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摘要：高校肩负着培养各类专门人才的重任。有研究表明，高校吸引人才的主要因素表现在以下几个方面：事业发展、配偶就业、住房安置、子女上学。[1]在当前房价居高不下的情况下，普遍存在因住房问题而造成人才流失的现象。由此可见，高校的住房工作对提高学校竞争力的作用不可忽视。
关键词：高校；周转房
中图分类号：G640 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2014）08-00-02
所谓高校周转公寓指的是学校公有住房，主要用于教职工临时租住，它与公共租赁房、廉租房是同类，在本质上带有一定的福利性质，又有短期性特性。[9、11]周转用房按用途大致可分为：（1）引进的国内外优秀人才及每年新增年轻教师的过渡用房；（2）特聘教授的临时住房；（3）短期来校讲学、合作研究专家的临时住房；（4）博士后流动人员的临时住房。本文将对第一类房的管理进行分析。[8]
一、高校周转公寓形成的历史背景：
（一）国家住房政策改革已从1999年起开始实行，到现在已过去十五个年头，从过去的完全福利分房已过渡到货币化补偿。职工由依靠单位到自己走向市场解决安居问题。
（二）随着近些年房价大幅度的上涨，青年教师的购房压力越来越大。[3]前清华大学校长顾秉林就曾表示很担忧青年教师的住房问题，“现在买不起房的不仅仅是低收入家庭，现在高校青年教师的收入与房价的差距太大，根本买不起房。”担忧这样下去会使青年人才流失。关于房价是否合理和能否被承受，国际上通行的标准是“房价收入比”，它是指住房价格与城市居民家庭年收入之比。以北京为例：2013年职工平均工资为65000元，四环以内房价平均值为每平米35000元。一套四环以内普通两居室新房80平米，价格约为280万元；假设夫妇两个人都工作，则家庭年收入为15.6万元。这样房价收入比约为18，偏离了合理的房价收入比（标准为4到6之间）。由此可见北京房价高于正常可接受的范围很多。
（三）随着国家实行高校扩招政策，各校规模迅速扩大，随之而来的是大量高学历、高职称人员补充教师队伍。然而，由于新引进人员没能赶上福利分房，货币化补贴没有落实或落实时已经错过了购房的好时机，他们没有财力自己解决住房，并且他们适逢婚龄，急需解决住房问题。[4]还有特色的中国文化，相当多的博硕士毕业的青年教师都是来自农村。当年全家人集中财力供一个才子出来念书的情况不在少数，他们到了工作岗位后，除要偿还当年欠下的债外，还要负担父母的生活费和医药费。
（四）由于工作的特殊性，除新入职的青年教师外，还要结合高校的特点，充分考虑特殊岗位的需要。例如，学生辅导员和部分从事学生思想工作及随时准备处理校内突发事件的工作人员。[6]
二、高校设立周转公寓制度的房屋来源
（一）在2000年前，把学校房产出售给职工时，各高校就按国务院规定保留了足够的公有住房供最低收入家庭廉价租赁；校园内不能分割及封闭管理的住房和教师公寓等周转用房均未出售；国家教委当年也规定了学校在出售公有住房时要保留一般不低于学校规划住房总量的 15%留做学校以后的发展需要。这些都是周转公寓的主要来源。[2]
（二）各高校通过校外购房置换出一批教职工宿舍或在校园新建一批教师公寓作为周转公寓。
（三）学校通过回购以前曾出售的校内公有住房，来做青年教工周转公寓。
三、周转公寓制度运行过程中难以持续的原因
（一）房源不足，供需矛盾突出
目前绝大多数高校已被社会上的企事业单位所包围，已再无发展空间。旧房出售后所剩余的周转房源已很有限，不能满足广大无房教职工的居住需求。长期以来，住房作为一种福利，已在教职工思想中根深蒂固，教职工没有能力也不愿意到校外购买住房。使得学校校园内周转公寓越来越紧张。
（二）租金与市场脱节，承租人转租现象严重
厅字[2005]8 号文中要求周转房租金按成本确定，没有明确成本的核算方式。其中的建设成本可以参考国务院机关事务管理局发布的《在京中央国家机关配售住房按经济适用住房价格评估参考规范》进行评估。评估后，按一定年限进行分摊。租金只是按运营成本收费，所以相比较周围的高房价，高租金，校园里的周转公寓租金确是价格洼地。拥有周转公寓的人高价转租周转公寓的情况大量存在。虽然学校在租住协议中明确规定了严禁转租、转借的条款，但在实际中此类情况屡禁不止，教职工应对检查的方法也层出不穷，管理实属不易。
