅地块。自此，这个二十几岁年轻人优秀的运营能力在金科初露锋芒。
征战帝都
2009年初至2012年中，刘宏兵被委以重任，负责北京公司人力、开发、发展、投资等工作。几年间，在他的主导下，协调联合一级土地整理商，以项目信托融资方式获取纳帕溪谷三期用地开发金科王府系列项目；并获取顺义河北交界区域1250亩住宅开发用地；参与北京招标以报价第五获取中关村科技园区住宅开发项目，开发金科廊桥水岸项目；圈定河北曹妃甸3000亩土地（一期545亩已获取）。让金科品牌短短3年间在帝都站稳了根基。
挥师齐鲁
2012年中至2014年初，为响应金科集团挥师齐鲁的战略部署，刘宏兵再被集团点将，主掌山东区域公司生产运营工作，协管济南、青岛城市公司。刘宏兵带领他的团队获取山东济南西客站片区优质地块，实现“超低”投入控股操盘项目，项目体量150万方，商业体量50万方。之后又连续收购青岛海都集团农业生态园项目、海尔地产集团青岛李沧区综合体项目、黄岛一线海景高档住宅项目。以一二级联动，运作聊城东昌湖古镇项目，目前一级土地整理工作已初步完成。不到2年的时间里，金科在齐鲁区域迅捷拿地，高效开发的速度，令业内兴叹。
收复京津冀
2014年初至今，刘宏兵全面负责北京公司生产运营等工作。2015年，刘宏兵带领北京公司进一步深化“123”战略布局（1个百亿，2大区域，3年战略），实现聚焦北京、天津双核心，环北京城市多点开花的总体布局。目前北京区域在建在售项目三个，其中住宅：金科王府、廊桥水岸；商业综合体：金科中心。在各大地产商集中回归北京阵地的大背景下，金科在北京虽然项目不多，但是凭借过硬的产品力、诚信的营销模式和自持物业的高端服务水准，却赢得比较大的行业影响力和客户忠诚度。为“中国地产品牌价值10强”、“中国企业500强”等称号的获得助力颇多。
“我是个‘自燃型’的人，自己随时都能为工作熊熊燃烧，当你把自己的能量发挥出来，形成自己的气场，你会发现每一件事都会在你的气场里往好的方向发展。”尽管有着诸多的个人爱好，但在刘宏兵的世界里，工作仍然排在第一位，即使在陪伴孩子与妻子游玩的时候也经常突发关于做项目的灵感。“我一直把‘完美主义’作为信条，一方面，这是我与生俱来的性格，另外清华EMBA的学习经历更让我深信，一件事，你认真了，你就已经赢了一大半！但99%的努力是不够的，成败往往在于最后1%的坚持。”
未来，与金科共同成长
近年来，金科投身工业地产、文化旅游、大健康产业；将物业管理升级为“社区运营商”；成立新能源有限公司，重点投资光伏、风能等能源产业……当房地产业界纷纷在悲叹行业下行时，刘宏兵和他所带领的团队却给予了金科地产板块最强有力的支撑和坚守。成为金科集团迈开升级与转型步伐背后坚如磐石的后盾力量之一。
“有时候，感觉冥冥之中注定了自己和金科的缘分，从2007年至今，在金科，与金科一同成长。就像针对土地储备，金科有自己坚持的东西，‘一是要有前瞻性，二是决不当地王。’为什么不当地王？因为价值比价格更重要。金科的这种企业性格，如果是一个人，他既有豹子那样迅猛的行动力，更有像牛一样‘坚直’地专注自己价值观的一面。我觉得我自己和金科在这一点上很像。” 在采访中，刘宏兵也谈到了家庭对于工作的重要性。他认为家庭和工作表面上看来存在着某些时间和精力上的冲突，但其实家人之间因为爱反而会产生对于工作的激励作用，他满脸幸福地称自己深深受益于此。整个接触过程中，你会感觉这个能量满格的完美主义者始终流露着对金科品牌深厚的感情和执着的热情，相信他和他的金科北京团队会创造更辉煌的明天。
