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现在形势不是很好，但我认为对商业地产的影响微乎其微，国务院十项政策放开信贷额度，就是给商业地产提供了融资平台，尤其是融资和配套资金上开限了，在以往的商业地产资本运作过程中，境外资金包括热钱还趴在中国，目前还在蠢蠢欲动，在年底和明年第一季度，应该说是这些资产和资本大鳄们张开大口呼吸的时候。
——中国人民大学房地产研究中心特聘教授 鲁炳全
在多数零售企业勒紧裤带过冬的时候，国内外一些资金充裕的巨头们却开始趁机扩大自身的规模。近日，记者从首次在广东举办的“2008中国购物中心年会”上获悉，加拿大机构基金管理者魁北克储蓄投资集团(CDP)旗下的亿万豪剑桥公司，正在京、沪、广、深等地寻找购物中心开发机会，有意举牌收购。而被中国商业联合会购物中心专业委员会评为“2008最具商业投资价值”的广州珠江新城太阳城广场，有意将日本高岛屋主力百货店、华润OLE超市等业态高端零售企业揽至麾下。
此间，记者多方了解到，佛山兴华集团，广州新光商业、深圳茂业等广东商业大佬，也在密谋抄底国内商业物业。然而，也有专家担忧金融危机会令这些积极参与并购的企业陷入资金陷阱，成为断送其命运的阿喀琉斯之踵。
抄底中国购物中心恰逢其时
购物中心等商业地产变成外资眼中的香饽饽，无论股市、楼市如何低迷。此前不久，黑石以5.4亿元人民币净价，成功购入上海长寿商业广场项目95％股权，率先吹响此次外资抄底中国购物中心的集结号。
事隔不久，市场又有传言，英国的地产开发及投资公司高富诺集团(Grosvenor)已成立一支6亿美元的基金，将投资中国的购物中心。并且正在上海寻找地产开发的机会，计划使亚洲资产在公司总资产所占的比例由目前的6％提高到20％。随后，高富诺集团驻上海机构的新闻公关蔡小姐证实了此消息。
“早在2002年，亿万豪剑桥公司就开始关注中国购物中心市场，但由于政策限制、不熟悉本地市场，‘名地有主’等因素，一直找不到合适的机会真正进入中国。”亿万豪剑桥公司副总裁张国华一语道破玄机：长期以来，外资巨头虎视眈眈紧盯中国商业地产，无奈“卖家”难觅。
“金融危机正好给他们带来了买卖机会。一些战线过长，资金链不够雄厚的公司觉得没必要撑下去了，此时出手租金回报没达标的购物中心，相比明后年楼市看跌，反而能卖个好价钱。”鼎晖投资顾问公司总裁赖林胜称。
亿万豪剑桥虎视眈眈
据悉，亿万豪剑桥是加拿大最主要的机构基金管理者——魁北克储蓄投资集团(CDP)旗下主要地产分公司，主业是管理购物中心。目前，其已在全球拥有65家区域性和跨区域购物中心，但至今未达中国。
“我们正在密切留意上海，北京，广州，深圳等地购物中心的开发机会。或者是对部分在建或筹建项目进行股权投资，或者是接盘经营不善的购物中心，作为管理方进入。”张国华向记者透露，光是广州域内，亿万豪剑桥公司洽谈过的项目就有正佳广场、天河城和筹建中的番禺广场，但由于种种原因未达成协议，最终未能在2008年进入广州，只好转战他方。
实际上，作为曲线进入中国的策略，亿万豪剑桥公司在2006年就与正大集团合资成立C2集团，各持股50％，主要定位投资管理建筑面积5万平方米以上的大型购物中心。而正大集团一直没有把正大广场项目注入到C2集团中，所以，亿万豪剑桥公司只是作为正大广场的运营方，不是拥有者。而作为养老基金背景的公司，退休福利开支越来越大，亿万豪剑桥再不能仅仅依靠债券或变动性很大的股票市场来创收，而需要寻找新方法投资新的市场，来获取回报。由此不难理解，亿万豪剑桥公司急于在华收购购物中心。
