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日益加码的保障房建设是政治任务，更是一场筹资大戏。对很多地方政府来说，如何融资到足够的保障房建设经费是一件让人头疼的问题。
一次成功的“共赢”
在江苏淮安经济开发区福州路花园项目里，各种文化体育设施一应俱全，配套的超市即将开业。
该开发区刚刚升级为国家级开发区，一大批台资名企纷纷进驻。既要为被拆迁失地的农民提供安居房，又要面向中低收入产业工人与入园员工提供平价房以增大招商优惠，这些直接导致开发区的保障房建设任务越来越重。
根据官方数字，2007年至今，开发区已累计建设完工并交付使用拆迁安置房面积约90万平方米，共安置失地农民约3万余人。
在淮安经济开发区管委会副主任张明看来，中信信托对这一保障房项目的介入，是撬动这一项目的阿基米德杠杆。
保障性住房建设公认利润微薄，但是，中信信托却就此发行了“民享1号”系列信托产品，投资回报率为9％，所募资金用于保障性住房建设。
最终，开发商、地方政府与信托公司三方均实现共赢：开发商将回笼的大笔资金快速投入下一轮保障性住房建设，地方政府获得安居现房与背后的政绩，信托公司则经济效益、社会效益双丰收。
在快速加码的保障性住房建设进程中，对上述“民间金融智慧”的商业需求将越来越多。
近日，中央经济工作会议落幕，会后文件要求：要加快推进住房保障体系建设，强化政府责任，调动社会各方面力量，加大保障性安居工程建设力度。
在此之前，住建部已将保障性住房建设任务从今年580万套的目标，升级为明年1000万套的目标，一年内增加420万套，其中多数为回报周期长的公租房。根据先前住建部的投资测算依据，要足额完成1000万套建设开工指标，将至少投资1.34万亿元。如此跃进，令本已压力重重的保障房筹资体系面临百上加斤之局。
保障性住房建设乃政府主导的一项长期工程，其所创造的融资市场之大，未来不可限量。在“政治正确”与商业利益的双重目标驱动下，相关利益方正在联手开辟一个新的市场。
保障房资金饥渴
中国自2007年实质性加码保障性住房建设，此前中国保障性住房建设“旷课”近十年。以经济适用住房为例，据银联信投资顾问有限责任公司今年9月发布的一份《银行支持保障房金融服务方案》显示，2002年～2010年间经济适用住房投资占比呈向下掉落曲线状，直至2007年才触底反弹。
五年来房价屡遭调控依然桀骜不驯，商品房一房难求令保障房建设必须快速“补课”，但此时资金成为一个最大的问题或借口。
受制于地方土地出让净收益不透明等原因，这一资金缺口究竟有多大，并无官方测算的版本。地方政府缺乏足够积极性与投入动力，更令具体数字扑朔迷离。就2010年共580万套的开工建设目标而言，民间各方对资金缺口的计算也不尽相同，最乐观者的估计在1400亿元。
然而，局势突变。进入11月，住建部加码保障房建设目标，1000万套的考核目标，令地方政府大呼缺钱。
依照现行的投融资体系，保障房资金渠道主要来自中央政府专项补助资金、地方政府土地出让金净收益的10％、住房公积金净收益、财政收入等，其余还包括银行贷款、信托资金等各类资金。
截至目前，中央政府已下发专项补助资金792亿元(含追加的100亿元)。考虑到今年多个城市土地出让金创造历史纪录，2010年全国土地出让金未必少于去年。
公开资料显示，2009年全国土地出让金收入1.47万亿元，其净收益在5800亿元到9800亿元间，按照提取10％计算，至少有580亿元可用于廉租住房建设。在住房公积金方面，截至2008年，中国住房公积金缴纳余额高达2万亿元，增值收入170.10亿元(2009年相关数字并无公布)。
从账面上看，保障房建设应不“差钱”。但是，真实的投人并非如此。
11月17日，审计署公布《19个省市2007年至2009年政府投资保障性住房审计调查结果》，包括北京、上海、重庆、成都等22个城市从土地出让净收益中提取廉租住房保障资金的比例未达到上述要求。2007年至2009年，这些城市共计少提取146.23亿元。一些地方还存在套取、挪用廉租住房保障资金等问题。
除执行层面发生上述问题外，10月25日，全国人大常委会的专题调研组也发现，“虽然中央财政安排了大量公共投资，但由于建设项目安排过多，所需资金与实际投人仍存在较大差距。许多省级财政补助数额又比较少，筹资和建设责任主要落在市、县、区政府身上，基层政府普遍反映压力很大。”
不管是真的缺钱，还是无心投入，“差钱”已经成为全国保障性住房建设推进的障碍性借口。2011年为“十二五”规划开局之年，各地政府将上马诸多投资项目，其中保障房建设将会获得什么样的“行政待遇”，依然难言乐观。
江苏“信托版”探路
面对资金压力，在政府投资保障房建设的规定资金渠道外，银行信贷、信托与保险资金均被纳入视野。现在的问题是，谁会一马当先?
