论文部分内容阅读
摘 要：近几年社会经济的发展下推动了房地产产业的进步，但是从全国各个地区房价分析，呈现出逐年上升的趋势，严重影响了整个房地产市场的稳定性。为进一步缓解这一局面，政府部门针对性的提出相关政策，虽然有所成就但是却无法从根本上真正平抑房地产价格上升的局面。故此，本文主要从消费者的理性预期进行分析，探究消费者理性预期对房地产价格所造成的影响，并提出相关建议与措施。
关键词：消费者；理性预期；房地产；价格
就目前而言，我国房地产价格持续上升，严重影响房地产行业的稳定性，其中引发房地产价格上升的趋势众多，消费者预期便占据了重要的地位，现阶段虽然我国房地产事业发展的如火如荼，但是与其它国家相比较，其起步较慢，缺乏完善的市场发展机制，所以导致预期因素的作用更加明显。从整体角度分析，在房地产市场之中，其宏观经济、调控政策、消费者收入等均会形成不同的预期，形成不同的供求关系，所以积极探究消费者预期对房地产价格影响具有划时代的现实意义。
一、理性预期的基本概述
所谓的理性预期主要是针对适应性预期而言的，其中在穆斯的著作《理性预期与波动理论》中针对性的进行了概述。在这里所提到的适应性预期是通过应用经济变量的各项数据实现未来的预测，使其符合时代发展的要求。理性预期与此有着一定的区别，主要是指掌握相关的信息进行预期，并且还需保证其理性，是遵循历史信息与知识，在利用与思考之后所形成的预期。理性预期往往需要从两个角度进行分析与思考，其一是需要加强对现有信息的分析，假如依靠过去的经验是远远不够的；其二则是需要将不确定因素进行排除，否则会对消费者形成理性预期造成影响。面对现阶段房地产的高价格性，很多消费者需要在进行购买之前需要理性分析，并且对未来的发展进行预测，如果前景可行则购买，反之则放弃购买，所以无论从哪一个角度分析，均可以清楚的认识到理性预期对人们的经济行为产生影响。
二、对消费者预期造成影响的因素
（一）宏观调控对消费者预期造成影响
众所周知，土地是房地产开发的基础与保障，但是为保证社会的和谐发展我国形成了土地制度，且土地的出让情况对房地产的开发有所影响。此外，政府部门所制定与退出的各项调控手段与文件，逐渐发展成为了消费者对房地产开发预测的主要依据。从另外一个角度分析，消费者是信任政府的，且这种信任是超过房地产开发商，在近几年的不断发展下，为进一步抑制房地产价格的上升，政府部门针对性的提出了各项调控政策，对消费者的预期行为或多或少产生影响，比如在前几年，政府所提出要对农用地转为建设用地进行严格控制，并且禁止土地以招拍挂的方式出售，这一政策的提出，土地开发面积得到减少，消费者对土地的升值进行分析，导致房地产市场呈现出旺盛的局势。
（二）金融政策对消费者预期造成影响
一般而言，金融政策影响消费者预期主要体现出贷款利率之上，简而言之便是房地产贷款的态度从根本上影响了消费者预期，对房地产价格变化造成影响。根据相关数据了解到我国银行的贷款利率逐年提升，且银行对利率進行调整后，从而导致消费者对房价调整预期有所影响。有很多消费者认为利率会随着时间不断提高，如果不及时购房则会提高开支，所以在经过一系列因素分析之后，有80%以上的消费者会选择提前进行购买，如此一来则会导致住房的需求得到增加，所以可以肯定的是金融政策与消费者预期、房地产价格波动有着密切的关联。
（三）厂商行为对消费者预期造成影响
目前越来越多的房地产商其拿地成本有所增加，并且政府部门已经暂停农用地专用审批、土地整顿等一系列的措施，房地产的贷款利率得到上涨，这种发展情况下有很多小型的房地产企业逐渐退出了其行业，导致房地产事业发展受到影响。但是正是这种发展情况，越来越多的消费者会有所恐惧，会加大购房力度，导致房地产价格不断上涨。据相关文献中的专家报道得知，无论是宏观政策、经济政策还是其它，对房地产企业所形成的影响较小，并且这种模式会减少房地产竞争力度，为房地产商获得高额利润带来影响。正是这种信息不对称的发展趋势，才会导致消费者盲目购买。
（四）消费者心理对理性预期造成影响
不可否认的是每一个都具有从众心理，消费者在购买方面同样具备从众心理，其中这种从众心理并不是表现在低价位房产的购买，甚至还包括高价位。很多情况下如果某一楼盘销售质量好，经相关媒体报道或者宣传，则会提高消费者的购买需求与购买欲望，从跟随他人脚步选择购买。这种类型的购买对理性预期造成影响与制约。