粤商业大鳄紧跟抢滩
而在国内零售商业大佬看来，金融危机给企业带来的购物中心并购机会，并不仅仅在于长线投资价值，还给中国企业做大的机会。
新光商业总经理韦振杰向记者透露，其正与广州市区一家经营不善的购物中心洽谈，有望于近期通过银行转债的方式，成功接盘。与此同时，新光商业也在密切留意广州周边地区商业物业的并购机会。按照新光商业集团的投资预算，计划在2009年年底前将其拥有的商业物业体量增加到20万平方米左右。目前，新光商业属下的物业有新光城市广场、新光百货，振兴商业大厦等，体量总计10来万平方米。这意味着，新光商业至少要收购两家购物中心。
但同样令人担忧的是，金融危机也会令那些积极参与并购的企业陷入资金陷阱，而如果企业自身资本不够强大的话，并购非但无助于企业发展，反而有可能成为断送其命运的阿喀琉斯之踵。
对此，韦振杰表示，新光商业进行扩张策略时，主要考量的是项目地址、发展前景与新光自身拥有资源所能触及的范围，而非一味求大。记者了解到，同样不因金融风暴而放缓扩张步伐的还有佛山兴华集团，其旗下的兴华商场董事总经理李耀坤告诉记者，该公司已注资参股南宁步行街一处购物中心，百货，超市，餐饮，电器专卖店将一条龙导入兴华旗下的自有品牌，计划明年年底开业。
“现在正是并购好时机。”茂业国际总经理邹明贵在近日接受媒体采访时也表态，“茂业国际将适当借用财务杠杆，在适合时机收购合适的项目，以实施公司的战略布局。前不久，茂业刚宣布以7.8亿元竞拍到位于山西省太原市一地块，并在二级市场抄底两家商业企业。如果有好的项目，茂业还会出手。”
购物中心出路或在高星级
实际上，这场金融危机是对购物中心现金流和经营能力的考验，凸显“马太效应”，实力小的可能被淘汰出局，实力大的变得更强大。但在鼎晖投资顾问公司总裁赖林胜看来，已正常营业的购物中心，倒下风险并不大。“比如家乐福，一般跟购物中心签约十几二十年，租金回收和银行放贷都不成问题。反而是在建购物中心项目，很有可能由于银行放贷收紧，资金周转不畅而延长施工时间。”
对此，百嘉信太阳城广场项目负责人杨军艇认为，这要具体公司具体分析。资金链出现问题的一般来说都是战线过长的企业。作为中国商业联合会购物中心专业委员会评为“2008最具商业投资价值”的广州珠江新城太阳城广场，其投资方只有百嘉信集团一家，股权简单，战线简短，而且只租不售，单体购物中心，不像裙楼需要依托住宅等其他业态来创收，可见开发商经营信心十足。而筹备在2010年亚运会开业，实际上已经避开了金融危机的负面影响。
“扩大内需，眼前靠投资，长远靠消费。”中国商业联合会购物中心专业委员会副主任邢和平认为，中国购物中心用了10年时间走外国50年时间积累下来的路，激进过程中难免导致建设盲目和管理跟不上技术发展。另据调查，多数城市购物中 心都是在建成以前留下难以修复的硬伤。看好中国未来高端消费市场的国际奢侈品牌普遍反映，目前在中国很难找到吻合奢侈品定位标准的购物中心。可见，未来购物中心发展路径必为高星级标准。
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外资大型购物中心京郊掘金
李欢欢