银行并不总是跑在前面。“信托资金的资金显性成本高于银行信贷，但是，用途很灵活，不像银行那样放款缓慢，对用途有极严格的限制。项目运作之初的那段时间，我们急需资金，但是，这个时候出于风险考虑，银行通常是不会进来的，信托正好帮了我们的大忙。”淮安开发控股有限公司(下称淮安开发控股)总经理尚梅军表示。
淮安开发控股是淮安经济开发区下属的城投类公司，主要负责该开发区基础设施与保障性住房的建设工作，双方按照BT(建设一移交)模式进行运作，保障对象主要包括失地农民和中低收入产业工人与困难员工。
为了招商引资，开发区管委会大建保障性安居住房的积极性毋庸置疑。但是，在BT模式下，开发建设保障房的资金压力悉数转嫁到淮安开发控股身上。虽然房屋承建企业可以预先垫付一部分施工费用，但是，成立数年的淮安开发控股依然感觉到资本金的压力。
同时，由于房屋必须在竣工交付之后，政府才可以支付相关费用，因此，在交付之前，这部分应收账款构成了一笔较大的负担。出于风险考虑，江苏省的一些商业银行对放贷持非常谨慎的态度。
这时，中信信托出面将这部分应收账款进行流动性安排。2010年10月，脱胎于此的“民享1号”保障性安居工程应收账款流动性信托项目成立。根据公开资料，该款信托产品资金规模2亿元，期限18个月，投资者预期年回报率为9％。目前，这一款信托产品已经全部完成发售，定位相同的“民享2号”正在发售。
至此，这个政府、企业与信托公司联合参与的保障房建设迎来皆大欢喜的结局：政府成为信托公司的债务方，用政府信用与财政收入为信托产品担保；企业将回笼的资金快速投入下一波保障房建设，加快了本地保障房的竣工速度；信托公司顺利发行了一款创新信托产品，由于信托产品与保障房挂钩，风险小，回报亦达到预期。
然而，此种信托模式欲成为样本加以推广，仍需回答一个融资成本的难题。
对此，尚梅军表示，信托产品只是这个项目财务配比中的一部分，占比仅10％～15％，后期还有银行贷款、自有资金等。因此从整体财务成本看，信托较高成本会被摊薄。另外，信托资金在其他资金都不愿意介入的情况下率先进入，加快了安置失地农民与产业工人的居住进度，对开发区产业招商解决了土地指标、员工安置等后顾之忧，从此角度看，其财务成本完全值得接受。
同样的事情亦在江苏武进开发区发生。这一次的受益者是一家名为森联投资的民营企业。作为一家主要在苏南从事基础设施建设、运营生意的企业，森联投资不仅要为政府兴建标准厂房、路网管道，而且还在BT模式下提供保障房建设。已经在武进沉淀了15亿元投资的森联投资，急需外部资金的支援。
2010年7月，中信信托发起募集“武进高新区安置房应收账款流动化信托项目二期”，总规模1亿元，按封闭期限不同，年利回报分别为8.5％与9％。这一产品目前已经结束募集。
“中信信托能将分散的社会资金集中起来，这是政府做安居工程的很好办法。”森联投资一位高管对此评价说。
而森联的做法也获得了政府的好评。“没有森联，没有市场化运作，我们不可能建设那么多保障性住房。而没有这些硬件，武进很难快速获批为省级开发区。”武进开发区管委会副书记罗文祥说。
企业不吝赞美，政府慷慨以自身信用为担保，似乎预示着信托资金介入保障性住房建设的美好前景。据用益信托工作室粗略统计，年初至今，与保障房有关的信托产品约有15款，涉资31.6亿元，其中，除中信信托外，天津信托、中粮信托与联华信托均有股权性或债权式的信托产品。
前不久，银监会相关负责人在一次内部交流会议上称，对地产类信托产品不会放松监管，要求逐笔自查，但是如果宏观政策有变化。比如保障房有新的政策，监管层也会相应地对信托公司净资本的监管进行调整，对商品房信托项目和保障房信托项目有所区分。
一次成功的“共赢”
在江苏淮安经济开发区福州路花园项目里，各种文化体育设施一应俱全，配套的超市即将开业。
该开发区刚刚升级为国家级开发区，一大批台资名企纷纷进驻。既要为被拆迁失地的农民提供安居房，又要面向中低收入产业工人与入园员工提供平价房以增大招商优惠，这些直接导致开发区的保障房建设任务越来越重。
根据官方数字，2007年至今，开发区已累计建设完工并交付使用拆迁安置房面积约90万平方米，共安置失地农民约3万余人。
