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摘要：住房是人类最基本的需要之一。住房问题不仅是经济问题，也是关系国计民生的重大社会问题。住房制度改革对于解决好住房问题具有重要的意义。中国住房制度自1988年全国性住房改革以来，取得了一定的经济成效和社会成效，但也存在着一些问题。
关键词：住房制度；成效
中图分类号：TU113.5 41 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2013）05-00-02
一、引言
新中国成立之初，我国实施“统一管理，统一分配，以租养房”的公有住房实物分配制度。长期实行这一制度带来了房子分配不公平、供给不足等问题。1978年邓小平提出了关于房改的问题，由此开启了我国住房制度改革之路。下面将着重介绍1988年全国性住房制度改革以来我国住房制度的改革成效。
二、1988年以来住房制度改革历程
（一）1988—1994年全国性住房改革
1998年1月国务院召开了“第一次全国住房制度改革工作会议”，同年2月国务院批准印发了国务院住房制度改革领导小组《关于在全国城镇分期分批推行住房制度改革的实施方案》，标志着住房制度改革进入了整体方案设计和全面试点阶段。从1991到1993年，国务院共召开三次房改工作会议，重点围绕“租金改革”、“住房销售”等议题展开，最终确立了以“以出售公房为重点，售、租、建并举”的新方案。
（二）1994—1998年“三改四建”
1994年7月18日国务院下发了《关于深化城镇住房制度改革的决定》，确定房改的根本目的是：建立与社会主义市场经济体制相适应的新的城镇住房制度，实现住房商品化、社会化；加快住房建设，改善居住条件，满足城镇居民不断增长的住房需求。房改的基本内容可以概括为“三改四建”。
（三）1998—2003年住房全面市场化
1998年7月3日发布《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，通知进一步确定了深化城镇住房制度改革的目标；同时决定，1998年下半年开始停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化。至此，我国已实行了近四十年的住房实物分配制度从政策上退出历史舞台。23号文被人们称为中国住房制度改革的里程碑，它宣告了福利分房制度的终结和新的住房制度的开始。
（四）2003—市场化深化
2003年发布（《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》），认为自1998年23号文件发布五年来，城镇住房制度改革深入推进。18号文的出台将大多数家庭的住房推向了市场，实现了我国住房市场化的根本转变。
30多年的住房制度改革，带动了房地产业的迅速发展，房地产业已经成为国民经济的支柱产业，对拉动经济增长，吸收就业，提高人民生活水平等方面起到了重要的作用。下面从经济成效和社会成效两方面进行阐述。
三、住房制度改革成效
（一）经济成效
1.促进了房地产业的繁荣与发展，带动了GDP增长
1998年住房市场化改革以来，房地产业发展迅速。根据国研中心的统计数据，1998年至2004年我国的房地产投资完成额持续了7年的两位数的快速增长。2000年以来，房地产投资占全社会的固定资产投资比重超过15%。①
房地产投资促进了房地产业的繁荣与发展，同时为我国国民经济的增长做出了重要的贡献。以下是1988年以来房地产业发展和对GDP贡献的相关指标。
从上表我们不难看出：我国房地产业的增加值从1988年不足500亿元增加到2011年26707.996亿元；对GDP的贡献率由1988年3%增加到2009年6.46%，部分年份达到7%；在我国经济增长速度最快的2007年，22.88%的增長速度，其中由房地产拉动1.59个百分点。
2.专业化分工使得大量与房地产相关的中介机构出现，吸纳了大量的就业人口
房地产业市场化促进了劳动分工。专业的建筑公司、设计院、房地产公司增多，房地产业分工细化，效率提高。我国建筑企业有1998年得45634个逐年增加，到2011年达到72280个，与此同时相关统计数据显示：1998年我国房地产业的就业人数为82.59万人，到2011年房地产业就业人数达到225.7万人，比1998年翻了大概两番。②房地产业及其中介机构的兴起发展对于吸纳我国大量的就业人口，解决我国日益严重的就业问题起到了积极的作用。
（二）社会成效
1.建筑业施工及竣工面积逐年增长
根据统计数据，2011年我国施工房屋面积50.68亿平方米，是1998年5.077亿平方米的10倍，年均增加大约3.5亿平方米；2011年我国新开工房屋面积19.1237亿平方米，是1998年2.0388亿平方米的8.38倍，年均增加13146.07万平方米，其中住宅新开工房屋面积2011年为14.7163亿平方米，是1998年1.6638亿平方米的8.84倍，年均增加100040.38万平方米；2011年我国竣工房屋面积9.26亿平方米，是1998年1.7567亿平方米的5倍多，年均增加5769.23万平方米。③