由此可以了解到，对消费者理性预期造成影响的因素包括宏观经济政策、金融政策、厂商行为以及消费者自身所具备的从众心理，见图1.正因为如此，才会导致我国房地产价格持续上升。
三、消费者的预期对房地产造成的影响
从基本属性上分析，房地产市场是近几年发展较为火热的主要行业之一，不仅周期长、消费时间长，且价格高，消费者在购买房产的时候，会受到预期的影响，由此对房地产的供求同样造成影响。
（一）对房地产需求造成的影响
简单而言，从对房地产需求者角度分析，很多情况下因为需求不同，预期因素不同，所以对房地产需求造成不同，并主要表现在三点：第一是消费性房地产需求产生的影响，其二是生产性房地产需求的影响，其三是投资性房子产需求的影响。此外，从穆斯的理性预期内容出发，可支配收入受到了家庭与个人消费的实际情况，对现行收入以及未来的支配进行预期分析，便能够实现对消费情况的决定。比如消费者的预期未来发展良好，那么则会提高购房需求，如果预期未来发展较差，则不会予以考虑住房需求问题。而对于生产性房地产需求中，其理性预期主要是对未来经济发展有所硬性，未来经济发展良好，消费者的住房需求会提高。投资性房地产方面，其理性预期是具备前瞻性的，在消费者进行投资决策的时候，需要对投资的边际收益加以计算，还需要从现实角度出发，对资本价格的变化预期进行分析，实施资本预算。简而言之便是消费者当投资房产的时候，会对未来房地产的增值问题进行关系，并且也决定是否进行投资决策。无论是哪一种类型的需求，经济主体均会对房地产的价格走势造成影响，且在价格反馈机制的影响下，如果预期价格越高，那么投资者预期的资本收益会有所提高，或者在资本回报率较高的情况下，越来越多的消费者会将资金投入到房产投资中，所以对房地产的供求关系形成影响，致使整个房地产价格呈现出快速增长的发展趋势。 （二）对房地产供给造成影响
从理论上分析，时间是影响消费者预期对房地产供给造成影响的主要因素，如果预期房地产的需求增加，那么房地产的经济水平有所上升，这种情况下房地产的投资风险比较小，越来越多的消费者会增加其需求，提高了房地产的供给。换而言之，从另外一个角度分析，假如预期投资的回报率具有客观性，消费者投资的风险比较大，那么则会放慢房地产供给总量。诚如上文所言，房地产供给往往会受到诸多因素的影响，比如宏观经济因素、税率、消费者从众心理等，正是这一系列的因素对其产生影响，对投资者的預期形成有所影响。以上内容是从短期角度进行阐述，如果从长期角度分析，那么得知因为受到消费者理性预期所带来的影响，很多房地产的供给者手里有着大量的信息，会依据这些信息对整个房地产市场形势进行预期与分析，使其具备合理性，或者根据预期分析改变策略，促使房地产供求能够处于比较平衡、均衡的发展模式。
四、新时期消费者理性购房的策略
在上文的分析中，可以了解到消费者的理性预期会对房地产的需求以及房地产的供求造成影响，导致房地产价格不断提高，面对这种发展趋势，在新时期，在未来的发展中，政府部门需要正视房地产价格，认识到消费者理性消费的重要性，并依据实际的发展情况实现政策的调整，从而保证我国房地产市场的发展与进步。
（一）制定有效的房地产监督管理体系
在新时期政府部门需要依据实际的发展情况针对性的制定房地产监督管理体系，要定期对房地产的投资额、房地产的销售量、商品房的空置率、房价的收入比等各项指标进行分析与统计，并且还需要从现实出发，设置相关的部门与机构，或者委派相关人员，从宏观环境等角度出发，做好各方面的预测与分析。其中，所制定的房地产监督管理体系需要从现实出发，需要满足其发展要求，不仅可以实现对房地产市场运行情况的分析，并且还需要实现对税收政策、土地供应等内容的调控。或者是从其它角度分析，对现阶段房地产市场中信息不对称的现象进行分析，真正促使消费者进行理性消费与健康消费。
（二）制定有效的政府信息发布制度
相关部门需要针对性的制定切实有效的政府信息发布制度，并且要加强对媒体的应用，要利用新闻媒体做好舆论导向。或者要不定期的对信息进行发布，积极引导消费者进行理想消费。这种情况下，能够让消费者对房价上升的因素有所了解，并且能够改善自身的从众心理，依据实际的情况购房。当然，在政府信息发布制度的应用下，还可以进一步避免房价出现大起大落的发展趋势，可以真正推动我国房地产事业得到快速、健康发展。
