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“对房地产开发商而言，是来真的了”
2月26日，中国银监会在网站上(www.cbrc.gov.cn)发布“《商业银行房地产贷款风险管理指引（征求意见稿）》”。“指引”以非常具体和富于操作性的方式，对商业银行房地产信贷风险管理作出了要求。
这一“指引”还只是征求意见稿，“征求社会各方面意见”的公示期为一个月，但很明显，自2003年6月央行出台“121号文”之后，银行监管者对于房地产信贷即将提出完整的操作指导。
“这个指引不是因为说现时房地产风险过高，才考虑出台的。”高广垣告诉记者，“不管是不是过热或泡沫，平时都要按照这个‘指引’来工作。风险高也好、低也罢，都要这样做。”高广垣是香港惠泽集团（由国际金融公司、荷兰金融发展公司以及德意志银行参股）的创始人和主席，兼任全国工商联住宅产业商会香港分会主席。惠泽集团自2003年8月起担任这一“指引”的主要技术咨询支持者。
不过，高广垣告诉记者，银监会此番制定中的“指引”，与央行121号文件“所指引的方向没有多大区别”，都是关注房地产贷款的风险。121号文是“比较方向性的”，而且在当时，有针对房地产过热的即时警示作用，它提高了贷款的门槛；而“指引”则准备告诉商业银行们具体如何操作。
央行121号文全称为《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》，出台了一连串精准措施：不得向房地产企业发放贷款用于交土地出让金；建筑施工企业不得将流动资金贷款用于向房地产开发企业垫资；只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款；提高对购买第二套以上者的首付款比例。
“121号文”切中数年以来房地产信贷乱局，正因如此，房地产业反应极为强烈，有房地产商称之为“中国近10年来对房地产业最为严厉的一个文件”。随后，9月间，国务院发布了由建设部牵头起草的《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，强调房地产业为中国经济发展的支柱行业。房地产业界为之欢欣鼓舞，某业内媒体甚至以《国务院18号文推倒央行泡沫论 121号文件无疾而终》为题刊出报道，如释重负的心态俨然。
事实上，尽管央行“121号文”如一位主持制定者所说，在确立房地产行业融资合规性和风险控制标准上具有“里程碑式意义”，但从实际执行来看，有政策研究人士表示，“121号文”在过去半年间“被顶了回去”。从全年全国综合房地产景气指数的高位运行，以及局部地区的房价持续大幅度上扬来看，“121号文”很难说得到了严格执行。房地产商连环抵押和融资的模式仍没有根本性变化，地产信托和基金在房地产融资总额中的比例可以忽略不计，而且信托和基金融资并没有化解由银行来承担的最终风险。
正因如此，此次披露的银监会“指引”草案，势必重新引发房地产业的震荡。从行文方式和具体条款来看，“指引”与央行“121号文”如出一辙，而且更加详细；特别是由作为商业银行直接监管机构的银监会颁布，传达了政策一致性的明确信号。
“对房地产开发商而言，是来真的了。”高广垣告诉记者。“那些资金实力不够的，开发经验不足、过往业绩不佳的，银行贷款应该说很难走得通了。”
热？还是太热？
国家统计局固定资产投资统计司副司长贾海谈起2003年房地产业的迅猛发展时仍心有余悸，反映综合景气的“国房景气指数”在2003年3月达到了近年新高109点。这个水平虽然距公认过热的1993年的120多点尚有距离，但考虑到当时房地产投资基数较小，且正处于通货膨胀期间，二者不可简单比较。“以目前的基数水平，应该把110点作为预警线。”如果以此为限的话，那么房地产过热的迹象早就已经很明显了。