在淮安经济开发区管委会副主任张明看来，中信信托对这一保障房项目的介入，是撬动这一项目的阿基米德杠杆。
保障性住房建设公认利润微薄，但是，中信信托却就此发行了“民享1号”系列信托产品，投资回报率为9％，所募资金用于保障性住房建设。
最终，开发商、地方政府与信托公司三方均实现共赢：开发商将回笼的大笔资金快速投入下一轮保障性住房建设，地方政府获得安居现房与背后的政绩，信托公司则经济效益、社会效益双丰收。
在快速加码的保障性住房建设进程中，对上述“民间金融智慧”的商业需求将越来越多。
近日，中央经济工作会议落幕，会后文件要求：要加快推进住房保障体系建设，强化政府责任，调动社会各方面力量，加大保障性安居工程建设力度。
在此之前，住建部已将保障性住房建设任务从今年580万套的目标，升级为明年1000万套的目标，一年内增加420万套，其中多数为回报周期长的公租房。根据先前住建部的投资测算依据，要足额完成1000万套建设开工指标，将至少投资1.34万亿元。如此跃进，令本已压力重重的保障房筹资体系面临百上加斤之局。
保障性住房建设乃政府主导的一项长期工程，其所创造的融资市场之大，未来不可限量。在“政治正确”与商业利益的双重目标驱动下，相关利益方正在联手开辟一个新的市场。
保障房资金饥渴
中国自2007年实质性加码保障性住房建设，此前中国保障性住房建设“旷课”近十年。以经济适用住房为例，据银联信投资顾问有限责任公司今年9月发布的一份《银行支持保障房金融服务方案》显示，2002年～2010年间经济适用住房投资占比呈向下掉落曲线状，直至2007年才触底反弹。
五年来房价屡遭调控依然桀骜不驯，商品房一房难求令保障房建设必须快速“补课”，但此时资金成为一个最大的问题或借口。
受制于地方土地出让净收益不透明等原因，这一资金缺口究竟有多大，并无官方测算的版本。地方政府缺乏足够积极性与投入动力，更令具体数字扑朔迷离。就2010年共580万套的开工建设目标而言，民间各方对资金缺口的计算也不尽相同，最乐观者的估计在1400亿元。
然而，局势突变。进入11月，住建部加码保障房建设目标，1000万套的考核目标，令地方政府大呼缺钱。
依照现行的投融资体系，保障房资金渠道主要来自中央政府专项补助资金、地方政府土地出让金净收益的10％、住房公积金净收益、财政收入等，其余还包括银行贷款、信托资金等各类资金。
截至目前，中央政府已下发专项补助资金792亿元(含追加的100亿元)。考虑到今年多个城市土地出让金创造历史纪录，2010年全国土地出让金未必少于去年。
公开资料显示，2009年全国土地出让金收入1.47万亿元，其净收益在5800亿元到9800亿元间，按照提取10％计算，至少有580亿元可用于廉租住房建设。在住房公积金方面，截至2008年，中国住房公积金缴纳余额高达2万亿元，增值收入170.10亿元(2009年相关数字并无公布)。
从账面上看，保障房建设应不“差钱”。但是，真实的投人并非如此。
11月17日，审计署公布《19个省市2007年至2009年政府投资保障性住房审计调查结果》，包括北京、上海、重庆、成都等22个城市从土地出让净收益中提取廉租住房保障资金的比例未达到上述要求。2007年至2009年，这些城市共计少提取146.23亿元。一些地方还存在套取、挪用廉租住房保障资金等问题。
除执行层面发生上述问题外，10月25日，全国人大常委会的专题调研组也发现，“虽然中央财政安排了大量公共投资，但由于建设项目安排过多，所需资金与实际投人仍存在较大差距。许多省级财政补助数额又比较少，筹资和建设责任主要落在市、县、区政府身上，基层政府普遍反映压力很大。”
不管是真的缺钱，还是无心投入，“差钱”已经成为全国保障性住房建设推进的障碍性借口。2011年为“十二五”规划开局之年，各地政府将上马诸多投资项目，其中保障房建设将会获得什么样的“行政待遇”，依然难言乐观。
江苏“信托版”探路
面对资金压力，在政府投资保障房建设的规定资金渠道外，银行信贷、信托与保险资金均被纳入视野。现在的问题是，谁会一马当先?
