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摘 要：随着苏北地区建筑业和房地产业的快速发展，住宅工程质量通病开始突显，由于量广面大，对工程质量的危害性大，不仅影响住户的正常使用，给住户生活带来不便和烦恼，也影响行业的形象。因此，有效地预防、治理住宅工程质量通病，加强住宅工程质量管理，提高住宅工程质量水平，成了当前建筑行业的当务之急。本人结合苏北地区的房屋住宅工程建设以及市内住宅小区普遍调查情况，从以下几方面来谈谈住宅工程质量通病防治的對策和措施。
关键词：苏北； 住宅物业； 质量通病； 防治
Quality defects of residential property in Northern Jiangsu common engineering analysis and prevention measures
Zhou Fu-cai
（ Greenland Real Estate Group Xuzhou Estate Co.， Ltd. Xuzhou，221000，China ）
Abstract： With the rapid development of the construction industry and the real estate industry in northern Jiangsu area， residential construction quality common problem began to highlight the wide surface of the dangers of the quality of the project， not only affects the normal use of the household to household life bring inconvenienceand troubles， but also affect the image of the industry. Therefore， effective prevention， governance residential project quality common problem to strengthen residential project quality management， improve the quality of residential projects， has become the top priority of the current construction industry. I combined the Northern Area housing residential construction projects as well as the city's residential district general investigation， countermeasures and measures quality defects of prevention and control of residential projects to talk about the following aspects.
Key words： northern Jiangsu； residential property； the quality common problem； prevention
近年来苏北地区的城市建设得到迅速发展，房地产住宅物业建设工程规模迅速放大，和其他工程相比，其质量本身具有影响因素多、质量波动大、质量变异大、质量隐蔽性和终检局限大的特点。在施工过程中，各个环节都存在着影响质量的因素，如施工时材料的质量差异、施工工艺的改变、天气环境的变化等，都会产生质量变异，造成质量事故。因而，分析房地产住宅物业项目质量控制因素，把握房地产住宅物业项目质量控制方法，对加强工程质量管理，提高工程质量水平极其重要。
笔者长年从事苏北地区房地产住宅物业房地产住宅建设项目建设管理工作，希望以此为基础，总结苏北地区的工程质量通病问题，并提出预防措施与对策，对苏北地区整体房地产住宅物业质量提升有一定的促进作用。
1.苏北地区气候条件对建筑工程施工影响
苏北一般泛指淮海地区中部，位于东经116°22′～118°40′，北纬33°43′～34°58′，行政区域多划分为徐州、淮阴、连云港、盐城，该四个地级市年日平均气温低于5℃的日数可达97天，夏季高于日平均气温26℃的日数多达49天，持续时间长，冬夏相加共146天，占全年天数的40%。苏北地区气候特点是冬季干燥、寒冷，夏季酷热、潮湿，极端天气相对较少。由于气候的先天因素，因此苏北地区的住宅工程建设，一般以开春三月份开始施工，至11月份基本结束，周期相对稳定。