（三）做好消费者房地产的知识培训工作
在房地产价格上升的因素分析中，消费者的从众心理占据了重要的地位与作用，所以需要将矛头放置到消费者房地产知识培训中，其中在进入21世纪之后，网络等媒介载体深受人们的关注，所以可以采取媒介宣传，可以利用电视进行传播，比如在经济频道安排房地产知识讲座，聘请相关专家或者经济者对现阶段房地产事业发展的情况分析，对房地产价格上升的因素探究，并指出消费者盲目购买因素所带来的影响，在潜移默化中提高人们树立正确的购买意识。
五、结语
综上所述，消费者理性预期对房地产的发展具有十分重要的影响，其中影响消费者预期的因素包括了宏观经济、金融政策、厂商行为、消费者心理等，在当前的发展趋势下，需要清楚的认识到消费者预期所带来的影响与作用，并且能够从实现出发，从房地产供求与需求入手，提出有效的建议与对策，真正推动我国房地产市场的稳定发展，降低房地产价格，实现其稳定性与均衡性。
参考文献：
[1]孙巍，徐笠崴，何彬.资产升值预期、收入水平对房地产价格的影响[J].统计与决策，2011，（8）：121-123.
[2]蒋海曦，严可.后危机时代心理预期对中国房地产价格的影响——以成都市为例[J].经济学家，2011，（12）：48-56.
[3]庞如超.房地产价格波动的影响因素研究——基于中国30个省市的面板数据模型[J].价格月刊，2013，（4）：31-34.
[4]裘琨.通胀预期对未来住房价格的影响——基于消费者信心指数的分析[J].经济研究导刊，2012，（10）：9-11.
[5]王晋琳.快速城镇化背景下消费者预期对房地产市场的影响分析——以山西省为例[J].商，2015，（35）：272.
[6]郦大海，王盛.政府政策、房地产价格与理性预期的关系分析[J].商业时代，2010，（20）：108-109.
[7]赵洋.我国房地产市场价格变动决定因素研究——基于局部均衡模型的分析[J].价格理论与实践，2017，（1）：165-168.
作者简介：
张理想（1982—），男，汉族，硕士研究生，讲师，合肥财经职业学院，研究方向：风险投资。
关键词：消费者；理性预期；房地产；价格
就目前而言，我国房地产价格持续上升，严重影响房地产行业的稳定性，其中引发房地产价格上升的趋势众多，消费者预期便占据了重要的地位，现阶段虽然我国房地产事业发展的如火如荼，但是与其它国家相比较，其起步较慢，缺乏完善的市场发展机制，所以导致预期因素的作用更加明显。从整体角度分析，在房地产市场之中，其宏观经济、调控政策、消费者收入等均会形成不同的预期，形成不同的供求关系，所以积极探究消费者预期对房地产价格影响具有划时代的现实意义。
一、理性预期的基本概述
所谓的理性预期主要是针对适应性预期而言的，其中在穆斯的著作《理性预期与波动理论》中针对性的进行了概述。在这里所提到的适应性预期是通过应用经济变量的各项数据实现未来的预测，使其符合时代发展的要求。理性预期与此有着一定的区别，主要是指掌握相关的信息进行预期，并且还需保证其理性，是遵循历史信息与知识，在利用与思考之后所形成的预期。理性预期往往需要从两个角度进行分析与思考，其一是需要加强对现有信息的分析，假如依靠过去的经验是远远不够的；其二则是需要将不确定因素进行排除，否则会对消费者形成理性预期造成影响。面对现阶段房地产的高价格性，很多消费者需要在进行购买之前需要理性分析，并且对未来的发展进行预测，如果前景可行则购买，反之则放弃购买，所以无论从哪一个角度分析，均可以清楚的认识到理性预期对人们的经济行为产生影响。
二、对消费者预期造成影响的因素
（一）宏观调控对消费者预期造成影响
众所周知，土地是房地产开发的基础与保障，但是为保证社会的和谐发展我国形成了土地制度，且土地的出让情况对房地产的开发有所影响。此外，政府部门所制定与退出的各项调控手段与文件，逐渐发展成为了消费者对房地产开发预测的主要依据。从另外一个角度分析，消费者是信任政府的，且这种信任是超过房地产开发商，在近几年的不断发展下，为进一步抑制房地产价格的上升，政府部门针对性的提出了各项调控政策，对消费者的预期行为或多或少产生影响，比如在前几年，政府所提出要对农用地转为建设用地进行严格控制，并且禁止土地以招拍挂的方式出售，这一政策的提出，土地开发面积得到减少，消费者对土地的升值进行分析，导致房地产市场呈现出旺盛的局势。