我们国内开发商，零售商在北京城区发展购物中心时，日本永旺选择了郊区，欲以一些特色品牌和大量停车位来吸引城区消费者。记者了解到，永旺集团在北京的第一家店，住于北六环附近的永旺购物中心已于2008年11月7日正式营业。
永旺购物中心由JUSCO吉之岛超市和100多家专卖店组成，商场一二层为经营场所，三四层和地下一层都是停车用地，总面积9万平方米的商场拥有3000个停车位。
近日，记者在永旺购物中心看到，JUSCO超市的开业吸引了一些附近的居民，与华堂商场类似，JUSCO超市引进了一些日本品牌的商品。在购物中心专卖店区，只有不到一半的品牌店开业，既有ONLY、达芙妮等大众品牌，SK时尚手机专卖，特力屋等，也有Re Biena等首次进京的日本品牌，前来选购商品的消费者寥寥无几，与城区内大型百货商场开业人头攒动截然不同。据了解，永旺购物中心共有专卖店104家，petciiy，talbots等18个品牌是首次进入中国内地市场，购物中心还有一些餐饮，游乐场等设施。
记者在专卖店区随机访问了12位消费者，其基本都来自周边的昌平地区，仅有两位是市区的消费者，购物中心计划凭借特色品牌、便捷的交通以及大量车位吸引城区消费者并没有达到预期效果。据了解，永旺购物中心在日本以及海外开店基本都是选择在郊区，北京永旺购物中心希望吸引海淀、朝阳等城区有私家车的白领阶层。
近年来，金源新燕莎MALL、龙德广场等一些购物中心选择在近郊区发展，但金源新燕莎MALL经营3年多才摆脱亏损，龙德广场开业近一年，由于缺乏特色吸引力，其内的翠微百货等经营得并不好。
业内专家表示，郊区购物中心由于面临和交通便利的城区商场竞争，其需要差异化的品牌和服务，否则很难吸引到较强购买力的城区消费者。目前，品牌资源少，家庭汽车拥有率不高，交通问题是限制北京郊区大型购物中心发展的主要原因，永旺的郊区购物中心模式也有待考验。
据了解，永旺购物中心还将在北京，天津等华北地区开设10家门店，其在北京，天津已各签约了一家门店。目前，日本永旺集团在中国拥有40余家超市和购物中心等门店，大部分位于香港以及广东省。
编辑／刘丽琴
——中国人民大学房地产研究中心特聘教授 鲁炳全
在多数零售企业勒紧裤带过冬的时候，国内外一些资金充裕的巨头们却开始趁机扩大自身的规模。近日，记者从首次在广东举办的“2008中国购物中心年会”上获悉，加拿大机构基金管理者魁北克储蓄投资集团(CDP)旗下的亿万豪剑桥公司，正在京、沪、广、深等地寻找购物中心开发机会，有意举牌收购。而被中国商业联合会购物中心专业委员会评为“2008最具商业投资价值”的广州珠江新城太阳城广场，有意将日本高岛屋主力百货店、华润OLE超市等业态高端零售企业揽至麾下。
此间，记者多方了解到，佛山兴华集团，广州新光商业、深圳茂业等广东商业大佬，也在密谋抄底国内商业物业。然而，也有专家担忧金融危机会令这些积极参与并购的企业陷入资金陷阱，成为断送其命运的阿喀琉斯之踵。
抄底中国购物中心恰逢其时
购物中心等商业地产变成外资眼中的香饽饽，无论股市、楼市如何低迷。此前不久，黑石以5.4亿元人民币净价，成功购入上海长寿商业广场项目95％股权，率先吹响此次外资抄底中国购物中心的集结号。
事隔不久，市场又有传言，英国的地产开发及投资公司高富诺集团(Grosvenor)已成立一支6亿美元的基金，将投资中国的购物中心。并且正在上海寻找地产开发的机会，计划使亚洲资产在公司总资产所占的比例由目前的6％提高到20％。随后，高富诺集团驻上海机构的新闻公关蔡小姐证实了此消息。
