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随着中国城镇化步伐的加快，城市发展进入了新的演变时期，郊区化成为这一时期重要的表现形式。房地产郊区化是城市郊区化重要的展现形式，是伴随着市中心用地、人口、交通問题而产生的协调方式，具体体现为房地产企业对郊区房地产的投资。本文选取了国家一线城市广州市作为研究对象，通过构建评价指标体系，运用主成分分析方法，对广州市郊区务地产投资环境进行综合评价。分析得出：广州市郊区的房地产市场环境以及基础设施环境较为优越，人口、经济环境碍于城市发展的固有属性，现阶段无法进行更大程度的调整。结论表明：广州市郊区务地产综合投资环境优越，只要政府注重对郊区土地利用的规划、房地产投资类型的管理以及城市交通体系的改善，郊区房地产投资可以缓解市中心存在的问题。
郊区化 郊区房地产
投资环境 主成分分析
近年来，我国城镇化进程不断加快，已经成为经济社会发展的强大动力。城镇化使得城市由中心地带不断向外围地区进行蔓延，形成了郊区化现象。在北京、上海、广州等大中型城市中，经济、人口以及房地产郊区化现象尤为明显。在城市郊区化过程中，房地产郊区化进程具有明显的先导作用，人口、经济郊区化进程较为缓慢。同时，房地产业也是国民经济的支柱产业之‘，对于城市经济的发展以及稳定国家经济起着重要作用。
结合近些年的研究现状可以看出，国内对于郊区房地产的研究还处在理论分析阶段，采用指标体系对郊区房地产的投资环境进行评价的文章很少。结合近年来国家不断加大对房地产业的整顿和调控这一背景，本文选取广州市作为研究对象，借鉴现有的文献，构建郊区房地产投资环境评价体系，运用主成分分析方法对广州市11个区进行综合评价，为广州市郊区房地产开发提供参考。
实证基础
对于指标评价的研究方法主要有模糊评价法、相似度法、多因素评估法、层次分析法以及主成分分析法等，每个分析方法都有其侧重点和优缺点，由于本文采用的市域数据的限制，鉴于多因素分析以及层次分析法对于数据质量和数量的要求较高，所以采用主成分分析方法。
评价指标体系的构建
根据房地产市场的特殊性以及郊区房地产的发展状况，按照指标选取的系统性、可比性、针对性、可得性原则，在借鉴已有文献资料的基础上，本文从经济环境、房地产市场环境、人口因素环境、基础设施环境这四大方面，选取了15项指标对广州市11个区房地产投资环境进行综合评价。
为了将此指标运用于分析广州市郊区房地产的投资环境之中，本文根据广州市各区的经济发展水平以及离中心城区的距离作为判别依据，将广州市的11个区分为了市中心区域、近郊区域以及远郊区域三大块区域。
其中，越秀区是广州的老城区，也是市政府的所在地；天河区目前是广州商业中心，经济发展水平最高的区域；而荔湾区和海珠区则是根据离越秀区和天河区的距离较近，并且经济发展水平较高，因此将其划入市中心区域。
广州市郊区房地产投资环境综合评价
（1）数据的选取与处理
本文选取的数据来源于《2015年广东省产业发展数据库》、《2015年广州市统计年鉴》以及各区2015年的统计公报。经过筛选和汇总得到了2015年广州市11个行政区的15项指标的数据，本文则采用Z-SCORI：标准化处理方式。
（2）模型的构建与求解
本文采用SPSS19.0对经济环境、房地产市场环境、人口因素环境、基础设施环境这三个一级指标分别进行主成分分析。进一步，将得到的主成分作为变量再进行主成分分析得到四大方面的综合得分和排名。
应用主成分分析方法对广州市十一个行政区四大类十五个指标进行分析的完整结果，结果中包含了各区各个一级指标的得分还有相应的排名，并在最后给出了房地产投资环境的综合得分以及排名。从最终结果来看，排名前四的主要是黄浦区、番禺区、南沙区以及天河区。
（3）实证结果分析
1.房地产市场环境是影响郊区房地产投资的最重要因素
可以看到，房地产市场环境排名靠前的行政区如黄浦区、番禺区、南沙还有增城区，它们的房地产投资环境综合排名都是靠前的。
黄埔区、番禺区是近郊区域内综合得分最高的，并且在全部的区域内得分也是最高的，说明通过指标分析可以得出近郊区域目前是广州市房地产投资环境最好的区域。南沙区、增城区则是远郊区域内综合得分最高的，在十一个行政区里排名靠前，说明广州市的房地产郊区化经过多年的发展，已经逐渐扩散到外围地区。综合房地产市场环境的分析，郊区房地产的投资环境要优于市中心房地产投资环境。
2.基础设施环境对郊区房地产投资具有重要推动作用
从基础设施环境排名来看，近郊和远郊区域排名要明显高于市中心区域，这一点是比较让人难以琢磨的，可能的解释是：市中心区域经过多年来的建设，基础设施已经比较完备。
3.人口、经济郊区化进程缓慢
从人口、经济环境来看，市中心区域得分是遥遥领先于郊区。
政策建议
（1）加强对郊区土地利用的规划引导
把郊区土地利用纳入广州市总体规划和各项具体规划中，对于郊区土地的各项房地产开发要严格限制在具体的规划用地范围内。
（2）加强对郊区房地产投资类型的管理
郊区房地产投资类型有住宅投资、企业厂房投资、休闲娱乐投资等等，这些房地产类型或多或少都会改变郊区原有生态环境以及当地人的生活。因此，对于郊区企业的厂房投资应该选择在郊区人口密度相对松散、对区域生态环境破坏较轻的区域。