对话·刘宏兵
关于市场热点
《安家》：您认为2016年北京房价是涨，是跌，还是持平？为什么？
刘宏兵：“十三五”时期，中国经济至少要保持6. 5%的增速，这主要还得依靠投资来拉动，其中房地产的作用不容忽视。随着全面放开“二孩”政策的实施及城市化的加速推进，这将为楼市的发展带来持续需求。加之中央“去库存”的新基调推动，购房门槛或将进一步降低。北京作为房地产的最前沿阵地，整体的市场环境和消费能力都是其他城市不可比拟的，2016年，我对北京整体房价还是持乐观态度的。
《安家》：您认为2016年什么样的项目会好卖，什么样的项目会滞销？
刘宏兵：作为北京来讲，全国没有第二个这样的城市样本，它集合了整个国家的复杂功能定位，聚合着全国最好的资源。在北京买的绝对不仅仅是房子本身，买的是地段、资源和各个维度的软实力，同类产品和服务基本不会有悬殊差异。所以，决定卖的好与坏的因素，首先还是地段和资源。当然房地产开发是个庞杂的多维度系统，能否挖掘出项目的最大价值，并挑动购买欲望，还是要看整体的操盘。
《安家》：在京津冀一体化大背景下，您认为未来10年哪个区域将成为最热门的开发区域？
刘宏兵：到2030年，“京津冀”协同发展一体化格局才会基本形成。未来10年内，肯定还是京津、京保石、京唐秦三个产业发展带和城镇聚集轴，作为支撑京津冀协同发展的主体框架，伴随着高效密集的轨道交通路网的兴建，这些区域肯定是短期内最先升温的。
《安家》：有观点认为，地产白银时代，房企的开发模式将快速向高周转、高杠杆、轻资产转变，您如何看待这一观点？
刘宏兵：“轻资产”模式在市场实践中越来越受到认同，但是“两高”则需要具体情况具体分析，过高的资金成本会否吃掉利润？放缓周转速度，资金链是否安全？都要视房企的个体情况而定，新的三高“高周转、高收益、高价值”也是过于理想化的观点。
《安家》：目前房企“互联网+”思维、产品、模式层出不穷，请您用一句话表明您的观点。
刘宏兵：金科地产通过“转意识、变方式、强管理”来适应当下的大变局，在产品力和社区运营方面不断深入，已经开始从客户思维逐渐向用户思维转变，并逐渐树立极致思维、迭代思维、跨界思维来打破传统观念，为客户创造更具质量的价值。
《安家》：您认为地产开发和地产营销最重要的环节分别是什么？
刘宏兵：俗话说没有卖不出去的房子，只有卖不出去的价格。地产营销最讲究操盘节奏和市场心理的把控引导，如何运用新媒体、新渠道等都是术的层面，最难的是整体的战略部署。
《安家》：您认为10年后，北京、上海、香港三座城市的房价排名是怎样的？
刘宏兵：我个人认为是北京、上海、香港。北京和上海因为集结着全国最优质的资源，发展后劲还是远超香港的。
《安家》：您如何看待越来越多的中国房企走出国门进行海外开发？
刘宏兵：“走出去”一方面可以分散投资风险，又可以获得比国内更高的收益率。但是，面对海外的管理模式、经验、政策法规和背景，用中国式地产开发思维模式肯定是行不通的。反过来讲，由于海外不动产市场发展早、成熟度高，对产品与服务的理念更为深入，也是对国内市场开发思路的一个拓宽和借鉴吧。
《安家》：您认为评判一家房企是否成功最重要的一个标准（标准）是什么？
刘宏兵：销售额是净资产的两到三倍是房企是否健康的重要指标，我认为净负债率不要超过50%。但现在内地房企的负债率则普遍在60%以上，我认为就现在的市场环境而言，可能要更保守一些才安全，当然，央企另当别论。