2.苏北住宅工程质量通病的表现形式
2.1 砌筑工程类：砌体材料、砂浆强度达不到设计要求，砌体尺寸不符合设计图纸要求，水平灰缝砂浆饱满度不足。
2.2 钢筋混凝土工程：钢筋质量及混凝土强度不符合设计要求。
2.3 屋面、厕浴间、外墙、窗体存在渗漏。
2.4 楼地面工程：地面不平，倒泛水，水泥地面起砂、空裂；地面空裂，缝格不整齐、图案不规则等。
2.5 内外墙面抺灰刷浆：存在掉粉、起皮、透底流坠、咬色等现象。
2.6 面砖嵌贴不牢固、排砖不合理，缝隙不顺直。
2.7 给排水管道安装：存在渗漏，堵塞、积水、卫生器具安装不牢固等。
3.住宅工程质量通病形成原因分析
治理质量通病，必须分析产生质量通病的原因，一般来说，和设计、材料、施工、使用维护等有关。
3.1 设计方面 设计质量是保证工程质量的基础。实践证明，很多质量通病形成都和设计有关，由于设计人员未按规范设计、施工重要部位缺少详细图纸、选择建筑材料不适当、缺少实际经验等因素造成设计水平低下，形成质量通病。
3.2 材料方面
用于建筑工程的材料、构配件、设备达不到设计要求和产品的质量标准，给工程质量埋下巨大隐患。
3.3 施工方面
参与工程项目的施工管理、技术、操作人员良莠不齐，未能严格执行质量标准和操作规程，直接影响工程质量。
3.4 使用维护方面
用户使用不当，私自改造、搭建拆卸的行为或是缺少科学合理的维护方案，或长期无人管理都或多或少的加重了质量通病的形成。
4.住宅工程质量通病的防治措施
为了预防和治理通病，必须对通病的成因进行具体问题具体分析，找出症结所在。然后分步分阶段有针对性的采取措施，综合治理。一般来说，应从以下几方面采取措施：
4.1以科研为先导。通过科研提高材料的功能和性能，使材料物理性能和使用寿命得到提高；其次通过科研产生先进的设计理念、成熟的施工技术和工艺、科学有效的管理方法和手段。所有这些都是克服质量通病的基本要素，必须大力提倡和扶持。
4.2提高设计质量。工程设计特别是建筑和结构构造设计是预防工程质量通病的基础。应做好以下几方面的工作：
（1）严格按规范进行设计。如现浇框架结构55米间距应设置伸缩缝，除非有稳妥成熟的技术质量措施（后浇带，保温措施等），否则不应突破；
（2）细部大样图不应忽缺。细部大样图是保证使用功能和工程质量关键，质量通病大都会在小地方出现。如窗框节点处理不好会出现渗漏、冷桥或裂缝；屋面细部处理不好就会出现渗水漏水等；
（3）应加强对构造方面的研究和设计。构造措施是预防质量通病的有力手段，有些质量通病通过构造措施能基本消除，如现浇板局部温度裂缝，通过采取楼房四角板双层双向配筋（缩小间距），减少圈梁刚度等平面约束，增加砼柱梁保温措施及一些施工措施，能得到基本解决。
4.3严把材料质量关。所有进场材料必须按规定进行检查和复验，杜绝不合格材料流入。必要时可对材料生产过程进行抽查，如幕墙打结构胶、商品砼的原材料及配比质量抽查等。
4.4施工工艺是关键。施工是产品成型的过程，是质量形成的过程。因此，为了防治质量通病，必须对施工过程和施工工艺进行重点控制，并从方案、人员、设备、工艺和环境等多方面采取措施：
（1）应编制有针对性、科学、先进、可靠的施工技术方案，并及时进行交底。方案应有针对性和可操作性，应明确质量标准和防治质量通病的措施；
（2）施工人员应进行岗位培训，特殊工种应具有上岗证，如电焊工、防水工等。班组长应有一定的工作经验和理论水平的人员担任；
（3）设备质量（包括测量设备）对工程质量也有较大的影响，对设备应及时进行校核和检修。另外应积极采用或发明一些提高工效和质量的小工具。让设备和工具为工程质量服务；
（4）施工中采用何种方法、如何执行，对工程质量影响很大。严格按操作规程和工法进行施工是保证工程质量、预防质量通病的关键。应组织操作人员学习操作规程等施工技术，要求大家严格执行，并采用自检、互检、交接手段予以保证。施工中应随时和图纸及规范标准加以比较，确保符合要求，减少通病的发生。如在屋面防水卷材施工前，应观测找平层或保温层的含水率，必要时应采用烘干或排汽措施后方可继续施工。否则，极易产生起泡等质量通病；
（5）环境因素对工程质量影响较大，特别是自然环境条件（如雨、冷天等），应采取一定措施进行控制和预防。如电焊时，当温度较低时，对焊接接头综合性能有影响，因此，规范规定，环境温度低于-20℃时不宜施焊，对钢结构根据厚度不同在不同的温度以下有不同的预热要求；另外，在雨雪天焊接会使接头产生淬硬组织和裂纹，因此规范规定必须有较好的遮挡措施，否则不宜焊接；
