新城新区建设中资金链风险思考

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  【摘要】新城新区迈入规范建设时期,风险防范应该成为工作重点。通过剖析新城新区的发展性特征、资金链的经济地位与断裂危害,得出新城新区的发展离不开畅通的资金链,资金链风险需着重预防举措。并以合肥市滨湖新区为例,从政府、金融机构和企业三方主体角度提出资金链风险的防范思路。
  【关键词】新城新区;资金链;滨湖新区
  1.研究背景和目的
  自1980年深圳经济特区诞生以来,全国涌现出国家级新区、经济技术开发区、物流园区、产业新城、科教新城等多形态的新城新区,提供了区域创新平台,拓宽了老城镇新空间,发挥着新的经济引擎作用。
  2010年《国家十二五规划纲要》表明”规范新城新区”, 2014年《国家新型城镇化规划》强调“严格规范新城新区建设”,据统计,全国新城新区总面积近4万平方公里,人口不足4000万,人口密度约为1000人/平方公里,是国家建设用地人口密度标准的1/10。 2015年中国工程院院士郭仁忠明确指出全国新城新区规划人口达34亿是严重的失控。这些均表明新城新区建设已迈入规范管理的历史阶段,风险防范应成为重要目标。
  资金链是任何一个经济体中的基础存在,良性循环的资金链能够促进经济发展。但是近些年新城新区的盲目上岗加剧了资金链的复杂性,“空城”、“鬼城”,并伴随着的“烂尾楼”、 开发商跑路甚至寻短见的现象屡见不鲜,而复杂的债权债务关系是资金链断裂的重要导火索,资金链一旦断裂,后果不堪设想。可见,资金链的风险防范首当其冲。
  刘士林在总结诸多观点的基础上提出应当健全新城新区管理的数据资料和规章制度;尹全胜认为采取各种有效措施尽快提升新城区人气;贾广葆建议新城新区需开发建设规划体系,理顺管理体制;叶振宇得出拓宽建设资金的来源渠道,分类引导土地高效开发的办法等等。这些学者已经开始为新城新区规范建设献计献策,但是均没有思考资金链,本文则创新地防微杜渐地提出一些思路。
  2.新城新区发展离不开畅通的资金链
  2.1发展性特征是新城新区良性循环的客观标志
  发展性特征,即能够始终利用现存尚未使用资源,满足自身价值的生产能力可持续增长。这种资源能够让新城新区获得发展,进入新的发展周期,而新的发展周期又会为新城新区注入全新的尚未使用资源,循环往复,向上发展,没有极限。
  发展性特征表现出一定的成长速度,只有当新城新区在未来的经济发展、城市建设、社会民生、人气聚集、资源利用、环境保护等各方面均保持一定程度的增长趋势时,才能被认为具有发展性。反之,则不具备发展性,新城新区也不能够良性循环。
  2.2新城新区客观存在资金链
  2.2.1资金链与资金链风险
  资金链是指在信用经济下,经济主体从筹集资金、使用资金到收回资金的一系列循环过程。资金链并非仅存于新城新区中的个别独立个体,而是存在于全部的经济关系,似轴承上转动的链条错综复杂。资金链风险主要表现为资金链断裂,链条断了,往往牵一发而动全身,产生多诺米骨牌似的轰塌效应。资金链风险防范应当注重预防。
  2.2.2资金链成因是经济常态
  资金链成因于三个环节:资本循环、信用链与价值链。这三种成因是经济发展常态,也普遍存在于新城新区建设中。
  资金链容易在资本循环的销售阶段出现问题,适销不对路造成商品积压,产生压力。信用链是由信任形成的多重债权债务关系相互链接与蔓延,迫于压力易松动,脆弱的链条一旦断裂,往往出现连锁循环的资金供应不上。价值链往往衔接着信用链与资金链,价值链出现状况,捆绑的资金链就迅速危险, 比如上个世纪出现的三角债问题就源于此。
  2.3资金链对新城新区发展的影响
