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摘要：本文着重针对房地产成本造价全过程控制进行探讨。
关键词：房地产；造价；全过程控制
Abstract: this article emphatically for real estate cost cost control process were discussed.
Keywords: real estate; Cost; Entire process control
中图分类号： F293.3 文献标识码：A文章编号：
一、房地产项目决策阶段工程造价控制
1.1 确定适当的建设标准
对房地产项目来说，建设标准主要包含建设规模、占地面积、建筑标准、配套工程等方面。建设标准水平应与国家及当地目前的经济发展水平相适应，考虑消费目标群的生活、消费水平，为保证项目建成后在相当长一段时间内不滞后，要留下发展空间。
1.2 选择科学方法、作好投资估算
投资估算是项目的建设规模、建设方案及项目进度计划等确定后，估算项目所需投入的总资金。投资估算包括土地征用费及拆迁补偿费、前期费用、建筑安装工程费、基础设施建设费、公共配套设施费、开发间接费、管理费用、销售费用、财务费用。
二、招投标阶段工程造价控制
工程招标投标包括设备、材料采购招投标和施工招投标两个方面，通过招投标开发商择施工单位或材料供应商，这对项目投资乃至质量、进度的控制都有至关重要的作用。在招标过程中成本控制，业主方应注意与加强以下几点：
2.1 招标工作应遵循公平、公开、公正、诚信的原则
招标前，应严格审查施工单位资质，必要时进行实地考察，避免“特级企业投标，一级企业转包，二级企业进场”等不正常现象，这对项目成本控制非常不利。
2.2 做好招标文件的编制工作
造价管理人员应收集、积累、筛选、分析和总结各类有价值的数据、资料，对影响工程造价的各种因素进行鉴别、预测、分析、评价，然后编制招标文件。对招标文件中涉及费用的条款要反复推敲，尽量做到“知己知彼”，以利于日后的造价控制。
三、施工阶段造价的控制
房地产工程项目的施工阶段是工程项目实体形成阶段，工程量大，涉及面广，影响造价的因素多。要控制工程造价，最终实现项目的投资效益。此阶段应加强内部管理和监督力度，具体可做好如下工作：
3.1 控制工程设计变更和现场签证
(1)认真组织图纸会审，将设计变更降到最少。设计变更发生得越早，损失越小，尽可能把设计变更控制在施工阶段初期，尤其对工程造价影响重大的设计变更。
(2)现场签证是工程实施过程中对已签订合同的弥补，是对施工过程的动态调整，主要指施工过程中因各种原因产生调整的工程量和材料差价实施的书面依据。由此产生的价款也成为工程造价的组成部分．因此规范现场签证管理是控制工程结算价的重要措施。应注意以下两点：应建立现场签证会签审核程序，对项目管理人员分工明确．责权利分明。明确签证责任人、审核人。签证要及时，尽量把签证图纸化。对于简单的签证，如果不能准确反映工程内容的，在签证的同时，需附图纸说明。对需发生费用的签证尤其是一些隐蔽工程的签证，在隐蔽之前由造价工程师会同监理工程师、施工方一起核定，避免事后扯皮；如在装修工程吊顶前，配合装修吊顶布局所做的风道、水电管的路由变动、消防喷淋头的追位、风口软连接等内容，施工方一般会通过现场签证的形式要求建设单位确认,而一般现场工程师仅负责确认事件的真实性。对计算工程造价所需的具体工程量数据无法认可，如果此签证内容在竣工图中又无法准确反映。造价工程师在日后的工程量审核中就会无据可依，给结算审核工作带来麻烦，甚至造成不必要的损失。
3.2 重要成本费用管理
人工费的控制实行“量价分离”的方法，将作业用工及零星用工按定额工日的一定比例综合确定用工数量与单价，通过劳务合同进行控制，保证人工费不会超支。选择高素质的管理人才，适度增加工作人员的工作量，精简人员配置，做到人员资源优化使用，以减少人工成本。在施工过程中，合理安排人员施工，保证工作人员之间的工作井然有序，避免工作人员窝工、停工。采取奖惩措施激励工作人员的工作积极性，调动工作人员增产节约的积极性，提高劳动生产率。