现在，有更多的数据证明，房地产业太热了。
著名房地产商SOHO中国董事长潘石屹今年初以来兴奋异常。“今年北京房价铁定要涨。”他说。他提供的数字是，北京去年住宅交易额创历史新高1095亿元，而2002年仅是700亿元左右。如果这组数据可靠，意味着2003年的住房销售额比上年度增加了50％！
如果潘石屹是兴高采烈，央行则可称是忧心忡忡。刚刚发布的2003年货币政策执行报告指出，在2003年新增人民币贷款当中，基建贷款和个人消费贷款增加最多，前者达6373亿元，同比多增3199亿元，后者增加5091亿元，同比多增1397亿元。而最值得关注的是，其中个人住房贷款增加3528亿元，同比多增857亿元。报告数据显示，去年房地产开发投资增长29.7％，是1995年以来增长速度最高的一年。房地产价格增势不减，2003年的涨幅明显高于2002年，且呈加速趋势。
而在今年初的全国建设工作会议上，建设部部长汪光焘披露了房价上涨之猛烈程度：2003年1至11月，全国商品房价格涨幅为4.9％，但40个重点城市商品房价格涨幅为9％左右，部分城市住宅的价格上涨超过20％！
汪所披露的另外一组数据则清楚地说明，虽然房地产商们对央行“121号文”怨声载道，但房地产投资增速丝毫不减，反而越来越快。2003年1至11月，全国房地产投资比上年同期增长32.5％，其中11月单月则比上年同期增长42.9％！汪光焘认为，这些情况在2004年必须得到足够的重视，以防止局部存在的过热苗头变为全局性问题。
这是建设部对于房地产业形势的重新判断吗？
“把西藏、青海等加起来再平均，从而得出不过热的结论，不过是算术游戏”
张羽冲是北京有一位颇有名气的独立音乐人，他的另一个身份是房产投资大户。在北京位于东二环与东三环之间的富力城项目开盘之后，张一下子就买了45套。富力城的均价在每平方米7000元到8000元之间。张在谈到他如此大手笔的原因时声称：“我买房子主要用于投资，现在买的房子投资回报率达到9％，而富力城的回报率不会低于这个数字。如果想卖的时候很好出手，不想卖可以出租，回报率也很高。”
购房需求旺盛，是持房地产并不过热论者的主要理据之一。张羽冲的投资生涯证明购房需求之旺，很大程度上是因为有他这样的投资性购房者在内。而张亦曾承认其资金来源中不乏挪借。上海官方统计数字显示，投资性购房的比例为16.6％，而国际警戒线为20％。
一位不愿透露姓名的业内人士则认为，投资性购房者的比例其实远远不止。他相信北京的实际投资性购房比例在20％到30％。投资性购房除了放大需求，托高房价之外，风险亦不可小觑：因为大部分人靠的是银行按揭，而且很多人是同时运作多处房产，通过贷款买房－出租－再贷款等方式，同时运作十几处房产。一旦一个环节跟不上，就会引发较大的还贷风险。在某种意义上说，是杠杆式的期货行为，一个环节断裂，多米诺效应随即而至。
而在上海，据有关媒体对上海“虚高房价内幕”的揭露，我们可以知道，在2003年全市房价上涨达20％的上海，托高房价的炒楼花样之繁多，已直逼东南亚金融风暴前的香港，一是倒卖新房，开盘不久，即宣称楼已售完，其实是以定金的方式将房子都订给了职业的二道贩子，然后真正的购房者就不得不从二道贩子手里购房，当然房价之外，还要交一笔“号子费”，金额为数万元到10万元。这种行为会放大市场需求信号，托高房价，导致供求关系失衡，给市场大的波动埋下了种子。而与炒楼花相对应的，却是最近上海市的租金水平出现的下降趋势。
2003年，除个人住宅销售，商铺投资也热火朝天，从建外SOHO到南城方庄的GOGO新世代，楼盘刚一挖坑，底商就基本售罄，而购买者中不乏大比例按揭者，他们的希望大部分是转手租出去，赚取的回报高于从银行的按揭利息，但由于回本期长达十数年乃到数十年，其间的利率水平、营商环境的变迁极大，一旦租金回报率低于按揭利率，风险如何控制，届时谁能解答？
