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编者按:2010年4月17日,为了应对我国过热的楼市,减少房地产市场的泡沫,《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》(简称“新国十条”)隆重出台。近日,又有上海拟开征住房税一说。
房产新政的出台对我国房地产市场的打压已初见端倪,但也由此引发了一些法律上的纠纷和思考。
叶金荣上海市荣业律师事务所主任
违约,还是情势变更
2010年4月17日,国务院发布了《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》,拉开了房产史上最严厉的宏观调控序幕。相关政策出台的目的,在于合理引导住房消费,抑制投机性购房需求。但不可避免地会让部分已经签约的商品房及二手房买主,因为难以支付高比例的首付款而出现被迫“违约”,这种未必真正构成合同法上的“违约”状态,被社会公众形象地称之为“政策性违约”。
在北京市已经出现了这样的案例。2010年3月,甲通过中介公司介绍,与房主乙签订了房屋买卖合同,约定首付20%,余款通过申请银行按揭贷款的方式向乙一次性付清。合同签订后,甲向乙交纳了20万元购房定金。其后,甲在准备申请银行贷款时,获悉根据新的国家政策,自己需要支付的首付比例已从20%上调到30%,首付数额提高了30万元,以甲现在的经济状况,无法支付多出的部分首付款。
甲认为贷款首付比例提高是自己无法预见的,由此导致合同无法履行,自己没有过错,因此,乙应该将定金退还;而乙认为由于甲自身资金的原因导致合同无法履行,应当适用定金罚则,定金不予返还。后甲诉至法院,请求解除双方买卖合同并要求乙退还购房定金20万元。
在该类纠纷中,房屋购买人和出卖人对于因政策变化导致合同履行遇到障碍的事实一般并无争议。双方争议的焦点在于,购房人认为因政策原因导致合同无法履行,构成情事变更,买方有权解除合同,购房人无须承担责任,其已交纳的定金等款项卖房人应当予以返还。而卖房人则认为,虽然因政策原因导致合同履行遇到障碍,但并非无法履行,双方应当根据政策相应调整合同条款,合同应当继续履行。如果购房人提出解除合同,即构成违约行为,应当承担违约责任,定金无须退还。
关于情事变更原则,最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第二十六条中有明确规定:“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化,继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的,当事人请求人民法院变更或者解除合同的,人民法院应当根据公平原则,并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”
实践中,法院在适用情势变更原则审理案件时,是相当谨慎的。2009年4月27日最高人民法院对适用情势变更的审核程序明确:“确需在个案中适用情势变更的,应当由高级人民法院审核。必要时应报请最高人民法院审核。”
最高人民法院2009年7月20日发布的《关于进一步做好房地产纠纷案审判指导意见》第七条规定:“对于买受人请求解除商品房合同纠纷案件,要严格依法审查,对不符合解除条件的不能解除;要引导当事人理性面对市场经营风险,共同维护诚信的市场交易秩序。
从理论上说,房产新政属于当事人订约时所不能预见的情况,但是房产新政带给房屋买卖合同的影响并没有达到可以适用情势变更的程度。并不足以导致房屋买卖合同的履行显失公平或者不能实现合同目的。不符合《合同法解释二》中情势变更原则的适用条件。
笔者建议,购房者在房产新政实施后,如果继续履行购房合同确有重大困难的,还是要从合同条款本身约定下手,先看看合同是否有条款规定了这种情况下的合同解除权,以免起诉后得不到法院的支持,遭受更大的损失。■
环建芬上海师范大学法政学院副教授
当今房价过热,地价难辞其咎
新国十条的重点在于控制房屋的贷款,以此间接控制房地产市场的炒作,从而发挥政府在稳定房价和保障住房方面的职责,以维护社会的稳定安康。不少人对国十条的出台抱有极高的期望,认为房价将因此而获得控制,低房价的时代即将到来。因此,发生了大量房屋买卖违约的事件。但是也有些不少人对此提出不同意见,认为我国房屋地价占房价总价的15%至30%,地价才是决定房价的核心因素。要彻底解决该问题,关键在于降低地价。
对此,笔者认为,房产商冒着极大的风险投资于房地产市场,唯一目的就是获得超额的盈利。如果地价高的话,其在出售房屋时,必然会将风险转嫁于房屋之上,抬高房价。