4.5质量管理是保障。质量管理和控制是保证工程质量所采取的作业技术和活动，它贯穿于质量形成的全过程、各环节。其控制按实施者不同，包括三个方面：
（1）企业内部质保体系。这是保证工程质量的关键。通过企业自身的运作，消除质量通病于萌芽状态。它的特点是“全员、全面、全过程”，通过自检、互檢、交接检、质量员验收来控制质量；
（2）社会监理（业主控制）。这是保证工程质量，防治质量通病的外部的、横向的控制。有时质量通病出现是操作时的随意性和方案中的盲目性引起的，通过监理的监督和把关，可以减少这种情况的出现，从而防止通病的产生。
（3）政府监督。这是强制性的，是政策引导和最终认可的质量控制手段。通过政府的强制监督，可以宣传和引导参建各方增强质量意识，自觉克服质量通病；可以制订相应的技术文件，帮助企业克服质量通病；可以运用监督手段，强制企业按标准规范执行，从而减少质量通病的出现。
住宅工程质量关系到人民群众的切身利益，关系到社会稳定，我们必须充分认识提高住宅质量的重要性，切实提高住宅工程的质量。在住宅工程建设中，要把实现、维护、发展百姓的根本利益和合法权益，作为防治住宅工程质量通病工作的出发点和落脚点，确保、满足使用功能和使用安全，努力减少和消除质量投诉现象。笔者相信，只要下决心从不同的角度，从不同的环节认真做好质量通病防治工作，住宅工程质量通病的防治就一定会取得新的成就。
参考文献
[1] 王进.苏北地区生态节能型住宅研究.工业建筑，2009.7
[2] 郝惠敏.论住宅工程施工质量控制.城市道桥与防洪，2006.1
_____________________
【文章编号】1627-6868（2017）05-0045-02
【作者简介】周付才（1976-），四川内江人，工程师，房地产企业工程管理负责人，主要从事房地产企业工程项目管理及技术管理工作，多年从事大型房地产项目开发项目管理经验。
关键词：苏北； 住宅物业； 质量通病； 防治
Quality defects of residential property in Northern Jiangsu common engineering analysis and prevention measures
Zhou Fu-cai
（ Greenland Real Estate Group Xuzhou Estate Co.， Ltd. Xuzhou，221000，China ）
Abstract： With the rapid development of the construction industry and the real estate industry in northern Jiangsu area， residential construction quality common problem began to highlight the wide surface of the dangers of the quality of the project， not only affects the normal use of the household to household life bring inconvenienceand troubles， but also affect the image of the industry. Therefore， effective prevention， governance residential project quality common problem to strengthen residential project quality management， improve the quality of residential projects， has become the top priority of the current construction industry. I combined the Northern Area housing residential construction projects as well as the city's residential district general investigation， countermeasures and measures quality defects of prevention and control of residential projects to talk about the following aspects.