“早在2002年，亿万豪剑桥公司就开始关注中国购物中心市场，但由于政策限制、不熟悉本地市场，‘名地有主’等因素，一直找不到合适的机会真正进入中国。”亿万豪剑桥公司副总裁张国华一语道破玄机：长期以来，外资巨头虎视眈眈紧盯中国商业地产，无奈“卖家”难觅。
“金融危机正好给他们带来了买卖机会。一些战线过长，资金链不够雄厚的公司觉得没必要撑下去了，此时出手租金回报没达标的购物中心，相比明后年楼市看跌，反而能卖个好价钱。”鼎晖投资顾问公司总裁赖林胜称。
亿万豪剑桥虎视眈眈
据悉，亿万豪剑桥是加拿大最主要的机构基金管理者——魁北克储蓄投资集团(CDP)旗下主要地产分公司，主业是管理购物中心。目前，其已在全球拥有65家区域性和跨区域购物中心，但至今未达中国。
“我们正在密切留意上海，北京，广州，深圳等地购物中心的开发机会。或者是对部分在建或筹建项目进行股权投资，或者是接盘经营不善的购物中心，作为管理方进入。”张国华向记者透露，光是广州域内，亿万豪剑桥公司洽谈过的项目就有正佳广场、天河城和筹建中的番禺广场，但由于种种原因未达成协议，最终未能在2008年进入广州，只好转战他方。
实际上，作为曲线进入中国的策略，亿万豪剑桥公司在2006年就与正大集团合资成立C2集团，各持股50％，主要定位投资管理建筑面积5万平方米以上的大型购物中心。而正大集团一直没有把正大广场项目注入到C2集团中，所以，亿万豪剑桥公司只是作为正大广场的运营方，不是拥有者。而作为养老基金背景的公司，退休福利开支越来越大，亿万豪剑桥再不能仅仅依靠债券或变动性很大的股票市场来创收，而需要寻找新方法投资新的市场，来获取回报。由此不难理解，亿万豪剑桥公司急于在华收购购物中心。
粤商业大鳄紧跟抢滩
而在国内零售商业大佬看来，金融危机给企业带来的购物中心并购机会，并不仅仅在于长线投资价值，还给中国企业做大的机会。
新光商业总经理韦振杰向记者透露，其正与广州市区一家经营不善的购物中心洽谈，有望于近期通过银行转债的方式，成功接盘。与此同时，新光商业也在密切留意广州周边地区商业物业的并购机会。按照新光商业集团的投资预算，计划在2009年年底前将其拥有的商业物业体量增加到20万平方米左右。目前，新光商业属下的物业有新光城市广场、新光百货，振兴商业大厦等，体量总计10来万平方米。这意味着，新光商业至少要收购两家购物中心。
但同样令人担忧的是，金融危机也会令那些积极参与并购的企业陷入资金陷阱，而如果企业自身资本不够强大的话，并购非但无助于企业发展，反而有可能成为断送其命运的阿喀琉斯之踵。
对此，韦振杰表示，新光商业进行扩张策略时，主要考量的是项目地址、发展前景与新光自身拥有资源所能触及的范围，而非一味求大。记者了解到，同样不因金融风暴而放缓扩张步伐的还有佛山兴华集团，其旗下的兴华商场董事总经理李耀坤告诉记者，该公司已注资参股南宁步行街一处购物中心，百货，超市，餐饮，电器专卖店将一条龙导入兴华旗下的自有品牌，计划明年年底开业。
“现在正是并购好时机。”茂业国际总经理邹明贵在近日接受媒体采访时也表态，“茂业国际将适当借用财务杠杆，在适合时机收购合适的项目，以实施公司的战略布局。前不久，茂业刚宣布以7.8亿元竞拍到位于山西省太原市一地块，并在二级市场抄底两家商业企业。如果有好的项目，茂业还会出手。”
购物中心出路或在高星级