2.城镇居民居住条件不断改善，居住水平大大提高
住房是人类赖以生存的基本条件。住房制度的改革提高了人们的居住水平。1978年我国城市人均住房面积只有6.7平方米，之后的30多年我国城市的人均住房面积在不断增长。2003年住房市场化改革开始，我国城市人均住房面积达到了23.7平方米，是1978年的4倍，截止到2006年城市人均住房面积达到27.1平方米。
不可忽视的是，住房制度改革在给我们带来成效的同时，也带来了一些负面的效应。
四、住房制度改革负效应
（一）房地产市场的投机行为造成房地产市场的泡沫 房地产作为泡沫经济的载体，本身并不是虚拟资产；但是与虚拟经济膨胀的原因相同，都是出于投机目的的虚假需求的膨胀。近年来房地产商大肆囤地、炒地，“地王”频现，说明投机现象十分严重。④即人们买房子不是为了居住，而是为了转手倒卖赚买卖差价利润，这种行为一旦成为你追我赶的群体行为，就很难抑制，房地产泡沫随之产生，再加上各商业银行关于住房贷款业务的推出，更加助长了这种投机行为。
（二）市场化的改革，商品房空置率高，资源浪费严重
根据相关学者对于统计数据的整理，1998年住房市场化改革以来，我国的商品房空置率一直保持在15%左右近年来达到了20%以上。一方面存在大量的閑置的商品房；另一方面存在着大量的低收入家庭买不到房子，甚至没有房子可以住，造成了资源浪费，社会福利损失。
（三）住房制度改革未能有效解决中低收入家庭的住房问题
房价收入比是一套居民住房的平均价格与居民平均家庭收入的比值，反映了居民家庭对住房的支付能力，比值越高，支付能力就越弱。按照国际惯例，目前比较通行的说法认为，发展中国家房价收入比在3-6倍之间为合理区间。2011年武汉科技大学王瑞丽学者对我国的房价收入比进行了测算，结果显示：目前我国的平均房价收入比已达到8.3倍，大大超过了发达国家的水平，而我国房价收入比远远超出世界银行5：1的警戒线标准，远远超出了普通百姓的承受能力，表明房价上涨速度远高于收入增长速度，居民购房支付能力下降，使中低收入家庭难以承受。
住房问题不仅是经济问题，也是关系国计民生的重大社会问题。30多年的住房制度改革使我们享受了改革的红利，同时也带了一些问题，住房制度改革任务仍然艰巨。
注释：
①历年统计年鉴整理得出。
②中国历年统计年鉴。
③历年统计年鉴整理得出。
④王瑞丽：我国房地产泡沫的测度研究武汉科技大学[J].商场现代化，2011年7月（上旬刊）。
参考文献：
[1]杨丽.我国城镇住房制度改革的实践与成效研究[D].中南民族大学硕士学位论文.
[2]王瑞丽.我国房地产泡沫的测度研究[J]商场现代化，2011，7（上旬刊）.
[3]孔凡文，刘亚臣.我国住房制度改革30年来的得与失[J].改革与战略，2011，4（27）.
关键词：住房制度；成效
中图分类号：TU113.5 41 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2013）05-00-02
一、引言
新中国成立之初，我国实施“统一管理，统一分配，以租养房”的公有住房实物分配制度。长期实行这一制度带来了房子分配不公平、供给不足等问题。1978年邓小平提出了关于房改的问题，由此开启了我国住房制度改革之路。下面将着重介绍1988年全国性住房制度改革以来我国住房制度的改革成效。
二、1988年以来住房制度改革历程
（一）1988—1994年全国性住房改革
1998年1月国务院召开了“第一次全国住房制度改革工作会议”，同年2月国务院批准印发了国务院住房制度改革领导小组《关于在全国城镇分期分批推行住房制度改革的实施方案》，标志着住房制度改革进入了整体方案设计和全面试点阶段。从1991到1993年，国务院共召开三次房改工作会议，重点围绕“租金改革”、“住房销售”等议题展开，最终确立了以“以出售公房为重点，售、租、建并举”的新方案。
（二）1994—1998年“三改四建”
1994年7月18日国务院下发了《关于深化城镇住房制度改革的决定》，确定房改的根本目的是：建立与社会主义市场经济体制相适应的新的城镇住房制度，实现住房商品化、社会化；加快住房建设，改善居住条件，满足城镇居民不断增长的住房需求。房改的基本内容可以概括为“三改四建”。
（三）1998—2003年住房全面市场化
1998年7月3日发布《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，通知进一步确定了深化城镇住房制度改革的目标；同时决定，1998年下半年开始停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化。至此，我国已实行了近四十年的住房实物分配制度从政策上退出历史舞台。23号文被人们称为中国住房制度改革的里程碑，它宣告了福利分房制度的终结和新的住房制度的开始。
（四）2003—市场化深化
2003年发布（《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》），认为自1998年23号文件发布五年来，城镇住房制度改革深入推进。18号文的出台将大多数家庭的住房推向了市场，实现了我国住房市场化的根本转变。
