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一、引言
目前我国“营改增”正加速推进，作为地方主体税种的营业税将趋于消失，地方财政困境将更显窘迫，这将直接引发地方税收体系的改革与重建，包括增设新的地方独享税种，设计新的地方主体税种来填补营业税消失之空白等。同时近些年来我国绝大多数地区房价一路飚升，目前仍处于非理性价位，被老百姓广为诟病。
房产税属于财产税，是以房产为征税对象，向产权所有人征收的一种税。而现在除上海和重庆试点外，全国实施的是1986年9月15日颁布的《中华人民共和国房产税暂行条例》。个人住房房产税（简称个人房产税）是以自然人所拥有的房产为征税对象。从税种的关键要素来看，它不是一个新税种，而是现行房产税的一个组成部分。它突破了现行的《房产税暂行条例》关于“个人所有非营业用房产免纳房产税”的免税规定，可视为对现行房产税的改革和扩围。但由于个人房产税影响大，在计税依据、计税方式、税率、征管模式等税制和政策方面具有不同于现行《房产税暂行条例》的具体规定，有必要独立出来，根据改革和实际需要另行进行制度设计和安排。
我国个人房产税是否征收、如何征收一直争议不断。从上海、重庆两市房产税试点情况来看，并不理想，原因很多，但其最主要的两个原因：一是以房产为征税对象的个人房产税直接影响现有房产所有者的利益，改革阻力大；二是房產税的设计与制度安排不够合理。
我国个人房产税的开征是大势所趋。本文探讨如何基于调控房价、财产公平及税收结构优化的三重视角更科学地设计房产税，使房产税制度安排更合理，更人性化，以便房产税改革更顺利地推行及满足经济社会发展的需要。
二、个人房产税的征税范围
根据《上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法》的规定，个人住房房产税征收对象是指暂行办法施行之日起本市居民家庭在本市新购且属于该居民家庭第二套及以上的住房和非本市居民家庭在本市新购的住房。
而根据《重庆市人民政府关于进行对部分个人住房征收房产税改革试点的暂行办法》的规定，征收对象的住房为：1.个人拥有的独栋商品住宅；2.个人新购的高档住房（是指建筑面积交易单价达到上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价2倍或2倍以上的住房）；3.在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的第二套（含第二套）以上的普通住房。
从目前沪、渝试点来看，上海只针对增量房，重庆主要针对存量的高档住宅及增量高档住房，征税范围过窄，忽视了大量的存量房这一基本事实，没有发挥房产税对大量存量房的调配作用，只具改革开启之意义。
个人房产税的征税范围设定应坚持普遍征收的原则，把大量的存量房纳入征收范围，以充分发挥房产税对房价和财产分配的税收杠杆作用。但考虑到改革初期阻力大，农村房产不征收，只对城镇房产征收。这里的城镇也可再缩小范围，仅指城市、县城，不包括建制镇和工矿区，可与国家大力发展小城镇战略相对接。待到个人房产税迈入正轨后，本着公平原则，再适时地将建制镇、工矿区和农村的房产纳入征收范围。
我国个人房产税的征税范围应以家庭为单位，考虑到人们的基本住房需求，一套房不征收（不管面积大小）。第二套开始征收。如果一家庭有二套或二套以上房，由其选择其中一套作为基本居住需求，其余则要纳入征收范围。这种方案既具人性化，又操作方便，在改革之初有助于减小改革阻力，应作为首选方案。或者仍以家庭为单位，再辅之核定每位人的基本居住面积，设计人均免征面积或免征额，这个人均免征面积或免征额可以从满足人最基本的居住需求来考虑，可仍沿用目前上海市试点的人均60平方米的免税住房面积的设计。超出核定的基本居住面积那怕只有一套也应纳入征收范围。第二种方案理论上最公平最合理，但实际上不便于操作，不如第一套方案。
个人房产税改革不应过于考虑改革阻力，而步履缓慢，尽快扩围到全国的城市和县城，并将存量房纳入征税范围。只要坚持公平、公正的原则，所征税收入用于本地公共支出和建设，就可大胆积极推进。将房产税作为地方独享税种，将其培育成地方政府主要的财政来源，与“营改增”协同推进，尽快缓解地方财政困境。
三、个人房产税的税率设计
