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【摘要】我国房地产市场调控的实施主体，就是各级地方政府。文章将以全国各大中小城市为主要的研究对象，以相关的数据报告为依据，对各城市各年份的住房市场干预倾向指数进行编制，以此实现各地方政府对住房市场干预政策及其具体特征的确定。同时，由于该项指数将会对地方政府的干预倾向及力度产生直接的影响，因此需要积极的理论与实证分析。
【关键词】地方政府;住房市场;干预倾向
住房价格问题，是住房市场的核心问题，近几年对我国市场经济的发展与社会的稳定产生了十分重要的影响，这也是导致近十年来中央政府对住房市场进行频繁干预的直接原因。中央政对住房市场的干预，其具体的措施主要包括多个年份所采取府抑制性措施以及个别年份中刺激性措施。按照不同地区之间不同的住房市场实际情况，因地制宜的对地方政府住房市场干预倾向的度量与影响因素进行详尽的探讨。
1、地方政府住房市场干预倾向指数的确定
1.1思路与理论
在地方政府住房市场干预倾向指数的确定方面，对于政府具体特征的评估，可以通过度其倾听意愿的量化，以及对其实际措施的考察两条思路来进行[1]。具体而言，地方政府在进行住房市场干预政策的确定过程中，对其倾向性意愿的量化，即可通过政策相关文件、会议报告以及官员讲话等媒介，对其中所表达的政府对于住房市场目前的实际情况以及未来发展方向的判断等信息进行分析，并积极的探讨政府在住房市场干预政策制定上的整体思路。对其实际措施的考察则可将重点放在地方政府对金融、税收以及土地方面具体的干预措施上。
（1）地方政府制定的干预措施可能借助金融、税收等多个方面来进行具体的呈现，这就对不同方面政策的统一与量化带来相当的难度[2]。
（2）关键部分在于，除了上述相较于显性化的干预措施以外，地方政府还可以通过更多的难以直接观察可得的、微妙的环节，以此来对市场进行有效的干预，因此，针对这项研究是很难精准的给予合理的量化反映。
1.2指数确定的具体方式
以上述思路为基础，文章选取近十年全国35个大中型城市为主要的考察对象，采取以下几个步骤，对各城市各年度政府住房市场干预倾向指数进行具体的计算。
（1）文本的收集。建立以当地城府网站、主要报刊以及城市年鉴为主的文本收集渠道，对各城市各年度政府工作的完整论述版本进行收集。并以文档收集为基础，结合人力进行资料的研读，在各分数据报告中整合商品住房市场相关的全部论述，以此作为后续政府工作报告的原始文档。
（2）关键词的选取。使用全文词频统计的方法，对收集的原始文档进行词汇的选取，一共获取一千多个构成原始文档的具体词汇，这些词汇在原始文档的出现次数累计多达近两万次。基于出现频率较低的词汇对结果不会产生过大的影响，选取累计出现次数较低的三包多个关键词汇作为研究的目标，其在原始文档的累计出现次数为一万八千余次，在总的出现次数中占比近百分之九十三。以此来对词汇进行逐一评估，判断该词汇是否能够精确的反映出地方政府刺激或抑制市场的具体倾向性。
（3）关键词的定位以及出现频率的统计。将选取的关键词定位到原始文档中，第一步，结合具体的语境对个别歧义较大的词汇进行排除;再结合相对应的倾向，统计个原始文档中刺激性倾向与抑制性倾向关键词出现的频率。
（4）对指数进行计算。以各原始文档统计所得的关键词出现的频数，对其进行两极化比标准的区分。
1.3指数是否具备有效性的验证
已完成计算步骤的指数，仍然需要对其是否精准表达各地方政府每个年度具体的住房市场干预倾向进行严格的验证[3]。在验证开始之前，对其他的影响因素进行控制，一旦该项指数对之前的住房销售价格等关键指标表征，其具体的住房市场运行情况反映出了明显的同向影响，那么即可确定该项指标能够明确的反映出该地方政府在对该地区该年度的住房市场中存在干预倾向。换个角度来看，想要对其后续的分析更加的有价值意义，需要明确该种倾向确实能够对当地的住房市场产生显著的影响。
2、理论的设定与研究
2.1理论架设
完成对地方政府住房市场干预倾向的评估之后，下一步的目标就是对这种倾向受到何种因素的影响进行探寻与分析。
（1）中央政府相关干预政策的影响。下级听从上级，地方听从中央，是我国中央与地方之间关系的主要特征。地方政府依法以中央限定的权利为基准，严格的从事行政管理相关工作，政治管理方面完全听从中央领导，领导团队由上一级直接任命。特别是住房市场这类涉及到社会各个方面这种关键性的政策领域，地方的干预基调与中央基本一致，其具体的调整力度以及操作方式也受到中央严格的监督与管制。所以，地方政府对于住房市场的干预是完全符合中央政府的相关规定要求的。反之，地方政府的干预力度或措施力度过大，或者超越了中央政策的底线，那么该地方住房市场的干预将由中央直接进行。