实际上，这场金融危机是对购物中心现金流和经营能力的考验，凸显“马太效应”，实力小的可能被淘汰出局，实力大的变得更强大。但在鼎晖投资顾问公司总裁赖林胜看来，已正常营业的购物中心，倒下风险并不大。“比如家乐福，一般跟购物中心签约十几二十年，租金回收和银行放贷都不成问题。反而是在建购物中心项目，很有可能由于银行放贷收紧，资金周转不畅而延长施工时间。”
对此，百嘉信太阳城广场项目负责人杨军艇认为，这要具体公司具体分析。资金链出现问题的一般来说都是战线过长的企业。作为中国商业联合会购物中心专业委员会评为“2008最具商业投资价值”的广州珠江新城太阳城广场，其投资方只有百嘉信集团一家，股权简单，战线简短，而且只租不售，单体购物中心，不像裙楼需要依托住宅等其他业态来创收，可见开发商经营信心十足。而筹备在2010年亚运会开业，实际上已经避开了金融危机的负面影响。
“扩大内需，眼前靠投资，长远靠消费。”中国商业联合会购物中心专业委员会副主任邢和平认为，中国购物中心用了10年时间走外国50年时间积累下来的路，激进过程中难免导致建设盲目和管理跟不上技术发展。另据调查，多数城市购物中 心都是在建成以前留下难以修复的硬伤。看好中国未来高端消费市场的国际奢侈品牌普遍反映，目前在中国很难找到吻合奢侈品定位标准的购物中心。可见，未来购物中心发展路径必为高星级标准。
链接：
外资大型购物中心京郊掘金
李欢欢
我们国内开发商，零售商在北京城区发展购物中心时，日本永旺选择了郊区，欲以一些特色品牌和大量停车位来吸引城区消费者。记者了解到，永旺集团在北京的第一家店，住于北六环附近的永旺购物中心已于2008年11月7日正式营业。
永旺购物中心由JUSCO吉之岛超市和100多家专卖店组成，商场一二层为经营场所，三四层和地下一层都是停车用地，总面积9万平方米的商场拥有3000个停车位。
近日，记者在永旺购物中心看到，JUSCO超市的开业吸引了一些附近的居民，与华堂商场类似，JUSCO超市引进了一些日本品牌的商品。在购物中心专卖店区，只有不到一半的品牌店开业，既有ONLY、达芙妮等大众品牌，SK时尚手机专卖，特力屋等，也有Re Biena等首次进京的日本品牌，前来选购商品的消费者寥寥无几，与城区内大型百货商场开业人头攒动截然不同。据了解，永旺购物中心共有专卖店104家，petciiy，talbots等18个品牌是首次进入中国内地市场，购物中心还有一些餐饮，游乐场等设施。
记者在专卖店区随机访问了12位消费者，其基本都来自周边的昌平地区，仅有两位是市区的消费者，购物中心计划凭借特色品牌、便捷的交通以及大量车位吸引城区消费者并没有达到预期效果。据了解，永旺购物中心在日本以及海外开店基本都是选择在郊区，北京永旺购物中心希望吸引海淀、朝阳等城区有私家车的白领阶层。
近年来，金源新燕莎MALL、龙德广场等一些购物中心选择在近郊区发展，但金源新燕莎MALL经营3年多才摆脱亏损，龙德广场开业近一年，由于缺乏特色吸引力，其内的翠微百货等经营得并不好。
业内专家表示，郊区购物中心由于面临和交通便利的城区商场竞争，其需要差异化的品牌和服务，否则很难吸引到较强购买力的城区消费者。目前，品牌资源少，家庭汽车拥有率不高，交通问题是限制北京郊区大型购物中心发展的主要原因，永旺的郊区购物中心模式也有待考验。
据了解，永旺购物中心还将在北京，天津等华北地区开设10家门店，其在北京，天津已各签约了一家门店。目前，日本永旺集团在中国拥有40余家超市和购物中心等门店，大部分位于香港以及广东省。
编辑／刘丽琴