国外主要发达国家房产税运行已久，较为成熟，我国个人房产税刚起步，可以采取“拿来主义”，税率可以充分考虑国外主要发达国家的个人房产税率进行设计。法国、德国、日本、韩国、加拿大和美国等主要发达国家房产税的实际税率是在0.1～1.73%之间。
我国个人房产税的税率可参考我国现行的房产税税率来设计。非出租的个人住房可参考现行的按照房产原值一次减除10%～30%损耗后的余值再乘以年税率1.2%来算税的做法。住房年限不同，计税减除比例不同，年限越久，减除比例越高，以体现房屋价值折损之事实。由于个人住房是用于居住，不同于企业，可参考1.2%税率适当降低些。税率为多少还应考虑家庭拥有住房套数来设计，第二套房税率应低些，第三套应高些，套数越多，税率应更高，利用税收的传递效应抑制投机投资需求，挤出房产业占用过多资金，有利于其它产业的发展。同时通过税收来调配财产分配，还可增加政府税收。个人按市场价格出租的居民用房，可沿用现行4%的税率或以4%为参考进行设计，从租计征。
个人房产税的税率设计应基于一个基本的考虑：广大老百姓的居住需求。税率的设计总体上应就低不就高，从低设计适用税率。
四、个人房产税的归属设计
目前我国的税收结构以间接税为主，间接税占比过高。而间接税易转嫁到普遍老百姓身上，大大削弱了老百姓的购买力。我国正面临着陷入“中等收入陷阱”的巨大风险，正是撬动强大而低迷的国内需求的关键时期。通过降低间接税比重，减轻中低收入阶层的税负，提振老百姓的消费力，无疑具有重大的现实意义。
同时，我国直接税占比过低，没有真正意义的财产税，没有有效发挥直接税调节收入和财产分配的功能，这也是造成当前我国收入差距不断扩大的部分原因。由于住房资产在各国国家财富中所占的比例一般都超过25%，占家庭财富的比例一般都超过75%，住房资产在家庭支出中的比例也在20%以上。而在我国“具有房产情结”、投资渠道有限的大陆内地住房资产占家庭财富的比例会更高。作为直接税种的个人房产税的开征，将会开辟我国大陆真正意义的财产税，可有效调节财产分配，平抑财产配置的两极分化。同时也可通过房产税的税收杠杆作用抑制人们对不动产的投机投资需求，使人们对住房支出回位到一个合理的支出比例，以有效调节人们的消费支出结构，提高生活质量。而且，通过个人房产税的税收刺激和挤出效应，改善房产业过分占用资金的现状，调配资金到其它产业，可起到优化国家产业结构和经济结构的作用。
当前正处“营改增”快速推进时期，作为地方主体税种的营业税将趋于消失，使得承担事权过多的地方政府更显财政困境，急需培育新的地方主体税种来增加地方财政收入。由于住房资产在我国家庭财产中占比非常高，因此个人房产税的税源稳、税基大。横看国外市场经济成熟的美国、加拿大、法国和日本等国家，以个人不动产对征税对象的房产税或类似税种对国家的税收贡献都非常大。如果将个人房产税在全国范围进行推广，税收规模大，税源稳，可大大提高直接税种对财税收入的贡献率，优化税收结构。把其培育成地方主体税种具有很好的预期和潜力。
由于住房是不动产，不能跨区域流动，可以避免地方政府跨区域税收竞争，因此可将其设计为地方独享税种，地方政府为了更多的地方税收，将会受到激励，创造更好的基础设施和经济发展环境、优美的环境、和谐的人文环境等引进产业促进经济发展，吸引居民购买房产落户，这样就会产生多方面的正面效应。个人房产税以存量房产为征税对象，将会形成地方政府想办法增加当地存量房产的激励，积极供地，形成地价下行的压力，地价走低，房价也会相应下降，从而房价回到一个正常的价位，大部分人能买得起房，人们的福利水平高了，存量房产多了房产税也多了，也可有效抑制地方政府片面搞土地财政和避免地价的不合理上升。
五、个人房产税的征收管理
个人房产税的征收管理是一个涉及面广而复杂的系统工程。个人房产税的开征首先需要解决两个基础性的问题：
一是个人住房的确权及其全国范围内的联网登记系统，这是解决存量房的信息问题，是个人房产税进行制度设计及安排的基本前提。没有存量房的基本信息也就不可能进行全国的通盘考虑和设计，如上海试点，居民家庭住房套数只能根据居民家庭在上海市拥有的住房情况来确定；
二是要建立一个科学的不动产评价体系和评价机构，以便于对不动产进行价值评估。不同区域、区位、楼层、朝向、空间等的房产其价值不同，房产价值应作为首选的计税基础，以房产价值作为个人房产税的计税依据与其它相比最为科学合理，可充分发挥房产税的财产调配之功能，体现财产公平、缩小收入差距及培育中产阶级等国家价值取向及宏观战略。从价计征远胜于部分人士提出的片面强调征收操作性的从量计征。