银行并不总是跑在前面。“信托资金的资金显性成本高于银行信贷，但是，用途很灵活，不像银行那样放款缓慢，对用途有极严格的限制。项目运作之初的那段时间，我们急需资金，但是，这个时候出于风险考虑，银行通常是不会进来的，信托正好帮了我们的大忙。”淮安开发控股有限公司(下称淮安开发控股)总经理尚梅军表示。
淮安开发控股是淮安经济开发区下属的城投类公司，主要负责该开发区基础设施与保障性住房的建设工作，双方按照BT(建设一移交)模式进行运作，保障对象主要包括失地农民和中低收入产业工人与困难员工。
为了招商引资，开发区管委会大建保障性安居住房的积极性毋庸置疑。但是，在BT模式下，开发建设保障房的资金压力悉数转嫁到淮安开发控股身上。虽然房屋承建企业可以预先垫付一部分施工费用，但是，成立数年的淮安开发控股依然感觉到资本金的压力。
同时，由于房屋必须在竣工交付之后，政府才可以支付相关费用，因此，在交付之前，这部分应收账款构成了一笔较大的负担。出于风险考虑，江苏省的一些商业银行对放贷持非常谨慎的态度。
这时，中信信托出面将这部分应收账款进行流动性安排。2010年10月，脱胎于此的“民享1号”保障性安居工程应收账款流动性信托项目成立。根据公开资料，该款信托产品资金规模2亿元，期限18个月，投资者预期年回报率为9％。目前，这一款信托产品已经全部完成发售，定位相同的“民享2号”正在发售。
至此，这个政府、企业与信托公司联合参与的保障房建设迎来皆大欢喜的结局：政府成为信托公司的债务方，用政府信用与财政收入为信托产品担保；企业将回笼的资金快速投入下一波保障房建设，加快了本地保障房的竣工速度；信托公司顺利发行了一款创新信托产品，由于信托产品与保障房挂钩，风险小，回报亦达到预期。
然而，此种信托模式欲成为样本加以推广，仍需回答一个融资成本的难题。
对此，尚梅军表示，信托产品只是这个项目财务配比中的一部分，占比仅10％～15％，后期还有银行贷款、自有资金等。因此从整体财务成本看，信托较高成本会被摊薄。另外，信托资金在其他资金都不愿意介入的情况下率先进入，加快了安置失地农民与产业工人的居住进度，对开发区产业招商解决了土地指标、员工安置等后顾之忧，从此角度看，其财务成本完全值得接受。
同样的事情亦在江苏武进开发区发生。这一次的受益者是一家名为森联投资的民营企业。作为一家主要在苏南从事基础设施建设、运营生意的企业，森联投资不仅要为政府兴建标准厂房、路网管道，而且还在BT模式下提供保障房建设。已经在武进沉淀了15亿元投资的森联投资，急需外部资金的支援。
2010年7月，中信信托发起募集“武进高新区安置房应收账款流动化信托项目二期”，总规模1亿元，按封闭期限不同，年利回报分别为8.5％与9％。这一产品目前已经结束募集。
“中信信托能将分散的社会资金集中起来，这是政府做安居工程的很好办法。”森联投资一位高管对此评价说。
而森联的做法也获得了政府的好评。“没有森联，没有市场化运作，我们不可能建设那么多保障性住房。而没有这些硬件，武进很难快速获批为省级开发区。”武进开发区管委会副书记罗文祥说。
企业不吝赞美，政府慷慨以自身信用为担保，似乎预示着信托资金介入保障性住房建设的美好前景。据用益信托工作室粗略统计，年初至今，与保障房有关的信托产品约有15款，涉资31.6亿元，其中，除中信信托外，天津信托、中粮信托与联华信托均有股权性或债权式的信托产品。
前不久，银监会相关负责人在一次内部交流会议上称，对地产类信托产品不会放松监管，要求逐笔自查，但是如果宏观政策有变化。比如保障房有新的政策，监管层也会相应地对信托公司净资本的监管进行调整，对商品房信托项目和保障房信托项目有所区分。