香港房企负债率普遍控制在40%以下，呈现出“绝对的”安全性，这也是香港房企在资本市场上估值较高的重要因素。但很多企业一直负债率较高，一直是强硬激进作风，在承担风险的同时，却也收获了弯道超车的收益。所以，安全与成功不能单纯一概而论。
《安家》：您最欣赏的房地产企业家是哪位？为什么？
刘宏兵：我个人比较欣赏黄红云先生，他所带领的金科，在企业性格里既有豹子那样迅猛的行动力，更有像牛一样“坚直”地专注自己价值观的一面。我觉得自己和金科在这一点上很投缘。大变局时代已经来临，面对机遇与挑战，他率领金科通过“三个大步走”在上市公司中率先实现地产升级。 这“三个大步走”是地产开发聚焦工业地产、文化旅游、大健康产业；投资光伏、风能等能源产业；为转型提供坚实金融投资及资产管理保障。
关于豪宅
《安家》：您认为高端住宅最重要的核心标准是什么？
刘宏兵：地段、自然资源、产品力、服务、圈层始终是最重要的核心标准。
《安家》：您认为中国的顶级高端项目和国外相比，最大的短板是哪个方面？
刘宏兵：与国外比较，中国地产行业因其特殊性，资金的回笼要求相对较快，开发周期相较于国外更短，也正因为产权所限，对于百年建筑品质和家族传承的延续性上中国是欠缺的。
《安家》：您对高端住宅遍地的现象怎么看？您认为未来中国应该朝怎样的方向发展？
刘宏兵：现在，要说在全世界范围内看北京，标志性的、有影响力的肯定还是故宫、天坛。反观现代别墅这个房地产商业化后的产物，在北京不到20年的发展历史中，形象与功能性可以称道的近乎寥寥无几。
中国什么时候能够做出一些百年不变的城市名片？其实我们在做项目的时候，是有责任对此进行深度思考的。金科地产希望能够做到不仅要埋头做好产品质量，更要前瞻性考虑用户一辈子的使用价值，甚至是百年家族传承的价值，一座建筑之于一座城市的价值。 关于金科
《安家》：金科北京公司目前一共有哪些项目，销售状况是怎样的？年底前还会有哪些销售动作？
刘宏兵：目前北京区域在建在售项目三个，其中住宅是金科王府、廊桥水岸；商业综合体是金科中心。在各大地产商集中回归北京阵地的大背景下，金科在北京虽然项目不多，但是凭借过硬的产品力、诚信的营销模式和自持物业的高端服务水准，却赢得比较大的行业影响力和客户忠诚度。
金科王府目前主推的是西区洋房产品，开盘销售成绩一举突破7亿，成为2015年京北房地产市场的翘楚。全北京范围内墅区洋房已十分紧缺，带温泉的墅区洋房更为少见。金科王府·澜廷以别墅同等精工品质和用心雕琢墅区温泉洋房，以洋房的价格，享受成熟墅区的环境和物业服务，每一重因素作为不可复制的、错过不再的购买动力，正吸引着全城的关注。金科中心项目自住型商品房签约率90%以上，商业比例达到22%。廊桥水岸项目已经清盘入住。
《安家》：北京公司今年的销售目标是多少，目前完成的情况怎样？
刘宏兵：北京公司2015年销售目标31.3亿元，主要集中在金科王府及金科中心项目，目前已基本完成目标的85%以上。
《安家》：金科北京公司在“互联网+”做了哪些实践和探索？
刘宏兵：金科“新地产”的另一个子战略是社区综合服务子战略，即由传统的物业管理升级为“社区运营商”，集合社区居住、社区购物、教育、养老、物流、健康等功能，运用互联网思维发展多种业态和多种经营，结合020手段将传统地产和现代服务业结合起来，用存量经营的思路，深入挖掘客户及家庭需求，提供全生命周期服务。金科北京公司负责这一战略的重点实施。
《安家》：国家推出了京津冀一体化的政策，金科是否会因此进行调整？
