物业税, 其广泛的波及面与市场影响, 成为大众关注的焦点之一。甚嚣尘上的物业税开征试点, 已经准备多年。新年伊始, 国家税务总局即抛出“重磅炸弹”——“目前正在积极稳妥地进行物业税出台前的准备工作”。物业税的出台已如箭在弦。那么, 物业税能否在2010年“如期”到来?即将开征的物业税, 能否成为平抑房价的一个良方?
　　
　　2010年1月5日, 有媒体从接近国家税务总局的权威渠道处获悉, 今年税务部门将在全国范围内开展房地产模拟评税, 物业税“空转”工作在部分地区试点了6年多之后, 将推广至全国。
　　在某电视台工作的唐小姐拍手叫好:“房价高低取决于市场供求关系。物业税开征后, 养房的成本会高很多, 这样需求就会减少, 自然房价会下降”。
　　而在某电力设计院工作的小钟的心情复杂:在工资没发生太大变化的情况下, 不断出现的新政和不断上涨的物价, 让他忧心忡忡。如果要多交一笔养房的成本, 买房现在连提都不想提了。
　　
　　■什么叫物业税?
　　目前比较一致性的解释如下:所谓物业税, 从理论上说是一种财产税, 又称为“不动产税”或“房地产税”, 是针对国民的财产所征收的一种税收, 主要是针对土地、房屋不动产保有环节征收的税种。物业税的征税对象主要是土地、房屋等不动产, 国民、机构持有房屋、土地要交税, 要求其承租人或所有者每年都要缴纳一定税款, 而应缴纳的税值会随着不动产市场价值的升高而提高。
　　国际上开征物业税的通用做法是, 将购房者购房时一次性支付的成本, 转变为持有期以税收的形式逐年支付, 并根据市场情况、政府意志针对不同的物业所处的出租、闲置等情况制订税率。
　　
　　【政策评估】开发成本可望降低
　　资深房屋估价师张晓强说, 物业税的开征可能会将现行房地产税、土地使用税、土地增值税、土地出让金等项税费合并, 转化为房地产保有阶段统一收取的物业税, 并统一内外税制, 取消房地产使用环节的各种收费, 实现税不重征。
　　他解释说, 在目前的房价构成中, 税费及房产商利润占到60%, 建筑成本只占40%。购房者买一套房子的钱中, 有30%~40%是缴了各种税费。如果改用许多国家采用的逐年缴纳的办法, 以财产税的形式分期支付地租和税费, 开发成本就可以大幅下降, 房价也会跟着大幅度下降。 张晓强说, 一般来说, 税费占构成房价成本的40%左右。物业税将目前一次性收取的税费, 改为按年以固定税率收取, 那么房价成本将大幅减少。如果地产商将这些减低的成本全部让给购房者, 理论上房价最多可降低近40%。
　　“房地产开发成本降低, 但这并不意味着开发商就一定会降价。”另一开发公司的工程师刘翔说, 在市场供不应求的格局下, 开发商的税负虽然减轻, 但同时他们也就有机会将税负转嫁给普通的购房者, 购房者得到的依然是较高的价格。“假如征收物业税降低了40%的房价成本, 但是, 只要有人购买, 地产商有可能只是将房价降低20%出售。也就是说, 他吃掉了另外的20%, 即他的利润增加了20%”。
　　
　　【政策影响】 将改变土地财政局面
　　专家认为, 开征物业税的意义, 决不仅仅限于调控房价。其更重大的意义, 是将不透明的土地财政, 改变为透明的现代阳光政策。能够改变地方政府“以地生财”的开发模式。 在一些地方, 政府为缓解财政压力, 乐于进行土地交易, 其后接任者手中的土地资源变得越来越少, 地方财政的收入越来越趋紧。据不完全统计, 中国最发达的几十个城市中, 土地批租收入基本上占了地方财政收入的30%以上。
　　毫无疑问, 这样的财政模式没有持续性, 弊大于利。物业税开征后, 在政府增加土地供应时, 将变原来的土地批租一次性收取高额土地出让金的方式为分年分阶段收取。方式转换前, 地方政府不但财政收入大部分依赖土地, 而且地方政府本身还有推高房价的冲动。而方式转换后, 土地购买者在一次性缴纳小部分的出让金以外, 在出让期内每年还要缴纳年租, 这具有递延效应, 降低了地方政府过度批租的可能, 从而在制度上杜绝了地价的无控制上涨, 也抑制了房价的上涨。
　　
　　【业界看法】 现在开征时机最合适
　　近年来, 房地产持续高热, 房价持续上涨。尤其是, 在2009年, 由于政府为应对金融危机而采取“宽松货币政策”, 造成市场流动性过剩, 不但拉升了通货膨胀预期, 更导致了新一轮房价、地价高涨, 导致了房地产市场过热。
　　而另一方面, 持房、囤地的成本极低, 高预期、低风险的房地产市场环境, 很容易刺激购房人买房、开发商囤地的冒险意识, 刺激资金追逐资产价格上涨, 进而推高房价。由于房价、地价再次疯狂上涨, 不但各地有大量土地被长期囤积、闲置, 而且市场上投资投机行为盛行, 到2009年底, 购房者中投资投机性购房者占到50%以上, 有的地区甚至高达70%以上。与此对应的是, 各地房屋空置面积大幅度攀升。因此, 政府有必要采取强力措施来打击投资性购房、投机性炒房, 抑制非正常的房价上涨。
　　再则, 为了应对经济危机, 政府启动了大量在财政投资, 面临着财政收支平衡的压力, 加了推进财税体制改革的必要性。可以说, 作为房地产税制改革的重要组成部分, 开征物业税已成“必然”, 只是迟早的事, 只是一个时间问题。
　　业界分析认为, 2010年是开征物业税的最好时机:既能在短期内突击增加一笔财税收入, 更能达成中央政府所希望抑制、打击投资性购房、投机性炒房的目的, 防止房地产泡沫破灭给社会经济带来威胁。
　　
　　【房价展望】各方说法不一
　　理论上讲, 开征物业税, 可降低房地产开发成本, 导致房价下降。但是, 在实际实施过程中, 需要面对许多问题, 期待有立竿见影效果的想法并不现实。
　　南宁昊然房地产公司总经理谭开耀认为, 开征物业税, 对稳定房价有很大的作用。但对能否降低房价, 这很难说, 这关键还是要看开征以后相关管理部门的执行力度。“我认为, 开征物业税, 对人们心理作用大于实际作用。”谭开耀说, 疯涨的房价给人们造成了很大的心理压力和恐慌情绪, 购房者希望通过物业税降低房价的愿望非常强烈。
　　物业税能否对房价起到真正的作用, 需要一个漫长的传导过程, 在传导过程, 任何一个变量, 都可能会影响到最终的结果。一个简单的例子是, 在欧美等一些国家, 一直征收物业税等持有税种, 却并不能改变市场中存在大量投资性购房的现象。