商业性地产这种投资巨大、以出租为主、因而本息回收时间长的物业形态，本来并不适于中国资金短绌、从而以销售为主的中国开发商们来做，但近几年商业地产却成了很多开发商们的新宠。
特别是购物中心（SHOPINGMALL），最近的数字是，全国新上项目达300多家，去年是中国有史以来购物中心开业数量最多的一年，投资总额超过了1700亿元。据媒体报道，到2003年底，各地市拥有购物中心的数量，上海为35家，广州为27家，深圳为20家，北京、成都、大连、重庆、武汉等地均超过了10家。而迄今为止，实现盈利者尚未有耳闻。其中于1997年开发、位于浦东陆家嘴的正大广场，到2002年7月正大广场正式试营业时只启动了30％左右的功能。而原本定于2003年底开业、由北京大地集团投资的“北京MALL”至今仍处于停工状态。
至于持房地产并无过热论者的一种常见说法：“即使过热，也只是局部过热的情况。”一位不愿透露姓名的业内人士斥之为误导，他认为，在中国这样一个区域发展严重不平衡的国家，局部过热就可以视之为过热了。“不信你去看看哪些地区过热？这些地区占到了全国经济总量的多大比例？单单北京朝阳区的开发投资量就已超过西部一个省了！”他认为，如果大部分经济发达地区都存在过热现象，以中国地区发展严重不平衡而论，即可看做全局性过热。
“至于把西藏、青海等加起来再平均，从而得出不过热的结论，不过是算术游戏。”他说。■
评点《商业银行房地产贷款风险管理指引（征求意见稿）》
——指引注意了从宏观上的总量控制。比如第二章第六条规定，商业银行房地产贷款余额与总贷款余额比不得超过30％；去年商业银行新增贷款中的房地产贷款比例很可能远远超过这一比例。
——建立了定期、节奏紧密的核查制度。比如第二章第七条规定，商业银行应对内部职能部门和分支机构进行房地产贷款发放质量的年度全面稽核，并形成稽核报告。
——对违规的惩戒规定比较具体，如对于因房地产贷款的中介机构的原因造成的银行业务损失应有明确的赔偿措施。
——注意堵空子，也就是真正的风险点。比如，摆脱了被动依靠对开发商资产（包括对作为抵押品的土地及房产）的评估结果的情况，而这恰好是开发商最容易上下其手之处。第三章第十四条规定商业银行应实时掌握土地价值状况，以避免由于土地价值虚增或其他情况而导致的贷款风险；第五章第三十七条规定，商业银行应区别判断抵押品状况。抵押物价值的确定以该物业在该次买卖交易中的成交价或评估价的较低者为准。商业银行在发放个人住房贷款前应对新建房进行整体性评估，可根据各行实际情况选择内部评估或委托独立评估机构进行，但要出具由具备评估资格的专业人士签署的评估报告；对于精装修楼盘以及售价明显高出周边地区售价的楼盘要进行重新评估。
——要求商业银行对房地产企业的贷款前作详尽调查，其详尽程度几乎与房地产企业上市审核相仿。
——注重真实信息的掌握体系的建立，针对虚假按揭有非常完整的预防办法，对贷款者诚信有了硬性要求，加强做假的代价和责任，规定还款能力的明确指标，力图消除假按揭的基础。如第二十八条规定商业银行应确保贷款经办人员向借款人说明其所提供的个人信息将经过贷款审核人员的调查确认，并要求借款人据此签署书面声明。第三十五条规定每笔住房贷款的月房产支出与收入比控制在50％以下（含50％），月所有债务支出与收入比控制在55％以下（含55％）。关于“个人住房贷款风险管理”的部分多达15条，既有控制违约风险的考虑，但更多的条款是关于贷款者资信调查、审核、贷款稽核的，可以看到其主要目标是防止假按揭为地产商“空手套白狼”融资。事实上，这往往正是地产商非规范融资的主要内容之一，也是部分房地产商最终能从整个项目获利脱身的决定性环节。