刘宏兵：伴随着国家对“京津冀一体化”的战略布局及首都第二机场的开工建设， 2015年金科北京公司已进一步深化“123”战略布局（1个百亿，2大区域，3年战略）的落地，初步实现了聚焦北京、天津双核心，环北京城市多点开花的总体布局。
《安家》：金科北京公司在商业地产上有什么规划？会有哪些项目入市？
刘宏兵：目前在建的只有金科中心，其他项目正在筹划中。
《安家》：作为同在重庆起家的品牌房企，金科在北京低调很多，金科集团对北京公司的定位和市场战略是怎样的？
刘宏兵：金科地产用18年时间，从“中国洋房专家”发展成了集刚需高层住宅、低密度洋房、别墅、商业地产、旅游地产、产业地产于一体的“全业态产业专家”，金科地产已然是房地产产品创新与品质闻名的产品主义之王。产品线也在走向标准化，目前金科地产已形成十大产品线系列：王府系、廊桥系、天籁城系、天湖系、阳光小镇系、中央公园系、金科城系、世界城系、东方系、金科中心系等，构成金科地产成熟且不断创新的完善产品体系。
作为渝派房企的代表，金科集团对北京公司的定位是“要做百年建筑精品”，如果说过去5年金科已经在北京深深扎下了根，那么金科以后5年的目标，就是以品质和价值在北京枝繁叶茂。未来，北京将会有更多的金科产品系产品落户。
关于个人
《安家》：您进入房地产行业是哪一年？
刘宏兵：10年前入行，只是对建筑、对这个能改变人们居住环境的行业充满近乎偏执的理想和好奇。
《安家》：您认为以往个人取得成绩最大的成功法则是什么？
刘宏兵：做好自我管理。
《安家》：您认为操盘一个项目，最大的难点、痛点和快乐点分别是什么？
刘宏兵：难点就是找痛点的过程吧，找到痛点之后有收益时就是快乐点。
《安家》：您每周的工作时间大概是多少个小时？您工作之余最喜欢的放松方式是什么？
刘宏兵：正常情况下10-12个小时。工作之余陪陪孩子和妻子，和父母在一起是最好的放松方式。
《安家》：如果让您用2000万购置自己的第一套高端住宅，您会购买哪个项目？
刘宏兵：自己亲自操盘的项目。
《安家》：如果来一次说走就走的旅行，您会选择去哪里？
刘宏兵：外太空可以吗？
《安家》：您最喜欢的城市是哪个？（国内外均可）
刘宏兵：新西兰北部地区。
《安家》：您最喜欢的—本书是什么？
刘宏兵：《人类群星闪耀时》。
《安家》：您最喜欢的一部电影是什么？
刘宏兵：《肖申克的救赎》。
《安家》：您最拿手的一道菜是什么？
刘宏兵：无锡名菜一一镜箱豆腐。
他的个人成长历程，他不落窠臼的谈吐举止，为金科“做好每个细节”做着最好的诠释。采访中，他总是妙语连珠、思维敏捷，散发着气场很强的沉稳和自信，用“一个能量满格的完美主义者”来描述他恰当不过。翻开这个被金科北京公司称为“少帅”的80后掌门人的履历，你会发现一种坚持的能量，让“年轻”和“有为”之间建立一种让人信服的连接。
为此，《安家》杂志独家专访金科集团北京公司总经理——刘宏兵。
拼命工作，是最高明的经营诀窍
“除了拼命工作之外，世界上不存在更高明的经营诀窍。”刘宏兵说他特别认同稻盛和夫的这句话。“我是个球迷，如何排兵布阵、如何实战，每次看球和踢球的时候都会在脑子里不停地去演练。所以我比较擅长整合、组织协调，把策略、构思转化成项目执行力。”在刘宏兵的口中，工作经营似乎更像是一种哲学。
2014年，他带领北京金科完成了集团下达年度销售回款任务的134%，完成集团下达融资任务的260%；融资综合成本遥遥领先于全国其他房地产企业12%的融资成本。
