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摘 要 由于物业服务合同的特殊性，业主抗辩权的行使常常会妨害业主和物业双方的利益，甚至影响小区和社会的和谐稳定。最高院的《解释》虽然作了相关规定，但结合实践看，仍需强化对业主抗辩权行使的限制。
关键词 物业服务合同 业主抗辩权
中图分类号：D923.6 文献标识码：A
近年来，物业服务纠纷案件多发，业主与物业公司之间因此产生的矛盾突出。为了更好地调解业主与物业之间的纠纷，最高人民法院出台了《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]8号）（以下简称《解释》）。虽然该《解释》对物业公司和业主产生了一定的约束作用，但是在实践中，如何平衡因物业费产生的冲突，仍是一个值得探讨的问题。
一、物业服务合同中业主抗辩权的行使
在双务合同中，如果一方未履行合同义务或者履行不符合要求而向另一方主张权利时，对方可以行使抗辩权。抗辩权体现着双务合同中当事人权利义务的平衡性与复杂性，是法律赋予当事人及时维护自我权益的权利。 从实践看，业主通常以物业服务质量差、不符合要求为由行使抗辩权，拒交物业费，主要表现在以下几方面。
第一，针对物业公司违约或者违规收费的抗辩。《解释》第5条第1款规定：“物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。”据此，当物业公司违约或违法乱收费时，业主可对此进行抗辩，以维护自己的权益。
第二，针对物业服务瑕疵提出的抗辩。业主针对物业公司服务所提出的抗辩，主要有三种情况：第一，物业公司未按合同约定及时提供服务，业主可以拒绝支付物业费。通常物业费的支付是按单位时期支付，如果物业公司在约定的单位时期内未尽到约定义务，而向业主请求支付物业费时，业主可行使抗辩权。第二，物业公司提供的服务不符合合同约定或者有不符合约定的危险时，业主可以拒交物业费。一般而言，合同中会对服务作具体规定，物业公司服务不符合该规定，业主同样可以行使行辩权，同样的，物业公司出现破产或破产风险时，业主同样可以行使抗辩。
二、物业服务合同中业主抗辩权行使的弊端
合同履行中抗辩权的制度设计，其目的是为了保障交易安全、提高交易效率，通过行使抗辩权，发挥防范合同信用风险、增益债权实现的功能。 然而，由于物业服务合同的特殊性，抗辩权的行使常常不但没有达到该目的，还损害了合同交易的安全和效率，进而损害了当事人的利益。
第一，影响小区业主的正常生活。当业主拒交物业费时，物业公司常常采取一些不合理甚至是违法的方式，常见的是不履行合同义务，有的甚至拒绝业主进入小区等来迫使业主缴纳等等。进而影响业主的正常生活，导致矛盾激化。
第二，影响物业公司的正常运营。物业公司是通过提供物业服务来收取物业费进而达到营利目的的企业法人。物业费是其正常经营和不断发展的基础。若业主拒交物业费，必然影响物业公司的经营收入，最终可能导致物业公司经营困难，甚至破产。
第三，影响社会正常秩序。物业服务与百姓生活息息相关。业主行使抗辩权，极易引发物业公司与业主之间的冲突。这种冲突，由于众多业主的参与，易产生较大的负面影响。
三、物业服务合同中业主抗辩权的法律规制
对业主而言，基于正当理由的抗辩权的行使固然为其保障自身合法权益提供了有力保护，但也应该看到，抗辩权的赋予同样给业主滥用权利留下机会。 从实践看，业主抗辩权的行使无论对业主、小区，还是对物业公司，都可能造成不利影响，因此有必要对其进行限制。
第一，以并非物业合同当事人为由进行抗辩。在实践中，少数业主以自己没有参加合同签订、不是合同主体，未参与业主大会为由而拒交物业费，事实上，在很多情况下，物业合同并不是由每个业主独立和物业公司签订的，通常是由业主大会，有的是开放商代表业主签订的。但是《解释》明确规定，不能以此拒交物业费。
第二，以开发商遗留问题为由进行抗辩。当居住的房屋出现质量问题时，业主常常会迁怒于物业公司，以此为由，拒交物业费。事实上，业主与开发商之间是房屋买卖合同关系，而业主与物业公司之间是物业服务合同关系，这是两个独立的法律关系，物业公司没有义务为开发商买单。
第三，以未享受或者无需接受相关物业服务为由进行抗辩。实践中，很多业主并不能长期、连续使用公共设施，接受物业服务，如出租，出差等。为此相关业主提出拒交相关物业费的抗辩。这显然是不合理的，如果根据事实享受物业服务来缴纳物业服务，一方面加大了物业公司工作成本，另一方面也会导致公共设施的建设带来极大的不便。
物业服务与百姓生活休戚相关，与社会安定紧密联系。如何在业主抗辩权的正当行使和业主的抗辩权权利滥用之间找到平衡点，如同怎样在业主利益和物业公司利益之间找到平衡点一样，仍将是我们需要不断研究的问题。□
（作者单位：华中师范大学政法学院）
注释：
睢素利.物业服务合同的法律分析与相关问题的法律适用.法律适用,2007年第5期.
崔建远,韩世远.债权保障法律制度研究.清华大学出版社,2004年版，第191页.