2月26日，中国银监会在网站上(www.cbrc.gov.cn)发布“《商业银行房地产贷款风险管理指引（征求意见稿）》”。“指引”以非常具体和富于操作性的方式，对商业银行房地产信贷风险管理作出了要求。
这一“指引”还只是征求意见稿，“征求社会各方面意见”的公示期为一个月，但很明显，自2003年6月央行出台“121号文”之后，银行监管者对于房地产信贷即将提出完整的操作指导。
“这个指引不是因为说现时房地产风险过高，才考虑出台的。”高广垣告诉记者，“不管是不是过热或泡沫，平时都要按照这个‘指引’来工作。风险高也好、低也罢，都要这样做。”高广垣是香港惠泽集团（由国际金融公司、荷兰金融发展公司以及德意志银行参股）的创始人和主席，兼任全国工商联住宅产业商会香港分会主席。惠泽集团自2003年8月起担任这一“指引”的主要技术咨询支持者。
不过，高广垣告诉记者，银监会此番制定中的“指引”，与央行121号文件“所指引的方向没有多大区别”，都是关注房地产贷款的风险。121号文是“比较方向性的”，而且在当时，有针对房地产过热的即时警示作用，它提高了贷款的门槛；而“指引”则准备告诉商业银行们具体如何操作。
央行121号文全称为《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》，出台了一连串精准措施：不得向房地产企业发放贷款用于交土地出让金；建筑施工企业不得将流动资金贷款用于向房地产开发企业垫资；只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款；提高对购买第二套以上者的首付款比例。
“121号文”切中数年以来房地产信贷乱局，正因如此，房地产业反应极为强烈，有房地产商称之为“中国近10年来对房地产业最为严厉的一个文件”。随后，9月间，国务院发布了由建设部牵头起草的《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，强调房地产业为中国经济发展的支柱行业。房地产业界为之欢欣鼓舞，某业内媒体甚至以《国务院18号文推倒央行泡沫论 121号文件无疾而终》为题刊出报道，如释重负的心态俨然。
事实上，尽管央行“121号文”如一位主持制定者所说，在确立房地产行业融资合规性和风险控制标准上具有“里程碑式意义”，但从实际执行来看，有政策研究人士表示，“121号文”在过去半年间“被顶了回去”。从全年全国综合房地产景气指数的高位运行，以及局部地区的房价持续大幅度上扬来看，“121号文”很难说得到了严格执行。房地产商连环抵押和融资的模式仍没有根本性变化，地产信托和基金在房地产融资总额中的比例可以忽略不计，而且信托和基金融资并没有化解由银行来承担的最终风险。
正因如此，此次披露的银监会“指引”草案，势必重新引发房地产业的震荡。从行文方式和具体条款来看，“指引”与央行“121号文”如出一辙，而且更加详细；特别是由作为商业银行直接监管机构的银监会颁布，传达了政策一致性的明确信号。
“对房地产开发商而言，是来真的了。”高广垣告诉记者。“那些资金实力不够的，开发经验不足、过往业绩不佳的，银行贷款应该说很难走得通了。”
热？还是太热？
国家统计局固定资产投资统计司副司长贾海谈起2003年房地产业的迅猛发展时仍心有余悸，反映综合景气的“国房景气指数”在2003年3月达到了近年新高109点。这个水平虽然距公认过热的1993年的120多点尚有距离，但考虑到当时房地产投资基数较小，且正处于通货膨胀期间，二者不可简单比较。“以目前的基数水平，应该把110点作为预警线。”如果以此为限的话，那么房地产过热的迹象早就已经很明显了。