四、周转公寓可持续性发展的方法探讨
（一）供应对象的选择是关键，对申请租住人员要严格审查，然后公示
在更广的范围内接受群众监督。[5]总之，要切实从源头上把关，做好周转公寓入住前的工作，坚持把周转公寓租配给真正有需要的，符合条件的教职工，将不合理的租住申请消除在最初阶段。
（二）建立租金标准的动态调整机制[12]
根据维修成本、物业管理等因素的变化定期对租金进行分析、调整。随着教职工待遇的提高以及住房分配货币化的实施，并考虑教职工的承受能力，周转公寓的租金应逐步向市场租金过渡。
（三）加强监管，特别要完善入住后的管理制度
这项工作至关重要。住校内周转公寓的教职工必须与学校房管部门签订《教师公寓租赁协议》，协议主要内容应包括：（1）租住的最长期限为五年，因特殊情况需延长租住时间的，与房管部门重新签订协议，逾期不退房的，要处以相应惩罚，其中包括与人事部门信息共享，周转公寓协议的执行情况会影响当事人下一个聘期人事合同的签定。（2）租住人须按规定缴纳房租，逾期缴纳者，房管部门按规定收取滞纳金。（3）租住人调离学校、自费出国（境）或公派出国（境）一年以上，要把周转公寓交还学校。
（四）加强管理办法的执行力度，建立校内诚信体系保证退出机制的畅通 这一环节关系到周转房能否公平、公正的分配。要通过定期和不定期的方式核查教职工的住房信息，对于核查几次都不是所签协议中教职工本人居住的，要求教职工本人退出周转公寓。对于经过一段时期不再符合租配条件的教职工，要通过适当的形式收回周转公寓。对于出租周转公寓谋利的，更要坚决制止，予以重罚，个别教职工恶意霸占房屋的行为，交纪检部门处理。[10]
（五）建立周转公寓门禁系统
各周转公寓大门设置电子门禁系统，利用身份证、指纹、校园一卡通等才能验明身份开启房门。另外，每个单元设立专门人员，负责检查有效证件上的照片是否与本人相符，是否本人居住。由于各类证件均有个人信息，不方便转租转借，可以有效避免周转公寓转租现象。[7]
（六）建设校内住房的交易市场
住房出售后，随着人们思想观念的转变，教职工对已售住房的买卖、抵押、赠与、交换、等活动日益增多，建设校园内住房交易市场非常必要。成立专门机构，负责住房交易的事宜，提供咨询服务。为无房或租住周转住房的教职工提供改善住房的新途径，促进住房的合理流动，提高住房的利用率。
（七）建立鼓励机制
对符合入住周转公寓而自行解决住房的教职工给与一定数额的奖励；对提前退出所住周转公寓的，要返还其曾交的部分租金；对提前退出并购商品房的，给与物业费和供暖费补贴。
（八）引导青年教工树立正确的住房市场化观念
青年教师必须抛弃福利分房观念，树立起住房市场化观念。在面对住房问题时，实现由“找校长”到“找市场”的转变。在住房市场化的条件下，广大教职工应该充分认识到实现自己住房愿望的途径是多样化的，先选择租住校内周转公寓来满足自己的阶段性住房需求；达到了一定的经济储备后，可以在市场上购买二手房或小户型房来决自己的住房问题，再过几年，等经济和事业有了很好的积累之后，就可以按照自己实际住房需求和住房品质要求购买合适的商品住房，最终要靠自己实现住房愿望。
五、结束语
周转公寓制度是随着住房分配货币化改革发展的产物，是推进住房制度改革、加快住房社会化、市场化进程的必要而且非常重要的配套措施，在实施过程中必然会遇到各种各样的问题和困难，但做为管理者不断进行探索和研究，根据实际情况不断进行调整和完善，使其健康持续地发展，从而为高校的科研事业发展提供好后勤保障。
参考文献：
[1]陈彤宇.对高校周转房管理的几点思考[J].职业教育研究，2011，03：131-132.
[2]刘波.高校周转房管理存在的难题探析[J].高校后勤研究，2011，02：19-21.
[3]王耀华，谢芳成.解决高校青年教职工住房途径的探析——后房改时代解决教工住房的出路[J].教育文化论坛，2011，05：39-42.
[4]马宁.高校周转房管理中有关问题的浅析[J].高校后勤研究，2012，03：91-92.
[5]倪晓军，冯慧，杜嘉.高校周转房制度探讨[J].高校后勤研究，2008，05：73-74.
[6]陈军.对高校周转房建设和管理的思考[J].高校后勤研究，2008，05：77-78.
