未登记不动产抵押合同自成立时产生合同效力,但其不能有效设立抵押权的结论不适用于“房地一体”主义的情形.传统民法学理论及司法实务认为保证人必须以不特定财产提供保证担保,导致担保分类欠缺“特定财产+无优先受偿权”这一债权担保类型,造成体系的不周延,有违私法自治精神,且于法无据.《民法典合同编草案(二次审议稿)》关于保证合同内涵的界定,为担保人可以就特定财产提供保证担保这一“特定财产保证论”的解释结论提供了法律依据与制度空间,但更宜对此予以明文规定,且应明确债权人可参照担保物权实现程序直接申请实现特定财产之上的保证担保权.通常情况下,未登记不动产抵押合同虽然不能有效设立不动产抵押权,但其构成特定财产上的保证担保,依法产生双重债法效力:一方面,债权人有权请求抵押人承担违约责任,既可要求其补办抵押登记手续,也可对其主张违约损害赔偿责任,但损害赔偿的范围以抵押物价值为限;另一方面,债权人有权直接根据抵押合同要求抵押人承担保证责任,此时责任财产限于抵押物本身.