现在，有更多的数据证明，房地产业太热了。
著名房地产商SOHO中国董事长潘石屹今年初以来兴奋异常。“今年北京房价铁定要涨。”他说。他提供的数字是，北京去年住宅交易额创历史新高1095亿元，而2002年仅是700亿元左右。如果这组数据可靠，意味着2003年的住房销售额比上年度增加了50％！
如果潘石屹是兴高采烈，央行则可称是忧心忡忡。刚刚发布的2003年货币政策执行报告指出，在2003年新增人民币贷款当中，基建贷款和个人消费贷款增加最多，前者达6373亿元，同比多增3199亿元，后者增加5091亿元，同比多增1397亿元。而最值得关注的是，其中个人住房贷款增加3528亿元，同比多增857亿元。报告数据显示，去年房地产开发投资增长29.7％，是1995年以来增长速度最高的一年。房地产价格增势不减，2003年的涨幅明显高于2002年，且呈加速趋势。
而在今年初的全国建设工作会议上，建设部部长汪光焘披露了房价上涨之猛烈程度：2003年1至11月，全国商品房价格涨幅为4.9％，但40个重点城市商品房价格涨幅为9％左右，部分城市住宅的价格上涨超过20％！
汪所披露的另外一组数据则清楚地说明，虽然房地产商们对央行“121号文”怨声载道，但房地产投资增速丝毫不减，反而越来越快。2003年1至11月，全国房地产投资比上年同期增长32.5％，其中11月单月则比上年同期增长42.9％！汪光焘认为，这些情况在2004年必须得到足够的重视，以防止局部存在的过热苗头变为全局性问题。
这是建设部对于房地产业形势的重新判断吗？
“把西藏、青海等加起来再平均，从而得出不过热的结论，不过是算术游戏”
张羽冲是北京有一位颇有名气的独立音乐人，他的另一个身份是房产投资大户。在北京位于东二环与东三环之间的富力城项目开盘之后，张一下子就买了45套。富力城的均价在每平方米7000元到8000元之间。张在谈到他如此大手笔的原因时声称：“我买房子主要用于投资，现在买的房子投资回报率达到9％，而富力城的回报率不会低于这个数字。如果想卖的时候很好出手，不想卖可以出租，回报率也很高。”
购房需求旺盛，是持房地产并不过热论者的主要理据之一。张羽冲的投资生涯证明购房需求之旺，很大程度上是因为有他这样的投资性购房者在内。而张亦曾承认其资金来源中不乏挪借。上海官方统计数字显示，投资性购房的比例为16.6％，而国际警戒线为20％。
一位不愿透露姓名的业内人士则认为，投资性购房者的比例其实远远不止。他相信北京的实际投资性购房比例在20％到30％。投资性购房除了放大需求，托高房价之外，风险亦不可小觑：因为大部分人靠的是银行按揭，而且很多人是同时运作多处房产，通过贷款买房－出租－再贷款等方式，同时运作十几处房产。一旦一个环节跟不上，就会引发较大的还贷风险。在某种意义上说，是杠杆式的期货行为，一个环节断裂，多米诺效应随即而至。
而在上海，据有关媒体对上海“虚高房价内幕”的揭露，我们可以知道，在2003年全市房价上涨达20％的上海，托高房价的炒楼花样之繁多，已直逼东南亚金融风暴前的香港，一是倒卖新房，开盘不久，即宣称楼已售完，其实是以定金的方式将房子都订给了职业的二道贩子，然后真正的购房者就不得不从二道贩子手里购房，当然房价之外，还要交一笔“号子费”，金额为数万元到10万元。这种行为会放大市场需求信号，托高房价，导致供求关系失衡，给市场大的波动埋下了种子。而与炒楼花相对应的，却是最近上海市的租金水平出现的下降趋势。
2003年，除个人住宅销售，商铺投资也热火朝天，从建外SOHO到南城方庄的GOGO新世代，楼盘刚一挖坑，底商就基本售罄，而购买者中不乏大比例按揭者，他们的希望大部分是转手租出去，赚取的回报高于从银行的按揭利息，但由于回本期长达十数年乃到数十年，其间的利率水平、营商环境的变迁极大，一旦租金回报率低于按揭利率，风险如何控制，届时谁能解答？