  资金链畅通有助于实现融资渠道多元化,有助于新城新区参与区域交流与合作,实现资源共享,有助于增强新城新区的经营发展后劲,把握更多的发展机会。相反,资金链管理不善可能造成资金浪费、周转困难,资金链紧张会禁锢发展思路、拘泥短期效应、错失发展机遇,资金链断裂可能产生连锁倒塌反应,危及到新城新区的生存甚至更多,这也是资金链风险最可怕之处,而且资金链一旦断裂,后果很难处理,预防是最佳途径。
  3.新城新区发展的资金链风险防范---以合肥市滨湖新区为例
  3.1滨湖新区资金链风险综合判断
  滨湖新区是安徽合肥“1331”城市空间发展战略的重要组成部分,成立于2006年11月,2016年4月1日中共安徽省委机关等四家省领导机构搬迁入驻,2017年筹划申报国家级新区。可以说,滨湖新区的发展始终与资金链风险相伴。
  表一 滨湖新区资金链风险评价
  时期 建设施工 人气概况 资金链评价
  2006-2008(启动阶段) 合肥一中、合肥师范附小,三甲滨湖医院和周边的住宅与商业配套等 房价低,促销多,交通不便,空置率高,典型的空城 老百姓缺乏信心,啟动工程巨大,资金链风险很大
  2009-2015(发展阶段) 已实现投资197亿元,建成区域拓展到8.23平方千米,房建开工面积670万平方米。 人流络绎不绝,车辆挤挤攘攘,夜晚灯火通明。 政策变化,信心建立,屡现资金链紧张事件,商品房有价无市,资金链风险较大
  2016至今(稳定阶段) 省政府领导班子入驻 房价增长了近10倍,远超老城区 资金链充裕
  未来阶段 规划建设国家级滨湖新区 合肥的核心 发展速度快、步伐大,资金链风险也随时发生
  3.2分析滨湖新区资金链风险可能存在类型
  新城新区的情况不尽相同,知道资金链风险可能存在类型,就好比“知己知彼”。
  3.2.1房地产型
  滨湖新区至少有近百家大小楼盘,绝大多数都是30多层高楼。在房地产交易市场90%以上开发商与业主主要依靠金融机构贷款完成资金链的衔接。近些年在合肥公共资源交易中心,因无法按期交付按揭款而遭遇强制拍卖的房产愈来愈多。房地产的贷款周期长,数额高,贷款期间又会受到国家政策、金融机构、家庭、就业、健康等因素制约,资金链稳定性易被干扰。   3.2.2资本运作型
  滨湖新区的发展是按照“世界眼光,国内一流,合肥特色”的高起点与高标准规划与设计。现已拥有国内唯一的要素大市场---合肥要素大市场, 17所中小学,4所公办幼儿园,省立医院医疗康复机构,亚洲最大的“中心书城”,万达旅游城等等重大项目,未来计划更多。项目成功离不开资本运作。资本运作具有灵活性和未知性,实际操作中常出现难控制因素和异常情况,容易偏离方向,产生资金链风险。
  3.2.3日常经营型
  滨湖新区汇集了诸多银行和众多企业。公司日常经营中影响资金链正常运行的事件频有发生:产品库存量增加干扰了企业正常的资金循环;担保人无法履行超过承受范围的担保行为;企业扩张规模,产品却适销不对路;关联方纵横交错多重资金链,易矛盾激化恶意倾吞资金;富余资金流向投资理财市场,信息的不对称产生道德风险和逆向选择等等。
  4.滨湖新区资金链风险防范思路
  滨湖新区资金链风险可能的存在类型背后有三个关键主体:政府、金融机构和企业。
  4.1政府坚持清晰的新城新区发展思路