3.3 收集整理原始资料，保证施工资料完整准确
在工程施工过程中,建设方应要求监理方积极发挥监理“三控三管一协调”的职责，将投资控制、合同管理及信息管理工作落在实处，督促施工方及时办理各类变更及签证手续；严格执行先批价后进料的价格管理程序，及时整理好批价资料；要特别重视减项工程的相关签证文件的收集整理；保证现场资料的完整性，为工程总结算提供可靠依据。
四、结算阶段工程造价控制
4.1 二次复核，审计制
目前，房地产公司的工程结算，大多都是委托中介咨询公司负责审核的。建设单位的主观愿望是根据核减的额度来支付业务费，这自然形成施工单位加大水分多报的可能。建议有条件的房地产公司，建立切实可行的二次复核、审计制度．对咨询公司的结算审核成果，还应要求造价工程师对其中的关键内容如：新增项目工程量及价格的计算、材料价格和价差调整、现场签证的审核等作进一步的审核、把关，分析各分项造价指标，力争将工程结算的误差降到最低，为实现整个项目的赢利目标把好最后一道关。
4.2 严格履约，兑现承诺
结算完毕后，对照成本目标进行分析、整理，并分别就设计单位的设计质量、监理单位的现场签证的管理情况、施工方的工程质量、施工进度等履约情况进行工程造价控制的综合分析，依据合同约定给予奖罚。
五、结论
房地产开发项目要实现预期赢利目标，必须配备优秀的管理团队、搭建合理的组织机构，将工程造价控制管理贯穿于项目开发全过程。其控制的重点在于前期的决策、设计阶段的预控、招标投标与合同洽商中的精确布控及施工与结算阶段的严控。这样才能确保实现项目赢利目标。
参考文献：
[1]徐芳. 工程造价专业教学增加工程量清单计价模式的必要性[J]. 天津成人高等学校联合学报,2005,(5).
[2]付宗奎. 建设工程不合理低造价问题的调查研究[J]. 湖南理工學院学报(自然科学版),2007,(2).
关键词：房地产；造价；全过程控制
Abstract: this article emphatically for real estate cost cost control process were discussed.
Keywords: real estate; Cost; Entire process control
中图分类号： F293.3 文献标识码：A文章编号：
一、房地产项目决策阶段工程造价控制
1.1 确定适当的建设标准
对房地产项目来说，建设标准主要包含建设规模、占地面积、建筑标准、配套工程等方面。建设标准水平应与国家及当地目前的经济发展水平相适应，考虑消费目标群的生活、消费水平，为保证项目建成后在相当长一段时间内不滞后，要留下发展空间。
1.2 选择科学方法、作好投资估算
投资估算是项目的建设规模、建设方案及项目进度计划等确定后，估算项目所需投入的总资金。投资估算包括土地征用费及拆迁补偿费、前期费用、建筑安装工程费、基础设施建设费、公共配套设施费、开发间接费、管理费用、销售费用、财务费用。
二、招投标阶段工程造价控制
工程招标投标包括设备、材料采购招投标和施工招投标两个方面，通过招投标开发商择施工单位或材料供应商，这对项目投资乃至质量、进度的控制都有至关重要的作用。在招标过程中成本控制，业主方应注意与加强以下几点：
2.1 招标工作应遵循公平、公开、公正、诚信的原则
招标前，应严格审查施工单位资质，必要时进行实地考察，避免“特级企业投标，一级企业转包，二级企业进场”等不正常现象，这对项目成本控制非常不利。
2.2 做好招标文件的编制工作
造价管理人员应收集、积累、筛选、分析和总结各类有价值的数据、资料，对影响工程造价的各种因素进行鉴别、预测、分析、评价，然后编制招标文件。对招标文件中涉及费用的条款要反复推敲，尽量做到“知己知彼”，以利于日后的造价控制。