Key words： northern Jiangsu； residential property； the quality common problem； prevention
近年来苏北地区的城市建设得到迅速发展，房地产住宅物业建设工程规模迅速放大，和其他工程相比，其质量本身具有影响因素多、质量波动大、质量变异大、质量隐蔽性和终检局限大的特点。在施工过程中，各个环节都存在着影响质量的因素，如施工时材料的质量差异、施工工艺的改变、天气环境的变化等，都会产生质量变异，造成质量事故。因而，分析房地产住宅物业项目质量控制因素，把握房地产住宅物业项目质量控制方法，对加强工程质量管理，提高工程质量水平极其重要。
笔者长年从事苏北地区房地产住宅物业房地产住宅建设项目建设管理工作，希望以此为基础，总结苏北地区的工程质量通病问题，并提出预防措施与对策，对苏北地区整体房地产住宅物业质量提升有一定的促进作用。
1.苏北地区气候条件对建筑工程施工影响
苏北一般泛指淮海地区中部，位于东经116°22′～118°40′，北纬33°43′～34°58′，行政区域多划分为徐州、淮阴、连云港、盐城，该四个地级市年日平均气温低于5℃的日数可达97天，夏季高于日平均气温26℃的日数多达49天，持续时间长，冬夏相加共146天，占全年天数的40%。苏北地区气候特点是冬季干燥、寒冷，夏季酷热、潮湿，极端天气相对较少。由于气候的先天因素，因此苏北地区的住宅工程建设，一般以开春三月份开始施工，至11月份基本结束，周期相对稳定。
2.苏北住宅工程质量通病的表现形式
2.1 砌筑工程类：砌体材料、砂浆强度达不到设计要求，砌体尺寸不符合设计图纸要求，水平灰缝砂浆饱满度不足。
2.2 钢筋混凝土工程：钢筋质量及混凝土强度不符合设计要求。
2.3 屋面、厕浴间、外墙、窗体存在渗漏。
2.4 楼地面工程：地面不平，倒泛水，水泥地面起砂、空裂；地面空裂，缝格不整齐、图案不规则等。
2.5 内外墙面抺灰刷浆：存在掉粉、起皮、透底流坠、咬色等现象。
2.6 面砖嵌贴不牢固、排砖不合理，缝隙不顺直。
2.7 给排水管道安装：存在渗漏，堵塞、积水、卫生器具安装不牢固等。
3.住宅工程质量通病形成原因分析
治理质量通病，必须分析产生质量通病的原因，一般来说，和设计、材料、施工、使用维护等有关。
3.1 设计方面 设计质量是保证工程质量的基础。实践证明，很多质量通病形成都和设计有关，由于设计人员未按规范设计、施工重要部位缺少详细图纸、选择建筑材料不适当、缺少实际经验等因素造成设计水平低下，形成质量通病。
3.2 材料方面
用于建筑工程的材料、构配件、设备达不到设计要求和产品的质量标准，给工程质量埋下巨大隐患。
3.3 施工方面
参与工程项目的施工管理、技术、操作人员良莠不齐，未能严格执行质量标准和操作规程，直接影响工程质量。
3.4 使用维护方面
用户使用不当，私自改造、搭建拆卸的行为或是缺少科学合理的维护方案，或长期无人管理都或多或少的加重了质量通病的形成。
4.住宅工程质量通病的防治措施
为了预防和治理通病，必须对通病的成因进行具体问题具体分析，找出症结所在。然后分步分阶段有针对性的采取措施，综合治理。一般来说，应从以下几方面采取措施：
4.1以科研为先导。通过科研提高材料的功能和性能，使材料物理性能和使用寿命得到提高；其次通过科研产生先进的设计理念、成熟的施工技术和工艺、科学有效的管理方法和手段。所有这些都是克服质量通病的基本要素，必须大力提倡和扶持。
4.2提高设计质量。工程设计特别是建筑和结构构造设计是预防工程质量通病的基础。应做好以下几方面的工作：
（1）严格按规范进行设计。如现浇框架结构55米间距应设置伸缩缝，除非有稳妥成熟的技术质量措施（后浇带，保温措施等），否则不应突破；
（2）细部大样图不应忽缺。细部大样图是保证使用功能和工程质量关键，质量通病大都会在小地方出现。如窗框节点处理不好会出现渗漏、冷桥或裂缝；屋面细部处理不好就会出现渗水漏水等；