“我比较幸运，现在的工作与兴趣爱好比较一致。对于年轻人来说，经验积累是最大的资本，特别是用比别人更短的时间获得更宝贵的经验。”如果说早年在政府机构任职的经验磨砺了他沉稳的性格、在顺驰培养了操守，多年在金科的稳扎稳打、不断精进的执着劲头则成就了他在业内的影响力。
“自燃型”的男人，用气场改变世界
刘宏兵在金科的履历，可以用磨刀苏南、征战帝都、挥师齐鲁、收复京津冀四个阶段总结，他不仅对房地产公司团队建设与管理、项目发展、项目运营建设等有丰富的经验。同时还具有敏锐的市场洞察力，合理的市场策划能力，领先的运营操作思路。特别熟悉环渤海区域和长三角市场以及山东区域市场，擅长最大化放大财务杠杆作用，提高资金利用率，山东济南项目更是“超低”投入控股操盘项目，并已实现高额低成本融资，为金科地产的区域战略拓展起到了关键性的作用。
磨刀苏南
2007年初到2008年底，刘宏兵初到金科集团无锡公司就任职投资开发总监，全面负责公司生产运营工作。负责无锡、江阴公司开发项目立项至竣工交付所有开发报建、对外关系公关协调及五通配套建设工作。同时负责无锡区域拓展工作。当年即成功获取崇安新城两幅地块，获取江阴敌山湾新城两幅地块。自此，这个二十几岁年轻人优秀的运营能力在金科初露锋芒。
征战帝都
2009年初至2012年中，刘宏兵被委以重任，负责北京公司人力、开发、发展、投资等工作。几年间，在他的主导下，协调联合一级土地整理商，以项目信托融资方式获取纳帕溪谷三期用地开发金科王府系列项目；并获取顺义河北交界区域1250亩住宅开发用地；参与北京招标以报价第五获取中关村科技园区住宅开发项目，开发金科廊桥水岸项目；圈定河北曹妃甸3000亩土地（一期545亩已获取）。让金科品牌短短3年间在帝都站稳了根基。
挥师齐鲁
2012年中至2014年初，为响应金科集团挥师齐鲁的战略部署，刘宏兵再被集团点将，主掌山东区域公司生产运营工作，协管济南、青岛城市公司。刘宏兵带领他的团队获取山东济南西客站片区优质地块，实现“超低”投入控股操盘项目，项目体量150万方，商业体量50万方。之后又连续收购青岛海都集团农业生态园项目、海尔地产集团青岛李沧区综合体项目、黄岛一线海景高档住宅项目。以一二级联动，运作聊城东昌湖古镇项目，目前一级土地整理工作已初步完成。不到2年的时间里，金科在齐鲁区域迅捷拿地，高效开发的速度，令业内兴叹。
收复京津冀
2014年初至今，刘宏兵全面负责北京公司生产运营等工作。2015年，刘宏兵带领北京公司进一步深化“123”战略布局（1个百亿，2大区域，3年战略），实现聚焦北京、天津双核心，环北京城市多点开花的总体布局。目前北京区域在建在售项目三个，其中住宅：金科王府、廊桥水岸；商业综合体：金科中心。在各大地产商集中回归北京阵地的大背景下，金科在北京虽然项目不多，但是凭借过硬的产品力、诚信的营销模式和自持物业的高端服务水准，却赢得比较大的行业影响力和客户忠诚度。为“中国地产品牌价值10强”、“中国企业500强”等称号的获得助力颇多。
“我是个‘自燃型’的人，自己随时都能为工作熊熊燃烧，当你把自己的能量发挥出来，形成自己的气场，你会发现每一件事都会在你的气场里往好的方向发展。”尽管有着诸多的个人爱好，但在刘宏兵的世界里，工作仍然排在第一位，即使在陪伴孩子与妻子游玩的时候也经常突发关于做项目的灵感。“我一直把‘完美主义’作为信条，一方面，这是我与生俱来的性格，另外清华EMBA的学习经历更让我深信，一件事，你认真了，你就已经赢了一大半！但99%的努力是不够的，成败往往在于最后1%的坚持。”
未来，与金科共同成长