假设：中央政府的干预倾向对地方政府对住房市场的干预产生正向的影响。
（2）城市住房运行的实际状况。以坚持党中央的领导为基础，由于各个城市住房市场发展的实际情况存在一定的差异性。地方政府也应严格服从因地制宜的原则，结合当地住房市场发展的实际状况，重点关注其中的主要问题和矛盾，以此来对干预的具体政策进行指定与实施[4]。将政策的核心，建立在实现住房市场积极健康发展的目标之上。换言之，如果当地的住房市场处于萧条的时期，该地的住房市场出现了交易数量减少、价格与股价均降等现象时，想要继续维护该地住房市场正常的交易秩序与发展，此时的地方政府就有可能实施刺激性的干预措施，以此来稳固住房市场的信心，刺激住房需求的上涨。反之，如果该地的住房市场处于较热的阶段，价格增长速度较快，甚至出现了泡沫迹象时，地方政府这时有可能采取抑制的干预措施。
假设：地方政府结合当地住房市场发展的实际情况，采取促进市场回归区间的的干预政策倾向。
结语：
纵观全文，地方政府的倾向性，其决定性的因素是中央政府的干预倾向。但从意愿层面的角度上来说，中央政府现阶段对住房市场的干预政策的指定与执行，其具体的实施过程都严格的秉承了统一要求与因地制宜的两项基本原则。同时，地方政府还会结合城市住房市场的实际运行状况，相对应的采取逆向的干预措施，积极的考量土地出让收入等地方利益客观因素的影响。从意愿倾向的角度出发，现阶段，中央政府在住房市场干预政策的制定与执行方面坚持统一要求与因地制宜的原则，并初见成效。因此，各地方政府整体上表现出来的倾向性与政策的制定基本一致。
參考文献：
[1]闫珍.问题导向型房地产市场干预机制研究[D].郑州大学，2017.
[2]郭尉.地方政府住房市场干预倾向的特征度量与机制研究[D].清华大学，2016.
[3]吴璟，郭尉，罗晨曦，等.地方政府住房市场干预倾向的度量与影响因素分析[J].财贸经济，2015（12）：147-157.
[4]李洋.搜寻匹配视角下中国住房市场交易主体行为研究[D].清华大学，2013.
作者简介：
王静，女，1988年6月18日，汉，黑龙江省大庆市，硕士研究生，大庆市住房和城乡建设局，中级工程师，房地产经营管理方向。
【关键词】地方政府;住房市场;干预倾向
住房价格问题，是住房市场的核心问题，近几年对我国市场经济的发展与社会的稳定产生了十分重要的影响，这也是导致近十年来中央政府对住房市场进行频繁干预的直接原因。中央政对住房市场的干预，其具体的措施主要包括多个年份所采取府抑制性措施以及个别年份中刺激性措施。按照不同地区之间不同的住房市场实际情况，因地制宜的对地方政府住房市场干预倾向的度量与影响因素进行详尽的探讨。
1、地方政府住房市场干预倾向指数的确定
1.1思路与理论
在地方政府住房市场干预倾向指数的确定方面，对于政府具体特征的评估，可以通过度其倾听意愿的量化，以及对其实际措施的考察两条思路来进行[1]。具体而言，地方政府在进行住房市场干预政策的确定过程中，对其倾向性意愿的量化，即可通过政策相关文件、会议报告以及官员讲话等媒介，对其中所表达的政府对于住房市场目前的实际情况以及未来发展方向的判断等信息进行分析，并积极的探讨政府在住房市场干预政策制定上的整体思路。对其实际措施的考察则可将重点放在地方政府对金融、税收以及土地方面具体的干预措施上。
（1）地方政府制定的干预措施可能借助金融、税收等多个方面来进行具体的呈现，这就对不同方面政策的统一与量化带来相当的难度[2]。
（2）关键部分在于，除了上述相较于显性化的干预措施以外，地方政府还可以通过更多的难以直接观察可得的、微妙的环节，以此来对市场进行有效的干预，因此，针对这项研究是很难精准的给予合理的量化反映。
1.2指数确定的具体方式
以上述思路为基础，文章选取近十年全国35个大中型城市为主要的考察对象，采取以下几个步骤，对各城市各年度政府住房市场干预倾向指数进行具体的计算。
（1）文本的收集。建立以当地城府网站、主要报刊以及城市年鉴为主的文本收集渠道，对各城市各年度政府工作的完整论述版本进行收集。并以文档收集为基础，结合人力进行资料的研读，在各分数据报告中整合商品住房市场相关的全部论述，以此作为后续政府工作报告的原始文档。