三、施工阶段造价的控制
房地产工程项目的施工阶段是工程项目实体形成阶段，工程量大，涉及面广，影响造价的因素多。要控制工程造价，最终实现项目的投资效益。此阶段应加强内部管理和监督力度，具体可做好如下工作：
3.1 控制工程设计变更和现场签证
(1)认真组织图纸会审，将设计变更降到最少。设计变更发生得越早，损失越小，尽可能把设计变更控制在施工阶段初期，尤其对工程造价影响重大的设计变更。
(2)现场签证是工程实施过程中对已签订合同的弥补，是对施工过程的动态调整，主要指施工过程中因各种原因产生调整的工程量和材料差价实施的书面依据。由此产生的价款也成为工程造价的组成部分．因此规范现场签证管理是控制工程结算价的重要措施。应注意以下两点：应建立现场签证会签审核程序，对项目管理人员分工明确．责权利分明。明确签证责任人、审核人。签证要及时，尽量把签证图纸化。对于简单的签证，如果不能准确反映工程内容的，在签证的同时，需附图纸说明。对需发生费用的签证尤其是一些隐蔽工程的签证，在隐蔽之前由造价工程师会同监理工程师、施工方一起核定，避免事后扯皮；如在装修工程吊顶前，配合装修吊顶布局所做的风道、水电管的路由变动、消防喷淋头的追位、风口软连接等内容，施工方一般会通过现场签证的形式要求建设单位确认,而一般现场工程师仅负责确认事件的真实性。对计算工程造价所需的具体工程量数据无法认可，如果此签证内容在竣工图中又无法准确反映。造价工程师在日后的工程量审核中就会无据可依，给结算审核工作带来麻烦，甚至造成不必要的损失。
3.2 重要成本费用管理
人工费的控制实行“量价分离”的方法，将作业用工及零星用工按定额工日的一定比例综合确定用工数量与单价，通过劳务合同进行控制，保证人工费不会超支。选择高素质的管理人才，适度增加工作人员的工作量，精简人员配置，做到人员资源优化使用，以减少人工成本。在施工过程中，合理安排人员施工，保证工作人员之间的工作井然有序，避免工作人员窝工、停工。采取奖惩措施激励工作人员的工作积极性，调动工作人员增产节约的积极性，提高劳动生产率。
3.3 收集整理原始资料，保证施工资料完整准确
在工程施工过程中,建设方应要求监理方积极发挥监理“三控三管一协调”的职责，将投资控制、合同管理及信息管理工作落在实处，督促施工方及时办理各类变更及签证手续；严格执行先批价后进料的价格管理程序，及时整理好批价资料；要特别重视减项工程的相关签证文件的收集整理；保证现场资料的完整性，为工程总结算提供可靠依据。
四、结算阶段工程造价控制
4.1 二次复核，审计制
目前，房地产公司的工程结算，大多都是委托中介咨询公司负责审核的。建设单位的主观愿望是根据核减的额度来支付业务费，这自然形成施工单位加大水分多报的可能。建议有条件的房地产公司，建立切实可行的二次复核、审计制度．对咨询公司的结算审核成果，还应要求造价工程师对其中的关键内容如：新增项目工程量及价格的计算、材料价格和价差调整、现场签证的审核等作进一步的审核、把关，分析各分项造价指标，力争将工程结算的误差降到最低，为实现整个项目的赢利目标把好最后一道关。
4.2 严格履约，兑现承诺
结算完毕后，对照成本目标进行分析、整理，并分别就设计单位的设计质量、监理单位的现场签证的管理情况、施工方的工程质量、施工进度等履约情况进行工程造价控制的综合分析，依据合同约定给予奖罚。
五、结论
房地产开发项目要实现预期赢利目标，必须配备优秀的管理团队、搭建合理的组织机构，将工程造价控制管理贯穿于项目开发全过程。其控制的重点在于前期的决策、设计阶段的预控、招标投标与合同洽商中的精确布控及施工与结算阶段的严控。这样才能确保实现项目赢利目标。
参考文献：
[1]徐芳. 工程造价专业教学增加工程量清单计价模式的必要性[J]. 天津成人高等学校联合学报,2005,(5).
[2]付宗奎. 建设工程不合理低造价问题的调查研究[J]. 湖南理工學院学报(自然科学版),2007,(2).