  新城新区的发展应当深思熟虑,不能盲目上岗。新城新区的建设周期往往需要几十年,例如美国的里斯顿新城用了长达44年的建设时间;新城新区建成并不意味着能够发展,例如建设过于浪费的日本的筑波科学城也没有完成疏散东京人口的目标;任何新城新区发展都会出现“摊子大,发展快,问题多,压力大”的困境,政府保价护航的决心与能力至关重要。滨湖新区成立至今,安徽省政府换了四届领导班子,一直有条不紊地坚持新区统筹、特色发展;集约开发、精明增长;产业支撑,分类引导;创新服务、融资多元。启动阶段,滨湖新区运用一流学区及配套的带动优势,优惠的房地产政策与团购的群聚效应、前合肥市委书记孙金龙等领导班子的购房示范;发展阶段,一度出现建设步伐放缓,资金链压力频起的征兆,合肥房地产调控老城区限购滨湖新区不限购,保障了房市严控时期滨湖房价与成交价稳中有增;2016年省政府等四家省级单位入驻滨湖,稳固了滨湖新区的发展明天。
  4.2金融机构应关注新城新区的资金链安全
  中国科大国际金融研究院、合肥国际金融后台服务基地均落户合肥市滨湖新区,这意味着滨湖新区发展与金融机构密不可分,体现出政府的良苦用心。毋庸置疑金融机构必须建立维护资金链安全的责任。
  4.2.1甄别贷款风险,适时监控优惠,关注金融生态
  完备居民信用档案,甄别贷款风险,从源头降低资金链风险可能性;建立与客户长期联系,适时监控,把握动态;给予优质客户贷款承诺,主动吸引贷款人还款规避高风险;增强与第三方共建金融生态的责任感与使命感,惩戒失信者。
  4.2.2区别对待风险企业
  企业出现资金链风险的是新城新区建设中常见现象,在控制既定不良资产率的前提下,宽厚地对待有资金链压力的企业:设立风险应急专项资金,不盲目收贷;第一时间向监管部门报备已经产生资金链断裂信号的风险企业,在政府的牵头下协商解决;特事特办拥有较好前景和信用的企业,尽量帮助他们度过难关。
  4.3.1新城新区严格甄选重大项目合作企业
  滨湖新区的建设规模与成长速度在安徽省是史无前例的,重大项目合作企业严格甄选就是规避资金链风险。因此大盘建设往往落户实力雄厚的大牌处,比如滨湖世纪城、万科、宝能、万达等,这些企业在面对纷繁变化的环境既拥有着雄厚的政治经济实力,又拥有着丰富的经验,从某种程度上控制了新城新区发展中可能发生的影响程度较大的资金链断裂。
  4.3.2中小企业可借助指标时时自检
  中小企业应主动加强防范资金链风险的意识和水平。
  指标判断是比较简单实用的方法。资产负债率指标是企业负债总额与资产总额的比率。债权人希望这个指标低一些,资金安全更有保证,股东认为当资金成本低于资产报酬率,这个指标越高些越能获得更多投资收益,企业管理者则兼顾预期收益与财务风险。因此这个指标一般控制在40%-60%,但是不同行业与企业会有所不同。
  现金流量指标包括经营活动现金流量、投资活动现金流量和筹资活动现金流量。现金流量大于零表明资金链畅通,但是需要分析具体构成,有可能是举新债还旧债,此外还需警惕经营活动现金流量小于零的情况,预示着经营状况未来可能会恶化。
  5.总结
  近些年新城新区出现了盲目建设的现象,给国家财政与土地造成很大浪费,规范管理,规避风险是当前发展的重点。本文从资金链这一经济基础角度引发新城新区建设中资金链风险的思考,指出新城新区的根本特性是发展性,而资金链与发展特性密切关联,并以合肥市滨湖新区为例,从判断资金链风险程度、类型和防范措施方面给予建议。
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  基金项目:国家社科基金(项目编号:13BJY079);省级人文社科重点项目,SK2015A597)
  作者简介:
  1、范昱(1979-2),女,安徽合肥人,安徽工业经济职业技术学院财经学院讲师,硕士;
  2、范海洲(1971-),男,安徽合肥人,安徽建筑大学城市管理研究中心副教授,博士。
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