（2）关键词的选取。使用全文词频统计的方法，对收集的原始文档进行词汇的选取，一共获取一千多个构成原始文档的具体词汇，这些词汇在原始文档的出现次数累计多达近两万次。基于出现频率较低的词汇对结果不会产生过大的影响，选取累计出现次数较低的三包多个关键词汇作为研究的目标，其在原始文档的累计出现次数为一万八千余次，在总的出现次数中占比近百分之九十三。以此来对词汇进行逐一评估，判断该词汇是否能够精确的反映出地方政府刺激或抑制市场的具体倾向性。
（3）关键词的定位以及出现频率的统计。将选取的关键词定位到原始文档中，第一步，结合具体的语境对个别歧义较大的词汇进行排除;再结合相对应的倾向，统计个原始文档中刺激性倾向与抑制性倾向关键词出现的频率。
（4）对指数进行计算。以各原始文档统计所得的关键词出现的频数，对其进行两极化比标准的区分。
1.3指数是否具备有效性的验证
已完成计算步骤的指数，仍然需要对其是否精准表达各地方政府每个年度具体的住房市场干预倾向进行严格的验证[3]。在验证开始之前，对其他的影响因素进行控制，一旦该项指数对之前的住房销售价格等关键指标表征，其具体的住房市场运行情况反映出了明显的同向影响，那么即可确定该项指标能够明确的反映出该地方政府在对该地区该年度的住房市场中存在干预倾向。换个角度来看，想要对其后续的分析更加的有价值意义，需要明确该种倾向确实能够对当地的住房市场产生显著的影响。
2、理论的设定与研究
2.1理论架设
完成对地方政府住房市场干预倾向的评估之后，下一步的目标就是对这种倾向受到何种因素的影响进行探寻与分析。
（1）中央政府相关干预政策的影响。下级听从上级，地方听从中央，是我国中央与地方之间关系的主要特征。地方政府依法以中央限定的权利为基准，严格的从事行政管理相关工作，政治管理方面完全听从中央领导，领导团队由上一级直接任命。特别是住房市场这类涉及到社会各个方面这种关键性的政策领域，地方的干预基调与中央基本一致，其具体的调整力度以及操作方式也受到中央严格的监督与管制。所以，地方政府对于住房市场的干预是完全符合中央政府的相关规定要求的。反之，地方政府的干预力度或措施力度过大，或者超越了中央政策的底线，那么该地方住房市场的干预将由中央直接进行。
假设：中央政府的干预倾向对地方政府对住房市场的干预产生正向的影响。
（2）城市住房运行的实际状况。以坚持党中央的领导为基础，由于各个城市住房市场发展的实际情况存在一定的差异性。地方政府也应严格服从因地制宜的原则，结合当地住房市场发展的实际状况，重点关注其中的主要问题和矛盾，以此来对干预的具体政策进行指定与实施[4]。将政策的核心，建立在实现住房市场积极健康发展的目标之上。换言之，如果当地的住房市场处于萧条的时期，该地的住房市场出现了交易数量减少、价格与股价均降等现象时，想要继续维护该地住房市场正常的交易秩序与发展，此时的地方政府就有可能实施刺激性的干预措施，以此来稳固住房市场的信心，刺激住房需求的上涨。反之，如果该地的住房市场处于较热的阶段，价格增长速度较快，甚至出现了泡沫迹象时，地方政府这时有可能采取抑制的干预措施。
假设：地方政府结合当地住房市场发展的实际情况，采取促进市场回归区间的的干预政策倾向。
结语：
纵观全文，地方政府的倾向性，其决定性的因素是中央政府的干预倾向。但从意愿层面的角度上来说，中央政府现阶段对住房市场的干预政策的指定与执行，其具体的实施过程都严格的秉承了统一要求与因地制宜的两项基本原则。同时，地方政府还会结合城市住房市场的实际运行状况，相对应的采取逆向的干预措施，积极的考量土地出让收入等地方利益客观因素的影响。从意愿倾向的角度出发，现阶段，中央政府在住房市场干预政策的制定与执行方面坚持统一要求与因地制宜的原则，并初见成效。因此，各地方政府整体上表现出来的倾向性与政策的制定基本一致。
參考文献：
[1]闫珍.问题导向型房地产市场干预机制研究[D].郑州大学，2017.
[2]郭尉.地方政府住房市场干预倾向的特征度量与机制研究[D].清华大学，2016.
[3]吴璟，郭尉，罗晨曦，等.地方政府住房市场干预倾向的度量与影响因素分析[J].财贸经济，2015（12）：147-157.
[4]李洋.搜寻匹配视角下中国住房市场交易主体行为研究[D].清华大学，2013.
作者简介：
王静，女，1988年6月18日，汉，黑龙江省大庆市，硕士研究生，大庆市住房和城乡建设局，中级工程师，房地产经营管理方向。