近年来，金科投身工业地产、文化旅游、大健康产业；将物业管理升级为“社区运营商”；成立新能源有限公司，重点投资光伏、风能等能源产业……当房地产业界纷纷在悲叹行业下行时，刘宏兵和他所带领的团队却给予了金科地产板块最强有力的支撑和坚守。成为金科集团迈开升级与转型步伐背后坚如磐石的后盾力量之一。
“有时候，感觉冥冥之中注定了自己和金科的缘分，从2007年至今，在金科，与金科一同成长。就像针对土地储备，金科有自己坚持的东西，‘一是要有前瞻性，二是决不当地王。’为什么不当地王？因为价值比价格更重要。金科的这种企业性格，如果是一个人，他既有豹子那样迅猛的行动力，更有像牛一样‘坚直’地专注自己价值观的一面。我觉得我自己和金科在这一点上很像。” 在采访中，刘宏兵也谈到了家庭对于工作的重要性。他认为家庭和工作表面上看来存在着某些时间和精力上的冲突，但其实家人之间因为爱反而会产生对于工作的激励作用，他满脸幸福地称自己深深受益于此。整个接触过程中，你会感觉这个能量满格的完美主义者始终流露着对金科品牌深厚的感情和执着的热情，相信他和他的金科北京团队会创造更辉煌的明天。
对话·刘宏兵
关于市场热点
《安家》：您认为2016年北京房价是涨，是跌，还是持平？为什么？
刘宏兵：“十三五”时期，中国经济至少要保持6. 5%的增速，这主要还得依靠投资来拉动，其中房地产的作用不容忽视。随着全面放开“二孩”政策的实施及城市化的加速推进，这将为楼市的发展带来持续需求。加之中央“去库存”的新基调推动，购房门槛或将进一步降低。北京作为房地产的最前沿阵地，整体的市场环境和消费能力都是其他城市不可比拟的，2016年，我对北京整体房价还是持乐观态度的。
《安家》：您认为2016年什么样的项目会好卖，什么样的项目会滞销？
刘宏兵：作为北京来讲，全国没有第二个这样的城市样本，它集合了整个国家的复杂功能定位，聚合着全国最好的资源。在北京买的绝对不仅仅是房子本身，买的是地段、资源和各个维度的软实力，同类产品和服务基本不会有悬殊差异。所以，决定卖的好与坏的因素，首先还是地段和资源。当然房地产开发是个庞杂的多维度系统，能否挖掘出项目的最大价值，并挑动购买欲望，还是要看整体的操盘。
《安家》：在京津冀一体化大背景下，您认为未来10年哪个区域将成为最热门的开发区域？
刘宏兵：到2030年，“京津冀”协同发展一体化格局才会基本形成。未来10年内，肯定还是京津、京保石、京唐秦三个产业发展带和城镇聚集轴，作为支撑京津冀协同发展的主体框架，伴随着高效密集的轨道交通路网的兴建，这些区域肯定是短期内最先升温的。
《安家》：有观点认为，地产白银时代，房企的开发模式将快速向高周转、高杠杆、轻资产转变，您如何看待这一观点？
刘宏兵：“轻资产”模式在市场实践中越来越受到认同，但是“两高”则需要具体情况具体分析，过高的资金成本会否吃掉利润？放缓周转速度，资金链是否安全？都要视房企的个体情况而定，新的三高“高周转、高收益、高价值”也是过于理想化的观点。
《安家》：目前房企“互联网+”思维、产品、模式层出不穷，请您用一句话表明您的观点。
刘宏兵：金科地产通过“转意识、变方式、强管理”来适应当下的大变局，在产品力和社区运营方面不断深入，已经开始从客户思维逐渐向用户思维转变，并逐渐树立极致思维、迭代思维、跨界思维来打破传统观念，为客户创造更具质量的价值。
《安家》：您认为地产开发和地产营销最重要的环节分别是什么？