（3）加决构建市郊一体化交通体系
政府应该在对郊区交通建设投入方面更趋向于与市中心交通体系的联系，构建市郊一体化交通体系，实现市中心与郊区交通的多向对接，从而缓解房地产郊区化所带来的交通压力。
[1]修大鹏，吕萍，严冰燕房地产郊区化特征及其发展模式—以北京市为例[J].房地产开发，2013（04）：24-30
郊区化 郊区房地产
投资环境 主成分分析
近年来，我国城镇化进程不断加快，已经成为经济社会发展的强大动力。城镇化使得城市由中心地带不断向外围地区进行蔓延，形成了郊区化现象。在北京、上海、广州等大中型城市中，经济、人口以及房地产郊区化现象尤为明显。在城市郊区化过程中，房地产郊区化进程具有明显的先导作用，人口、经济郊区化进程较为缓慢。同时，房地产业也是国民经济的支柱产业之‘，对于城市经济的发展以及稳定国家经济起着重要作用。
结合近些年的研究现状可以看出，国内对于郊区房地产的研究还处在理论分析阶段，采用指标体系对郊区房地产的投资环境进行评价的文章很少。结合近年来国家不断加大对房地产业的整顿和调控这一背景，本文选取广州市作为研究对象，借鉴现有的文献，构建郊区房地产投资环境评价体系，运用主成分分析方法对广州市11个区进行综合评价，为广州市郊区房地产开发提供参考。
实证基础
对于指标评价的研究方法主要有模糊评价法、相似度法、多因素评估法、层次分析法以及主成分分析法等，每个分析方法都有其侧重点和优缺点，由于本文采用的市域数据的限制，鉴于多因素分析以及层次分析法对于数据质量和数量的要求较高，所以采用主成分分析方法。
评价指标体系的构建
根据房地产市场的特殊性以及郊区房地产的发展状况，按照指标选取的系统性、可比性、针对性、可得性原则，在借鉴已有文献资料的基础上，本文从经济环境、房地产市场环境、人口因素环境、基础设施环境这四大方面，选取了15项指标对广州市11个区房地产投资环境进行综合评价。
为了将此指标运用于分析广州市郊区房地产的投资环境之中，本文根据广州市各区的经济发展水平以及离中心城区的距离作为判别依据，将广州市的11个区分为了市中心区域、近郊区域以及远郊区域三大块区域。
其中，越秀区是广州的老城区，也是市政府的所在地；天河区目前是广州商业中心，经济发展水平最高的区域；而荔湾区和海珠区则是根据离越秀区和天河区的距离较近，并且经济发展水平较高，因此将其划入市中心区域。
广州市郊区房地产投资环境综合评价
（1）数据的选取与处理
本文选取的数据来源于《2015年广东省产业发展数据库》、《2015年广州市统计年鉴》以及各区2015年的统计公报。经过筛选和汇总得到了2015年广州市11个行政区的15项指标的数据，本文则采用Z-SCORI：标准化处理方式。
（2）模型的构建与求解
本文采用SPSS19.0对经济环境、房地产市场环境、人口因素环境、基础设施环境这三个一级指标分别进行主成分分析。进一步，将得到的主成分作为变量再进行主成分分析得到四大方面的综合得分和排名。
应用主成分分析方法对广州市十一个行政区四大类十五个指标进行分析的完整结果，结果中包含了各区各个一级指标的得分还有相应的排名，并在最后给出了房地产投资环境的综合得分以及排名。从最终结果来看，排名前四的主要是黄浦区、番禺区、南沙区以及天河区。
（3）实证结果分析
1.房地产市场环境是影响郊区房地产投资的最重要因素
可以看到，房地产市场环境排名靠前的行政区如黄浦区、番禺区、南沙还有增城区，它们的房地产投资环境综合排名都是靠前的。
黄埔区、番禺区是近郊区域内综合得分最高的，并且在全部的区域内得分也是最高的，说明通过指标分析可以得出近郊区域目前是广州市房地产投资环境最好的区域。南沙区、增城区则是远郊区域内综合得分最高的，在十一个行政区里排名靠前，说明广州市的房地产郊区化经过多年的发展，已经逐渐扩散到外围地区。综合房地产市场环境的分析，郊区房地产的投资环境要优于市中心房地产投资环境。
2.基础设施环境对郊区房地产投资具有重要推动作用
从基础设施环境排名来看，近郊和远郊区域排名要明显高于市中心区域，这一点是比较让人难以琢磨的，可能的解释是：市中心区域经过多年来的建设，基础设施已经比较完备。
3.人口、经济郊区化进程缓慢
从人口、经济环境来看，市中心区域得分是遥遥领先于郊区。
政策建议
（1）加强对郊区土地利用的规划引导
把郊区土地利用纳入广州市总体规划和各项具体规划中，对于郊区土地的各项房地产开发要严格限制在具体的规划用地范围内。
（2）加强对郊区房地产投资类型的管理
郊区房地产投资类型有住宅投资、企业厂房投资、休闲娱乐投资等等，这些房地产类型或多或少都会改变郊区原有生态环境以及当地人的生活。因此，对于郊区企业的厂房投资应该选择在郊区人口密度相对松散、对区域生态环境破坏较轻的区域。
（3）加决构建市郊一体化交通体系
政府应该在对郊区交通建设投入方面更趋向于与市中心交通体系的联系，构建市郊一体化交通体系，实现市中心与郊区交通的多向对接，从而缓解房地产郊区化所带来的交通压力。
[1]修大鹏，吕萍，严冰燕房地产郊区化特征及其发展模式—以北京市为例[J].房地产开发，2013（04）：24-30