作者单位：云南大学旅游文化学院
目前我国“营改增”正加速推进，作为地方主体税种的营业税将趋于消失，地方财政困境将更显窘迫，这将直接引发地方税收体系的改革与重建，包括增设新的地方独享税种，设计新的地方主体税种来填补营业税消失之空白等。同时近些年来我国绝大多数地区房价一路飚升，目前仍处于非理性价位，被老百姓广为诟病。
房产税属于财产税，是以房产为征税对象，向产权所有人征收的一种税。而现在除上海和重庆试点外，全国实施的是1986年9月15日颁布的《中华人民共和国房产税暂行条例》。个人住房房产税（简称个人房产税）是以自然人所拥有的房产为征税对象。从税种的关键要素来看，它不是一个新税种，而是现行房产税的一个组成部分。它突破了现行的《房产税暂行条例》关于“个人所有非营业用房产免纳房产税”的免税规定，可视为对现行房产税的改革和扩围。但由于个人房产税影响大，在计税依据、计税方式、税率、征管模式等税制和政策方面具有不同于现行《房产税暂行条例》的具体规定，有必要独立出来，根据改革和实际需要另行进行制度设计和安排。
我国个人房产税是否征收、如何征收一直争议不断。从上海、重庆两市房产税试点情况来看，并不理想，原因很多，但其最主要的两个原因：一是以房产为征税对象的个人房产税直接影响现有房产所有者的利益，改革阻力大；二是房產税的设计与制度安排不够合理。
我国个人房产税的开征是大势所趋。本文探讨如何基于调控房价、财产公平及税收结构优化的三重视角更科学地设计房产税，使房产税制度安排更合理，更人性化，以便房产税改革更顺利地推行及满足经济社会发展的需要。
二、个人房产税的征税范围
根据《上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法》的规定，个人住房房产税征收对象是指暂行办法施行之日起本市居民家庭在本市新购且属于该居民家庭第二套及以上的住房和非本市居民家庭在本市新购的住房。
而根据《重庆市人民政府关于进行对部分个人住房征收房产税改革试点的暂行办法》的规定，征收对象的住房为：1.个人拥有的独栋商品住宅；2.个人新购的高档住房（是指建筑面积交易单价达到上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价2倍或2倍以上的住房）；3.在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的第二套（含第二套）以上的普通住房。
从目前沪、渝试点来看，上海只针对增量房，重庆主要针对存量的高档住宅及增量高档住房，征税范围过窄，忽视了大量的存量房这一基本事实，没有发挥房产税对大量存量房的调配作用，只具改革开启之意义。
个人房产税的征税范围设定应坚持普遍征收的原则，把大量的存量房纳入征收范围，以充分发挥房产税对房价和财产分配的税收杠杆作用。但考虑到改革初期阻力大，农村房产不征收，只对城镇房产征收。这里的城镇也可再缩小范围，仅指城市、县城，不包括建制镇和工矿区，可与国家大力发展小城镇战略相对接。待到个人房产税迈入正轨后，本着公平原则，再适时地将建制镇、工矿区和农村的房产纳入征收范围。
我国个人房产税的征税范围应以家庭为单位，考虑到人们的基本住房需求，一套房不征收（不管面积大小）。第二套开始征收。如果一家庭有二套或二套以上房，由其选择其中一套作为基本居住需求，其余则要纳入征收范围。这种方案既具人性化，又操作方便，在改革之初有助于减小改革阻力，应作为首选方案。或者仍以家庭为单位，再辅之核定每位人的基本居住面积，设计人均免征面积或免征额，这个人均免征面积或免征额可以从满足人最基本的居住需求来考虑，可仍沿用目前上海市试点的人均60平方米的免税住房面积的设计。超出核定的基本居住面积那怕只有一套也应纳入征收范围。第二种方案理论上最公平最合理，但实际上不便于操作，不如第一套方案。
个人房产税改革不应过于考虑改革阻力，而步履缓慢，尽快扩围到全国的城市和县城，并将存量房纳入征税范围。只要坚持公平、公正的原则，所征税收入用于本地公共支出和建设，就可大胆积极推进。将房产税作为地方独享税种，将其培育成地方政府主要的财政来源，与“营改增”协同推进，尽快缓解地方财政困境。
三、个人房产税的税率设计
国外主要发达国家房产税运行已久，较为成熟，我国个人房产税刚起步，可以采取“拿来主义”，税率可以充分考虑国外主要发达国家的个人房产税率进行设计。法国、德国、日本、韩国、加拿大和美国等主要发达国家房产税的实际税率是在0.1～1.73%之间。