刘宏兵：俗话说没有卖不出去的房子，只有卖不出去的价格。地产营销最讲究操盘节奏和市场心理的把控引导，如何运用新媒体、新渠道等都是术的层面，最难的是整体的战略部署。
《安家》：您认为10年后，北京、上海、香港三座城市的房价排名是怎样的？
刘宏兵：我个人认为是北京、上海、香港。北京和上海因为集结着全国最优质的资源，发展后劲还是远超香港的。
《安家》：您如何看待越来越多的中国房企走出国门进行海外开发？
刘宏兵：“走出去”一方面可以分散投资风险，又可以获得比国内更高的收益率。但是，面对海外的管理模式、经验、政策法规和背景，用中国式地产开发思维模式肯定是行不通的。反过来讲，由于海外不动产市场发展早、成熟度高，对产品与服务的理念更为深入，也是对国内市场开发思路的一个拓宽和借鉴吧。
《安家》：您认为评判一家房企是否成功最重要的一个标准（标准）是什么？
刘宏兵：销售额是净资产的两到三倍是房企是否健康的重要指标，我认为净负债率不要超过50%。但现在内地房企的负债率则普遍在60%以上，我认为就现在的市场环境而言，可能要更保守一些才安全，当然，央企另当别论。
香港房企负债率普遍控制在40%以下，呈现出“绝对的”安全性，这也是香港房企在资本市场上估值较高的重要因素。但很多企业一直负债率较高，一直是强硬激进作风，在承担风险的同时，却也收获了弯道超车的收益。所以，安全与成功不能单纯一概而论。
《安家》：您最欣赏的房地产企业家是哪位？为什么？
刘宏兵：我个人比较欣赏黄红云先生，他所带领的金科，在企业性格里既有豹子那样迅猛的行动力，更有像牛一样“坚直”地专注自己价值观的一面。我觉得自己和金科在这一点上很投缘。大变局时代已经来临，面对机遇与挑战，他率领金科通过“三个大步走”在上市公司中率先实现地产升级。 这“三个大步走”是地产开发聚焦工业地产、文化旅游、大健康产业；投资光伏、风能等能源产业；为转型提供坚实金融投资及资产管理保障。
关于豪宅
《安家》：您认为高端住宅最重要的核心标准是什么？
刘宏兵：地段、自然资源、产品力、服务、圈层始终是最重要的核心标准。
《安家》：您认为中国的顶级高端项目和国外相比，最大的短板是哪个方面？
刘宏兵：与国外比较，中国地产行业因其特殊性，资金的回笼要求相对较快，开发周期相较于国外更短，也正因为产权所限，对于百年建筑品质和家族传承的延续性上中国是欠缺的。
《安家》：您对高端住宅遍地的现象怎么看？您认为未来中国应该朝怎样的方向发展？
刘宏兵：现在，要说在全世界范围内看北京，标志性的、有影响力的肯定还是故宫、天坛。反观现代别墅这个房地产商业化后的产物，在北京不到20年的发展历史中，形象与功能性可以称道的近乎寥寥无几。
中国什么时候能够做出一些百年不变的城市名片？其实我们在做项目的时候，是有责任对此进行深度思考的。金科地产希望能够做到不仅要埋头做好产品质量，更要前瞻性考虑用户一辈子的使用价值，甚至是百年家族传承的价值，一座建筑之于一座城市的价值。 关于金科
《安家》：金科北京公司目前一共有哪些项目，销售状况是怎样的？年底前还会有哪些销售动作？
刘宏兵：目前北京区域在建在售项目三个，其中住宅是金科王府、廊桥水岸；商业综合体是金科中心。在各大地产商集中回归北京阵地的大背景下，金科在北京虽然项目不多，但是凭借过硬的产品力、诚信的营销模式和自持物业的高端服务水准，却赢得比较大的行业影响力和客户忠诚度。