30多年的住房制度改革，带动了房地产业的迅速发展，房地产业已经成为国民经济的支柱产业，对拉动经济增长，吸收就业，提高人民生活水平等方面起到了重要的作用。下面从经济成效和社会成效两方面进行阐述。
三、住房制度改革成效
（一）经济成效
1.促进了房地产业的繁荣与发展，带动了GDP增长
1998年住房市场化改革以来，房地产业发展迅速。根据国研中心的统计数据，1998年至2004年我国的房地产投资完成额持续了7年的两位数的快速增长。2000年以来，房地产投资占全社会的固定资产投资比重超过15%。①
房地产投资促进了房地产业的繁荣与发展，同时为我国国民经济的增长做出了重要的贡献。以下是1988年以来房地产业发展和对GDP贡献的相关指标。
从上表我们不难看出：我国房地产业的增加值从1988年不足500亿元增加到2011年26707.996亿元；对GDP的贡献率由1988年3%增加到2009年6.46%，部分年份达到7%；在我国经济增长速度最快的2007年，22.88%的增長速度，其中由房地产拉动1.59个百分点。
2.专业化分工使得大量与房地产相关的中介机构出现，吸纳了大量的就业人口
房地产业市场化促进了劳动分工。专业的建筑公司、设计院、房地产公司增多，房地产业分工细化，效率提高。我国建筑企业有1998年得45634个逐年增加，到2011年达到72280个，与此同时相关统计数据显示：1998年我国房地产业的就业人数为82.59万人，到2011年房地产业就业人数达到225.7万人，比1998年翻了大概两番。②房地产业及其中介机构的兴起发展对于吸纳我国大量的就业人口，解决我国日益严重的就业问题起到了积极的作用。
（二）社会成效
1.建筑业施工及竣工面积逐年增长
根据统计数据，2011年我国施工房屋面积50.68亿平方米，是1998年5.077亿平方米的10倍，年均增加大约3.5亿平方米；2011年我国新开工房屋面积19.1237亿平方米，是1998年2.0388亿平方米的8.38倍，年均增加13146.07万平方米，其中住宅新开工房屋面积2011年为14.7163亿平方米，是1998年1.6638亿平方米的8.84倍，年均增加100040.38万平方米；2011年我国竣工房屋面积9.26亿平方米，是1998年1.7567亿平方米的5倍多，年均增加5769.23万平方米。③
2.城镇居民居住条件不断改善，居住水平大大提高
住房是人类赖以生存的基本条件。住房制度的改革提高了人们的居住水平。1978年我国城市人均住房面积只有6.7平方米，之后的30多年我国城市的人均住房面积在不断增长。2003年住房市场化改革开始，我国城市人均住房面积达到了23.7平方米，是1978年的4倍，截止到2006年城市人均住房面积达到27.1平方米。
不可忽视的是，住房制度改革在给我们带来成效的同时，也带来了一些负面的效应。
四、住房制度改革负效应
（一）房地产市场的投机行为造成房地产市场的泡沫 房地产作为泡沫经济的载体，本身并不是虚拟资产；但是与虚拟经济膨胀的原因相同，都是出于投机目的的虚假需求的膨胀。近年来房地产商大肆囤地、炒地，“地王”频现，说明投机现象十分严重。④即人们买房子不是为了居住，而是为了转手倒卖赚买卖差价利润，这种行为一旦成为你追我赶的群体行为，就很难抑制，房地产泡沫随之产生，再加上各商业银行关于住房贷款业务的推出，更加助长了这种投机行为。
（二）市场化的改革，商品房空置率高，资源浪费严重
根据相关学者对于统计数据的整理，1998年住房市场化改革以来，我国的商品房空置率一直保持在15%左右近年来达到了20%以上。一方面存在大量的閑置的商品房；另一方面存在着大量的低收入家庭买不到房子，甚至没有房子可以住，造成了资源浪费，社会福利损失。
（三）住房制度改革未能有效解决中低收入家庭的住房问题
房价收入比是一套居民住房的平均价格与居民平均家庭收入的比值，反映了居民家庭对住房的支付能力，比值越高，支付能力就越弱。按照国际惯例，目前比较通行的说法认为，发展中国家房价收入比在3-6倍之间为合理区间。2011年武汉科技大学王瑞丽学者对我国的房价收入比进行了测算，结果显示：目前我国的平均房价收入比已达到8.3倍，大大超过了发达国家的水平，而我国房价收入比远远超出世界银行5：1的警戒线标准，远远超出了普通百姓的承受能力，表明房价上涨速度远高于收入增长速度，居民购房支付能力下降，使中低收入家庭难以承受。
住房问题不仅是经济问题，也是关系国计民生的重大社会问题。30多年的住房制度改革使我们享受了改革的红利，同时也带了一些问题，住房制度改革任务仍然艰巨。
注释：
①历年统计年鉴整理得出。
②中国历年统计年鉴。
③历年统计年鉴整理得出。
④王瑞丽：我国房地产泡沫的测度研究武汉科技大学[J].商场现代化，2011年7月（上旬刊）。
参考文献：
[1]杨丽.我国城镇住房制度改革的实践与成效研究[D].中南民族大学硕士学位论文.
[2]王瑞丽.我国房地产泡沫的测度研究[J]商场现代化，2011，7（上旬刊）.
[3]孔凡文，刘亚臣.我国住房制度改革30年来的得与失[J].改革与战略，2011，4（27）.