作者简介：马昆龄（1967-），女，山东人，大学本科经济学，学士，现工作单位：清华大学从事房屋管理工作。
关键词：高校；周转房
中图分类号：G640 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2014）08-00-02
所谓高校周转公寓指的是学校公有住房，主要用于教职工临时租住，它与公共租赁房、廉租房是同类，在本质上带有一定的福利性质，又有短期性特性。[9、11]周转用房按用途大致可分为：（1）引进的国内外优秀人才及每年新增年轻教师的过渡用房；（2）特聘教授的临时住房；（3）短期来校讲学、合作研究专家的临时住房；（4）博士后流动人员的临时住房。本文将对第一类房的管理进行分析。[8]
一、高校周转公寓形成的历史背景：
（一）国家住房政策改革已从1999年起开始实行，到现在已过去十五个年头，从过去的完全福利分房已过渡到货币化补偿。职工由依靠单位到自己走向市场解决安居问题。
（二）随着近些年房价大幅度的上涨，青年教师的购房压力越来越大。[3]前清华大学校长顾秉林就曾表示很担忧青年教师的住房问题，“现在买不起房的不仅仅是低收入家庭，现在高校青年教师的收入与房价的差距太大，根本买不起房。”担忧这样下去会使青年人才流失。关于房价是否合理和能否被承受，国际上通行的标准是“房价收入比”，它是指住房价格与城市居民家庭年收入之比。以北京为例：2013年职工平均工资为65000元，四环以内房价平均值为每平米35000元。一套四环以内普通两居室新房80平米，价格约为280万元；假设夫妇两个人都工作，则家庭年收入为15.6万元。这样房价收入比约为18，偏离了合理的房价收入比（标准为4到6之间）。由此可见北京房价高于正常可接受的范围很多。
（三）随着国家实行高校扩招政策，各校规模迅速扩大，随之而来的是大量高学历、高职称人员补充教师队伍。然而，由于新引进人员没能赶上福利分房，货币化补贴没有落实或落实时已经错过了购房的好时机，他们没有财力自己解决住房，并且他们适逢婚龄，急需解决住房问题。[4]还有特色的中国文化，相当多的博硕士毕业的青年教师都是来自农村。当年全家人集中财力供一个才子出来念书的情况不在少数，他们到了工作岗位后，除要偿还当年欠下的债外，还要负担父母的生活费和医药费。
（四）由于工作的特殊性，除新入职的青年教师外，还要结合高校的特点，充分考虑特殊岗位的需要。例如，学生辅导员和部分从事学生思想工作及随时准备处理校内突发事件的工作人员。[6]
二、高校设立周转公寓制度的房屋来源
（一）在2000年前，把学校房产出售给职工时，各高校就按国务院规定保留了足够的公有住房供最低收入家庭廉价租赁；校园内不能分割及封闭管理的住房和教师公寓等周转用房均未出售；国家教委当年也规定了学校在出售公有住房时要保留一般不低于学校规划住房总量的 15%留做学校以后的发展需要。这些都是周转公寓的主要来源。[2]
（二）各高校通过校外购房置换出一批教职工宿舍或在校园新建一批教师公寓作为周转公寓。
（三）学校通过回购以前曾出售的校内公有住房，来做青年教工周转公寓。
三、周转公寓制度运行过程中难以持续的原因
（一）房源不足，供需矛盾突出
目前绝大多数高校已被社会上的企事业单位所包围，已再无发展空间。旧房出售后所剩余的周转房源已很有限，不能满足广大无房教职工的居住需求。长期以来，住房作为一种福利，已在教职工思想中根深蒂固，教职工没有能力也不愿意到校外购买住房。使得学校校园内周转公寓越来越紧张。
（二）租金与市场脱节，承租人转租现象严重
厅字[2005]8 号文中要求周转房租金按成本确定，没有明确成本的核算方式。其中的建设成本可以参考国务院机关事务管理局发布的《在京中央国家机关配售住房按经济适用住房价格评估参考规范》进行评估。评估后，按一定年限进行分摊。租金只是按运营成本收费，所以相比较周围的高房价，高租金，校园里的周转公寓租金确是价格洼地。拥有周转公寓的人高价转租周转公寓的情况大量存在。虽然学校在租住协议中明确规定了严禁转租、转借的条款，但在实际中此类情况屡禁不止，教职工应对检查的方法也层出不穷，管理实属不易。
四、周转公寓可持续性发展的方法探讨
（一）供应对象的选择是关键，对申请租住人员要严格审查，然后公示