金科王府目前主推的是西区洋房产品，开盘销售成绩一举突破7亿，成为2015年京北房地产市场的翘楚。全北京范围内墅区洋房已十分紧缺，带温泉的墅区洋房更为少见。金科王府·澜廷以别墅同等精工品质和用心雕琢墅区温泉洋房，以洋房的价格，享受成熟墅区的环境和物业服务，每一重因素作为不可复制的、错过不再的购买动力，正吸引着全城的关注。金科中心项目自住型商品房签约率90%以上，商业比例达到22%。廊桥水岸项目已经清盘入住。
《安家》：北京公司今年的销售目标是多少，目前完成的情况怎样？
刘宏兵：北京公司2015年销售目标31.3亿元，主要集中在金科王府及金科中心项目，目前已基本完成目标的85%以上。
《安家》：金科北京公司在“互联网+”做了哪些实践和探索？
刘宏兵：金科“新地产”的另一个子战略是社区综合服务子战略，即由传统的物业管理升级为“社区运营商”，集合社区居住、社区购物、教育、养老、物流、健康等功能，运用互联网思维发展多种业态和多种经营，结合020手段将传统地产和现代服务业结合起来，用存量经营的思路，深入挖掘客户及家庭需求，提供全生命周期服务。金科北京公司负责这一战略的重点实施。
《安家》：国家推出了京津冀一体化的政策，金科是否会因此进行调整？
刘宏兵：伴随着国家对“京津冀一体化”的战略布局及首都第二机场的开工建设， 2015年金科北京公司已进一步深化“123”战略布局（1个百亿，2大区域，3年战略）的落地，初步实现了聚焦北京、天津双核心，环北京城市多点开花的总体布局。
《安家》：金科北京公司在商业地产上有什么规划？会有哪些项目入市？
刘宏兵：目前在建的只有金科中心，其他项目正在筹划中。
《安家》：作为同在重庆起家的品牌房企，金科在北京低调很多，金科集团对北京公司的定位和市场战略是怎样的？
刘宏兵：金科地产用18年时间，从“中国洋房专家”发展成了集刚需高层住宅、低密度洋房、别墅、商业地产、旅游地产、产业地产于一体的“全业态产业专家”，金科地产已然是房地产产品创新与品质闻名的产品主义之王。产品线也在走向标准化，目前金科地产已形成十大产品线系列：王府系、廊桥系、天籁城系、天湖系、阳光小镇系、中央公园系、金科城系、世界城系、东方系、金科中心系等，构成金科地产成熟且不断创新的完善产品体系。
作为渝派房企的代表，金科集团对北京公司的定位是“要做百年建筑精品”，如果说过去5年金科已经在北京深深扎下了根，那么金科以后5年的目标，就是以品质和价值在北京枝繁叶茂。未来，北京将会有更多的金科产品系产品落户。
关于个人
《安家》：您进入房地产行业是哪一年？
刘宏兵：10年前入行，只是对建筑、对这个能改变人们居住环境的行业充满近乎偏执的理想和好奇。
《安家》：您认为以往个人取得成绩最大的成功法则是什么？
刘宏兵：做好自我管理。
《安家》：您认为操盘一个项目，最大的难点、痛点和快乐点分别是什么？
刘宏兵：难点就是找痛点的过程吧，找到痛点之后有收益时就是快乐点。
《安家》：您每周的工作时间大概是多少个小时？您工作之余最喜欢的放松方式是什么？
刘宏兵：正常情况下10-12个小时。工作之余陪陪孩子和妻子，和父母在一起是最好的放松方式。
《安家》：如果让您用2000万购置自己的第一套高端住宅，您会购买哪个项目？
刘宏兵：自己亲自操盘的项目。
《安家》：如果来一次说走就走的旅行，您会选择去哪里？
刘宏兵：外太空可以吗？
《安家》：您最喜欢的城市是哪个？（国内外均可）
刘宏兵：新西兰北部地区。
《安家》：您最喜欢的—本书是什么？
刘宏兵：《人类群星闪耀时》。
《安家》：您最喜欢的一部电影是什么？
刘宏兵：《肖申克的救赎》。
《安家》：您最拿手的一道菜是什么？
刘宏兵：无锡名菜一一镜箱豆腐。