姚辉,段睿.物业服务合同履行的相关法律问题研究.法律适用,2010年第1期.
关键词 物业服务合同 业主抗辩权
中图分类号：D923.6 文献标识码：A
近年来，物业服务纠纷案件多发，业主与物业公司之间因此产生的矛盾突出。为了更好地调解业主与物业之间的纠纷，最高人民法院出台了《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]8号）（以下简称《解释》）。虽然该《解释》对物业公司和业主产生了一定的约束作用，但是在实践中，如何平衡因物业费产生的冲突，仍是一个值得探讨的问题。
一、物业服务合同中业主抗辩权的行使
在双务合同中，如果一方未履行合同义务或者履行不符合要求而向另一方主张权利时，对方可以行使抗辩权。抗辩权体现着双务合同中当事人权利义务的平衡性与复杂性，是法律赋予当事人及时维护自我权益的权利。 从实践看，业主通常以物业服务质量差、不符合要求为由行使抗辩权，拒交物业费，主要表现在以下几方面。
第一，针对物业公司违约或者违规收费的抗辩。《解释》第5条第1款规定：“物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。”据此，当物业公司违约或违法乱收费时，业主可对此进行抗辩，以维护自己的权益。
第二，针对物业服务瑕疵提出的抗辩。业主针对物业公司服务所提出的抗辩，主要有三种情况：第一，物业公司未按合同约定及时提供服务，业主可以拒绝支付物业费。通常物业费的支付是按单位时期支付，如果物业公司在约定的单位时期内未尽到约定义务，而向业主请求支付物业费时，业主可行使抗辩权。第二，物业公司提供的服务不符合合同约定或者有不符合约定的危险时，业主可以拒交物业费。一般而言，合同中会对服务作具体规定，物业公司服务不符合该规定，业主同样可以行使行辩权，同样的，物业公司出现破产或破产风险时，业主同样可以行使抗辩。
二、物业服务合同中业主抗辩权行使的弊端
合同履行中抗辩权的制度设计，其目的是为了保障交易安全、提高交易效率，通过行使抗辩权，发挥防范合同信用风险、增益债权实现的功能。 然而，由于物业服务合同的特殊性，抗辩权的行使常常不但没有达到该目的，还损害了合同交易的安全和效率，进而损害了当事人的利益。
第一，影响小区业主的正常生活。当业主拒交物业费时，物业公司常常采取一些不合理甚至是违法的方式，常见的是不履行合同义务，有的甚至拒绝业主进入小区等来迫使业主缴纳等等。进而影响业主的正常生活，导致矛盾激化。
第二，影响物业公司的正常运营。物业公司是通过提供物业服务来收取物业费进而达到营利目的的企业法人。物业费是其正常经营和不断发展的基础。若业主拒交物业费，必然影响物业公司的经营收入，最终可能导致物业公司经营困难，甚至破产。
第三，影响社会正常秩序。物业服务与百姓生活息息相关。业主行使抗辩权，极易引发物业公司与业主之间的冲突。这种冲突，由于众多业主的参与，易产生较大的负面影响。
三、物业服务合同中业主抗辩权的法律规制
对业主而言，基于正当理由的抗辩权的行使固然为其保障自身合法权益提供了有力保护，但也应该看到，抗辩权的赋予同样给业主滥用权利留下机会。 从实践看，业主抗辩权的行使无论对业主、小区，还是对物业公司，都可能造成不利影响，因此有必要对其进行限制。
第一，以并非物业合同当事人为由进行抗辩。在实践中，少数业主以自己没有参加合同签订、不是合同主体，未参与业主大会为由而拒交物业费，事实上，在很多情况下，物业合同并不是由每个业主独立和物业公司签订的，通常是由业主大会，有的是开放商代表业主签订的。但是《解释》明确规定，不能以此拒交物业费。
第二，以开发商遗留问题为由进行抗辩。当居住的房屋出现质量问题时，业主常常会迁怒于物业公司，以此为由，拒交物业费。事实上，业主与开发商之间是房屋买卖合同关系，而业主与物业公司之间是物业服务合同关系，这是两个独立的法律关系，物业公司没有义务为开发商买单。
第三，以未享受或者无需接受相关物业服务为由进行抗辩。实践中，很多业主并不能长期、连续使用公共设施，接受物业服务，如出租，出差等。为此相关业主提出拒交相关物业费的抗辩。这显然是不合理的，如果根据事实享受物业服务来缴纳物业服务，一方面加大了物业公司工作成本，另一方面也会导致公共设施的建设带来极大的不便。
物业服务与百姓生活休戚相关，与社会安定紧密联系。如何在业主抗辩权的正当行使和业主的抗辩权权利滥用之间找到平衡点，如同怎样在业主利益和物业公司利益之间找到平衡点一样，仍将是我们需要不断研究的问题。□
（作者单位：华中师范大学政法学院）
注释：
睢素利.物业服务合同的法律分析与相关问题的法律适用.法律适用,2007年第5期.
崔建远,韩世远.债权保障法律制度研究.清华大学出版社,2004年版，第191页.
姚辉,段睿.物业服务合同履行的相关法律问题研究.法律适用,2010年第1期.