在更广的范围内接受群众监督。[5]总之，要切实从源头上把关，做好周转公寓入住前的工作，坚持把周转公寓租配给真正有需要的，符合条件的教职工，将不合理的租住申请消除在最初阶段。
（二）建立租金标准的动态调整机制[12]
根据维修成本、物业管理等因素的变化定期对租金进行分析、调整。随着教职工待遇的提高以及住房分配货币化的实施，并考虑教职工的承受能力，周转公寓的租金应逐步向市场租金过渡。
（三）加强监管，特别要完善入住后的管理制度
这项工作至关重要。住校内周转公寓的教职工必须与学校房管部门签订《教师公寓租赁协议》，协议主要内容应包括：（1）租住的最长期限为五年，因特殊情况需延长租住时间的，与房管部门重新签订协议，逾期不退房的，要处以相应惩罚，其中包括与人事部门信息共享，周转公寓协议的执行情况会影响当事人下一个聘期人事合同的签定。（2）租住人须按规定缴纳房租，逾期缴纳者，房管部门按规定收取滞纳金。（3）租住人调离学校、自费出国（境）或公派出国（境）一年以上，要把周转公寓交还学校。
（四）加强管理办法的执行力度，建立校内诚信体系保证退出机制的畅通 这一环节关系到周转房能否公平、公正的分配。要通过定期和不定期的方式核查教职工的住房信息，对于核查几次都不是所签协议中教职工本人居住的，要求教职工本人退出周转公寓。对于经过一段时期不再符合租配条件的教职工，要通过适当的形式收回周转公寓。对于出租周转公寓谋利的，更要坚决制止，予以重罚，个别教职工恶意霸占房屋的行为，交纪检部门处理。[10]
（五）建立周转公寓门禁系统
各周转公寓大门设置电子门禁系统，利用身份证、指纹、校园一卡通等才能验明身份开启房门。另外，每个单元设立专门人员，负责检查有效证件上的照片是否与本人相符，是否本人居住。由于各类证件均有个人信息，不方便转租转借，可以有效避免周转公寓转租现象。[7]
（六）建设校内住房的交易市场
住房出售后，随着人们思想观念的转变，教职工对已售住房的买卖、抵押、赠与、交换、等活动日益增多，建设校园内住房交易市场非常必要。成立专门机构，负责住房交易的事宜，提供咨询服务。为无房或租住周转住房的教职工提供改善住房的新途径，促进住房的合理流动，提高住房的利用率。
（七）建立鼓励机制
对符合入住周转公寓而自行解决住房的教职工给与一定数额的奖励；对提前退出所住周转公寓的，要返还其曾交的部分租金；对提前退出并购商品房的，给与物业费和供暖费补贴。
（八）引导青年教工树立正确的住房市场化观念
青年教师必须抛弃福利分房观念，树立起住房市场化观念。在面对住房问题时，实现由“找校长”到“找市场”的转变。在住房市场化的条件下，广大教职工应该充分认识到实现自己住房愿望的途径是多样化的，先选择租住校内周转公寓来满足自己的阶段性住房需求；达到了一定的经济储备后，可以在市场上购买二手房或小户型房来决自己的住房问题，再过几年，等经济和事业有了很好的积累之后，就可以按照自己实际住房需求和住房品质要求购买合适的商品住房，最终要靠自己实现住房愿望。
五、结束语
周转公寓制度是随着住房分配货币化改革发展的产物，是推进住房制度改革、加快住房社会化、市场化进程的必要而且非常重要的配套措施，在实施过程中必然会遇到各种各样的问题和困难，但做为管理者不断进行探索和研究，根据实际情况不断进行调整和完善，使其健康持续地发展，从而为高校的科研事业发展提供好后勤保障。
参考文献：
[1]陈彤宇.对高校周转房管理的几点思考[J].职业教育研究，2011，03：131-132.
[2]刘波.高校周转房管理存在的难题探析[J].高校后勤研究，2011，02：19-21.
[3]王耀华，谢芳成.解决高校青年教职工住房途径的探析——后房改时代解决教工住房的出路[J].教育文化论坛，2011，05：39-42.
[4]马宁.高校周转房管理中有关问题的浅析[J].高校后勤研究，2012，03：91-92.
[5]倪晓军，冯慧，杜嘉.高校周转房制度探讨[J].高校后勤研究，2008，05：73-74.
[6]陈军.对高校周转房建设和管理的思考[J].高校后勤研究，2008，05：77-78.
作者简介：马昆龄（1967-），女，山东人，大学本科经济学，学士，现工作单位：清华大学从事房屋管理工作。