（3）应加强对构造方面的研究和设计。构造措施是预防质量通病的有力手段，有些质量通病通过构造措施能基本消除，如现浇板局部温度裂缝，通过采取楼房四角板双层双向配筋（缩小间距），减少圈梁刚度等平面约束，增加砼柱梁保温措施及一些施工措施，能得到基本解决。
4.3严把材料质量关。所有进场材料必须按规定进行检查和复验，杜绝不合格材料流入。必要时可对材料生产过程进行抽查，如幕墙打结构胶、商品砼的原材料及配比质量抽查等。
4.4施工工艺是关键。施工是产品成型的过程，是质量形成的过程。因此，为了防治质量通病，必须对施工过程和施工工艺进行重点控制，并从方案、人员、设备、工艺和环境等多方面采取措施：
（1）应编制有针对性、科学、先进、可靠的施工技术方案，并及时进行交底。方案应有针对性和可操作性，应明确质量标准和防治质量通病的措施；
（2）施工人员应进行岗位培训，特殊工种应具有上岗证，如电焊工、防水工等。班组长应有一定的工作经验和理论水平的人员担任；
（3）设备质量（包括测量设备）对工程质量也有较大的影响，对设备应及时进行校核和检修。另外应积极采用或发明一些提高工效和质量的小工具。让设备和工具为工程质量服务；
（4）施工中采用何种方法、如何执行，对工程质量影响很大。严格按操作规程和工法进行施工是保证工程质量、预防质量通病的关键。应组织操作人员学习操作规程等施工技术，要求大家严格执行，并采用自检、互检、交接手段予以保证。施工中应随时和图纸及规范标准加以比较，确保符合要求，减少通病的发生。如在屋面防水卷材施工前，应观测找平层或保温层的含水率，必要时应采用烘干或排汽措施后方可继续施工。否则，极易产生起泡等质量通病；
（5）环境因素对工程质量影响较大，特别是自然环境条件（如雨、冷天等），应采取一定措施进行控制和预防。如电焊时，当温度较低时，对焊接接头综合性能有影响，因此，规范规定，环境温度低于-20℃时不宜施焊，对钢结构根据厚度不同在不同的温度以下有不同的预热要求；另外，在雨雪天焊接会使接头产生淬硬组织和裂纹，因此规范规定必须有较好的遮挡措施，否则不宜焊接；
4.5质量管理是保障。质量管理和控制是保证工程质量所采取的作业技术和活动，它贯穿于质量形成的全过程、各环节。其控制按实施者不同，包括三个方面：
（1）企业内部质保体系。这是保证工程质量的关键。通过企业自身的运作，消除质量通病于萌芽状态。它的特点是“全员、全面、全过程”，通过自检、互檢、交接检、质量员验收来控制质量；
（2）社会监理（业主控制）。这是保证工程质量，防治质量通病的外部的、横向的控制。有时质量通病出现是操作时的随意性和方案中的盲目性引起的，通过监理的监督和把关，可以减少这种情况的出现，从而防止通病的产生。
（3）政府监督。这是强制性的，是政策引导和最终认可的质量控制手段。通过政府的强制监督，可以宣传和引导参建各方增强质量意识，自觉克服质量通病；可以制订相应的技术文件，帮助企业克服质量通病；可以运用监督手段，强制企业按标准规范执行，从而减少质量通病的出现。
住宅工程质量关系到人民群众的切身利益，关系到社会稳定，我们必须充分认识提高住宅质量的重要性，切实提高住宅工程的质量。在住宅工程建设中，要把实现、维护、发展百姓的根本利益和合法权益，作为防治住宅工程质量通病工作的出发点和落脚点，确保、满足使用功能和使用安全，努力减少和消除质量投诉现象。笔者相信，只要下决心从不同的角度，从不同的环节认真做好质量通病防治工作，住宅工程质量通病的防治就一定会取得新的成就。
参考文献
[1] 王进.苏北地区生态节能型住宅研究.工业建筑，2009.7
[2] 郝惠敏.论住宅工程施工质量控制.城市道桥与防洪，2006.1
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【文章编号】1627-6868（2017）05-0045-02
【作者简介】周付才（1976-），四川内江人，工程师，房地产企业工程管理负责人，主要从事房地产企业工程项目管理及技术管理工作，多年从事大型房地产项目开发项目管理经验。