商业性地产这种投资巨大、以出租为主、因而本息回收时间长的物业形态，本来并不适于中国资金短绌、从而以销售为主的中国开发商们来做，但近几年商业地产却成了很多开发商们的新宠。
特别是购物中心（SHOPINGMALL），最近的数字是，全国新上项目达300多家，去年是中国有史以来购物中心开业数量最多的一年，投资总额超过了1700亿元。据媒体报道，到2003年底，各地市拥有购物中心的数量，上海为35家，广州为27家，深圳为20家，北京、成都、大连、重庆、武汉等地均超过了10家。而迄今为止，实现盈利者尚未有耳闻。其中于1997年开发、位于浦东陆家嘴的正大广场，到2002年7月正大广场正式试营业时只启动了30％左右的功能。而原本定于2003年底开业、由北京大地集团投资的“北京MALL”至今仍处于停工状态。
至于持房地产并无过热论者的一种常见说法：“即使过热，也只是局部过热的情况。”一位不愿透露姓名的业内人士斥之为误导，他认为，在中国这样一个区域发展严重不平衡的国家，局部过热就可以视之为过热了。“不信你去看看哪些地区过热？这些地区占到了全国经济总量的多大比例？单单北京朝阳区的开发投资量就已超过西部一个省了！”他认为，如果大部分经济发达地区都存在过热现象，以中国地区发展严重不平衡而论，即可看做全局性过热。
“至于把西藏、青海等加起来再平均，从而得出不过热的结论，不过是算术游戏。”他说。■
评点《商业银行房地产贷款风险管理指引（征求意见稿）》
——指引注意了从宏观上的总量控制。比如第二章第六条规定，商业银行房地产贷款余额与总贷款余额比不得超过30％；去年商业银行新增贷款中的房地产贷款比例很可能远远超过这一比例。
——建立了定期、节奏紧密的核查制度。比如第二章第七条规定，商业银行应对内部职能部门和分支机构进行房地产贷款发放质量的年度全面稽核，并形成稽核报告。
——对违规的惩戒规定比较具体，如对于因房地产贷款的中介机构的原因造成的银行业务损失应有明确的赔偿措施。
——注意堵空子，也就是真正的风险点。比如，摆脱了被动依靠对开发商资产（包括对作为抵押品的土地及房产）的评估结果的情况，而这恰好是开发商最容易上下其手之处。第三章第十四条规定商业银行应实时掌握土地价值状况，以避免由于土地价值虚增或其他情况而导致的贷款风险；第五章第三十七条规定，商业银行应区别判断抵押品状况。抵押物价值的确定以该物业在该次买卖交易中的成交价或评估价的较低者为准。商业银行在发放个人住房贷款前应对新建房进行整体性评估，可根据各行实际情况选择内部评估或委托独立评估机构进行，但要出具由具备评估资格的专业人士签署的评估报告；对于精装修楼盘以及售价明显高出周边地区售价的楼盘要进行重新评估。
——要求商业银行对房地产企业的贷款前作详尽调查，其详尽程度几乎与房地产企业上市审核相仿。
——注重真实信息的掌握体系的建立，针对虚假按揭有非常完整的预防办法，对贷款者诚信有了硬性要求，加强做假的代价和责任，规定还款能力的明确指标，力图消除假按揭的基础。如第二十八条规定商业银行应确保贷款经办人员向借款人说明其所提供的个人信息将经过贷款审核人员的调查确认，并要求借款人据此签署书面声明。第三十五条规定每笔住房贷款的月房产支出与收入比控制在50％以下（含50％），月所有债务支出与收入比控制在55％以下（含55％）。关于“个人住房贷款风险管理”的部分多达15条，既有控制违约风险的考虑，但更多的条款是关于贷款者资信调查、审核、贷款稽核的，可以看到其主要目标是防止假按揭为地产商“空手套白狼”融资。事实上，这往往正是地产商非规范融资的主要内容之一，也是部分房地产商最终能从整个项目获利脱身的决定性环节。