（二）金融政策对消费者预期造成影响
一般而言，金融政策影响消费者预期主要体现出贷款利率之上，简而言之便是房地产贷款的态度从根本上影响了消费者预期，对房地产价格变化造成影响。根据相关数据了解到我国银行的贷款利率逐年提升，且银行对利率進行调整后，从而导致消费者对房价调整预期有所影响。有很多消费者认为利率会随着时间不断提高，如果不及时购房则会提高开支，所以在经过一系列因素分析之后，有80%以上的消费者会选择提前进行购买，如此一来则会导致住房的需求得到增加，所以可以肯定的是金融政策与消费者预期、房地产价格波动有着密切的关联。
（三）厂商行为对消费者预期造成影响
目前越来越多的房地产商其拿地成本有所增加，并且政府部门已经暂停农用地专用审批、土地整顿等一系列的措施，房地产的贷款利率得到上涨，这种发展情况下有很多小型的房地产企业逐渐退出了其行业，导致房地产事业发展受到影响。但是正是这种发展情况，越来越多的消费者会有所恐惧，会加大购房力度，导致房地产价格不断上涨。据相关文献中的专家报道得知，无论是宏观政策、经济政策还是其它，对房地产企业所形成的影响较小，并且这种模式会减少房地产竞争力度，为房地产商获得高额利润带来影响。正是这种信息不对称的发展趋势，才会导致消费者盲目购买。
（四）消费者心理对理性预期造成影响
不可否认的是每一个都具有从众心理，消费者在购买方面同样具备从众心理，其中这种从众心理并不是表现在低价位房产的购买，甚至还包括高价位。很多情况下如果某一楼盘销售质量好，经相关媒体报道或者宣传，则会提高消费者的购买需求与购买欲望，从跟随他人脚步选择购买。这种类型的购买对理性预期造成影响与制约。
由此可以了解到，对消费者理性预期造成影响的因素包括宏观经济政策、金融政策、厂商行为以及消费者自身所具备的从众心理，见图1.正因为如此，才会导致我国房地产价格持续上升。
三、消费者的预期对房地产造成的影响
从基本属性上分析，房地产市场是近几年发展较为火热的主要行业之一，不仅周期长、消费时间长，且价格高，消费者在购买房产的时候，会受到预期的影响，由此对房地产的供求同样造成影响。
（一）对房地产需求造成的影响
简单而言，从对房地产需求者角度分析，很多情况下因为需求不同，预期因素不同，所以对房地产需求造成不同，并主要表现在三点：第一是消费性房地产需求产生的影响，其二是生产性房地产需求的影响，其三是投资性房子产需求的影响。此外，从穆斯的理性预期内容出发，可支配收入受到了家庭与个人消费的实际情况，对现行收入以及未来的支配进行预期分析，便能够实现对消费情况的决定。比如消费者的预期未来发展良好，那么则会提高购房需求，如果预期未来发展较差，则不会予以考虑住房需求问题。而对于生产性房地产需求中，其理性预期主要是对未来经济发展有所硬性，未来经济发展良好，消费者的住房需求会提高。投资性房地产方面，其理性预期是具备前瞻性的，在消费者进行投资决策的时候，需要对投资的边际收益加以计算，还需要从现实角度出发，对资本价格的变化预期进行分析，实施资本预算。简而言之便是消费者当投资房产的时候，会对未来房地产的增值问题进行关系，并且也决定是否进行投资决策。无论是哪一种类型的需求，经济主体均会对房地产的价格走势造成影响，且在价格反馈机制的影响下，如果预期价格越高，那么投资者预期的资本收益会有所提高，或者在资本回报率较高的情况下，越来越多的消费者会将资金投入到房产投资中，所以对房地产的供求关系形成影响，致使整个房地产价格呈现出快速增长的发展趋势。 （二）对房地产供给造成影响