我国个人房产税的税率可参考我国现行的房产税税率来设计。非出租的个人住房可参考现行的按照房产原值一次减除10%～30%损耗后的余值再乘以年税率1.2%来算税的做法。住房年限不同，计税减除比例不同，年限越久，减除比例越高，以体现房屋价值折损之事实。由于个人住房是用于居住，不同于企业，可参考1.2%税率适当降低些。税率为多少还应考虑家庭拥有住房套数来设计，第二套房税率应低些，第三套应高些，套数越多，税率应更高，利用税收的传递效应抑制投机投资需求，挤出房产业占用过多资金，有利于其它产业的发展。同时通过税收来调配财产分配，还可增加政府税收。个人按市场价格出租的居民用房，可沿用现行4%的税率或以4%为参考进行设计，从租计征。
个人房产税的税率设计应基于一个基本的考虑：广大老百姓的居住需求。税率的设计总体上应就低不就高，从低设计适用税率。
四、个人房产税的归属设计
目前我国的税收结构以间接税为主，间接税占比过高。而间接税易转嫁到普遍老百姓身上，大大削弱了老百姓的购买力。我国正面临着陷入“中等收入陷阱”的巨大风险，正是撬动强大而低迷的国内需求的关键时期。通过降低间接税比重，减轻中低收入阶层的税负，提振老百姓的消费力，无疑具有重大的现实意义。
同时，我国直接税占比过低，没有真正意义的财产税，没有有效发挥直接税调节收入和财产分配的功能，这也是造成当前我国收入差距不断扩大的部分原因。由于住房资产在各国国家财富中所占的比例一般都超过25%，占家庭财富的比例一般都超过75%，住房资产在家庭支出中的比例也在20%以上。而在我国“具有房产情结”、投资渠道有限的大陆内地住房资产占家庭财富的比例会更高。作为直接税种的个人房产税的开征，将会开辟我国大陆真正意义的财产税，可有效调节财产分配，平抑财产配置的两极分化。同时也可通过房产税的税收杠杆作用抑制人们对不动产的投机投资需求，使人们对住房支出回位到一个合理的支出比例，以有效调节人们的消费支出结构，提高生活质量。而且，通过个人房产税的税收刺激和挤出效应，改善房产业过分占用资金的现状，调配资金到其它产业，可起到优化国家产业结构和经济结构的作用。
当前正处“营改增”快速推进时期，作为地方主体税种的营业税将趋于消失，使得承担事权过多的地方政府更显财政困境，急需培育新的地方主体税种来增加地方财政收入。由于住房资产在我国家庭财产中占比非常高，因此个人房产税的税源稳、税基大。横看国外市场经济成熟的美国、加拿大、法国和日本等国家，以个人不动产对征税对象的房产税或类似税种对国家的税收贡献都非常大。如果将个人房产税在全国范围进行推广，税收规模大，税源稳，可大大提高直接税种对财税收入的贡献率，优化税收结构。把其培育成地方主体税种具有很好的预期和潜力。
由于住房是不动产，不能跨区域流动，可以避免地方政府跨区域税收竞争，因此可将其设计为地方独享税种，地方政府为了更多的地方税收，将会受到激励，创造更好的基础设施和经济发展环境、优美的环境、和谐的人文环境等引进产业促进经济发展，吸引居民购买房产落户，这样就会产生多方面的正面效应。个人房产税以存量房产为征税对象，将会形成地方政府想办法增加当地存量房产的激励，积极供地，形成地价下行的压力，地价走低，房价也会相应下降，从而房价回到一个正常的价位，大部分人能买得起房，人们的福利水平高了，存量房产多了房产税也多了，也可有效抑制地方政府片面搞土地财政和避免地价的不合理上升。
五、个人房产税的征收管理
个人房产税的征收管理是一个涉及面广而复杂的系统工程。个人房产税的开征首先需要解决两个基础性的问题：
一是个人住房的确权及其全国范围内的联网登记系统，这是解决存量房的信息问题，是个人房产税进行制度设计及安排的基本前提。没有存量房的基本信息也就不可能进行全国的通盘考虑和设计，如上海试点，居民家庭住房套数只能根据居民家庭在上海市拥有的住房情况来确定；
二是要建立一个科学的不动产评价体系和评价机构，以便于对不动产进行价值评估。不同区域、区位、楼层、朝向、空间等的房产其价值不同，房产价值应作为首选的计税基础，以房产价值作为个人房产税的计税依据与其它相比最为科学合理，可充分发挥房产税的财产调配之功能，体现财产公平、缩小收入差距及培育中产阶级等国家价值取向及宏观战略。从价计征远胜于部分人士提出的片面强调征收操作性的从量计征。
作者单位：云南大学旅游文化学院