从理论上分析，时间是影响消费者预期对房地产供给造成影响的主要因素，如果预期房地产的需求增加，那么房地产的经济水平有所上升，这种情况下房地产的投资风险比较小，越来越多的消费者会增加其需求，提高了房地产的供给。换而言之，从另外一个角度分析，假如预期投资的回报率具有客观性，消费者投资的风险比较大，那么则会放慢房地产供给总量。诚如上文所言，房地产供给往往会受到诸多因素的影响，比如宏观经济因素、税率、消费者从众心理等，正是这一系列的因素对其产生影响，对投资者的預期形成有所影响。以上内容是从短期角度进行阐述，如果从长期角度分析，那么得知因为受到消费者理性预期所带来的影响，很多房地产的供给者手里有着大量的信息，会依据这些信息对整个房地产市场形势进行预期与分析，使其具备合理性，或者根据预期分析改变策略，促使房地产供求能够处于比较平衡、均衡的发展模式。
四、新时期消费者理性购房的策略
在上文的分析中，可以了解到消费者的理性预期会对房地产的需求以及房地产的供求造成影响，导致房地产价格不断提高，面对这种发展趋势，在新时期，在未来的发展中，政府部门需要正视房地产价格，认识到消费者理性消费的重要性，并依据实际的发展情况实现政策的调整，从而保证我国房地产市场的发展与进步。
（一）制定有效的房地产监督管理体系
在新时期政府部门需要依据实际的发展情况针对性的制定房地产监督管理体系，要定期对房地产的投资额、房地产的销售量、商品房的空置率、房价的收入比等各项指标进行分析与统计，并且还需要从现实出发，设置相关的部门与机构，或者委派相关人员，从宏观环境等角度出发，做好各方面的预测与分析。其中，所制定的房地产监督管理体系需要从现实出发，需要满足其发展要求，不仅可以实现对房地产市场运行情况的分析，并且还需要实现对税收政策、土地供应等内容的调控。或者是从其它角度分析，对现阶段房地产市场中信息不对称的现象进行分析，真正促使消费者进行理性消费与健康消费。
（二）制定有效的政府信息发布制度
相关部门需要针对性的制定切实有效的政府信息发布制度，并且要加强对媒体的应用，要利用新闻媒体做好舆论导向。或者要不定期的对信息进行发布，积极引导消费者进行理想消费。这种情况下，能够让消费者对房价上升的因素有所了解，并且能够改善自身的从众心理，依据实际的情况购房。当然，在政府信息发布制度的应用下，还可以进一步避免房价出现大起大落的发展趋势，可以真正推动我国房地产事业得到快速、健康发展。
（三）做好消费者房地产的知识培训工作
在房地产价格上升的因素分析中，消费者的从众心理占据了重要的地位与作用，所以需要将矛头放置到消费者房地产知识培训中，其中在进入21世纪之后，网络等媒介载体深受人们的关注，所以可以采取媒介宣传，可以利用电视进行传播，比如在经济频道安排房地产知识讲座，聘请相关专家或者经济者对现阶段房地产事业发展的情况分析，对房地产价格上升的因素探究，并指出消费者盲目购买因素所带来的影响，在潜移默化中提高人们树立正确的购买意识。
五、结语
综上所述，消费者理性预期对房地产的发展具有十分重要的影响，其中影响消费者预期的因素包括了宏观经济、金融政策、厂商行为、消费者心理等，在当前的发展趋势下，需要清楚的认识到消费者预期所带来的影响与作用，并且能够从实现出发，从房地产供求与需求入手，提出有效的建议与对策，真正推动我国房地产市场的稳定发展，降低房地产价格，实现其稳定性与均衡性。
参考文献：
[1]孙巍，徐笠崴，何彬.资产升值预期、收入水平对房地产价格的影响[J].统计与决策，2011，（8）：121-123.
[2]蒋海曦，严可.后危机时代心理预期对中国房地产价格的影响——以成都市为例[J].经济学家，2011，（12）：48-56.
[3]庞如超.房地产价格波动的影响因素研究——基于中国30个省市的面板数据模型[J].价格月刊，2013，（4）：31-34.
[4]裘琨.通胀预期对未来住房价格的影响——基于消费者信心指数的分析[J].经济研究导刊，2012，（10）：9-11.
[5]王晋琳.快速城镇化背景下消费者预期对房地产市场的影响分析——以山西省为例[J].商，2015，（35）：272.
[6]郦大海，王盛.政府政策、房地产价格与理性预期的关系分析[J].商业时代，2010，（20）：108-109.
[7]赵洋.我国房地产市场价格变动决定因素研究——基于局部均衡模型的分析[J].价格理论与实践，2017，（1）：165-168.
作者简介：
张理想（1982—），男，汉族，硕士研究生，讲师，合肥财经职业学院，研究方向：风险投资。