那么为何我们不能或无法控制地价呢?首先,从1994年起,土地出让金就归地方政府所有,不用再上缴中央财政。伴随着房地产的蓬勃发展,土地出让金便成为地方财政收入的重要来源,“向土地要收成,向土地要效益”一时成为土地部门的工作重心。地价的提高,是短时间内体现地方政绩的最有效方式之一。如此一来,就很难期望有关控制地价政策的出台。
其次,现今很多土地出让都采取竞拍这种方式,这也是近来“地王”频频出现的一个重要原因。众所周知,通过竞拍,即使非常低廉的物品也有可能被炒得非常高,更何况是土地这种稀缺资源呢。僧多粥少的局面让地价上涨顺理成章。我们必须认识到,整个房地产产业链是紧密联系在一起的,房价回归应当是整个产业链上的所有环节都回归,而不能仅仅是房产商单方面进行降价。
最后,从整体上说,我国的商品房还是处于一种卖方市场,现有商品房总量不足迫使市民只能砸锅卖铁,向高房价屈服。如果我国能够大力开发廉租房、经济适用房,那么市民在购房时就会有更多的选择,当商品房卖方市场逐渐变为买方市场,房价就自然会回归理性。
综上,笔者认为相关部门应当不断改革土地出让制度,引导地方政府以合理价格出让土地,改变“价高者得”的单一拍卖方式,促进地价理性回归。同时中央政府也应考虑适当增加地方财政收入的方式方法,减弱地方政府对土地出让金的过度依赖,尽快使地方政府从依赖土地的状况中解脱出来。除此之外,国家也应当考虑社会的弱势群体,加大廉租房、经适房的建设,使人人能够安居乐业。房地产市场是我国众多产业中的一环,但是要搞活经济,单单靠这一环是远远不够的。地方政府必须合理分配资源,全面发展地方各级产业,唯有这样才能保证地方经济的长远稳健发展。■
胡坚秉同济大学副教授
住房保有税,离我们有多远
近年来,随着我国经济的快速发展,我国大中城市,尤其是东南沿海城市,外来人口大量涌入,给这些城市带来了较大的住房压力。基于我国“人多地少,人多房少” 的基本国情,从而在客观上导致了我国整体房价的不断上涨。此外,越来越多的投机者纷纷囤积大量房源待价而沽,造成住房需求非正常的快速增长,形成虚假的供不应求的局面,进一步推动了住房价格飙升。
针对不断攀升的房价,有的人主张,政府应当运用强有力的税收调控手段来控制房价,并且可以借鉴国外的经验。目前,世界各国对不动产的征税主要有三种方式:一种是对不动产的转让行为征税,以流转额为计税依据;另一种是对不动产的保有征税,以不动产的评估值为计税依据;还有一种是对不动产转让时的收益征税,以所得额或收益额为计税依据。例如美国的一些州,政府规定百姓在购买第一套自住房时可以免征不动产保有税,当购买第二套住房时,就要对其征税,再购入第三、四套住房时,财产保有税就会有一个较大的增加。 加拿大不动产财产税税率是三年内不动产平均值的0.5%。也就是说,一套三年均值40万元的房子,一年的财产税为2000元。如果逾期缴纳不动产税,就会被罚款和增收利息,连续三年欠缴,政府有权将不动产拍卖。
最近有消息称,重庆拟对高价商品房征收“特别房产消费税”,随后,有媒体称,上海也拟开征住房保有税。那么针对现今高房价,政府到底应该征收何种税?征收者似乎对此并没有达成一致意见。
根据《中华人民共和国立法法》第八条规定:“下列事项只能制定法律:……(八)基本经济制度以及财政、税收、海关、金融和外贸的基本制度;”《中华人民共和国立法法》第八条列举的十项内容,必须由国家立法机关全国人大和全国人大常委会立法,这叫“立法保留”。这十项内容只能由全国人大、全国人大常委会通过法律保留的方式来行使,其他机关都无权行使这些权力。
同时《中华人民共和国立法法》第九条规定:“本法第八条规定的事项尚未制定法律的,全国人民代表大会及其常务委员会有权作出决定,授权国务院可以根据实际需要,对其中的部分事项先制定行政法规……”《中华人民共和国立法法》第九条在这里规定了相对保留事项,但有关税收的基本制度也即新税种的出台即使尚未制定法律的,也只能由全国人民代表大会及其常务委员会授权国务院根据实际需要,对其中的部分事项先制定行政法规,除国务院以外的任何机关和地方政府都无权制定新税种。
所以,到底应该征收什么税?以及如何开征都应属于“立法保留”事项。地方政府随意决定税种、任意征税的行为,显然不是一种依法行政的行为。
即使认定这种税种应当是所谓的住房保有税,上海市住房保障和房屋管理局也无权制定该税种,因为其并没有立法权。如果要在上海拟征住房保有税,应由全国人民代表大会或其常务委员会制定法律,或授权国务院制定行政法规。再者,任何一个新税种包括房地产方面的新税种的征收都是牵一发而动全身。上海要对房产保有环节征税,需要做很多基础性的工作。包括掌握所有住宅的房主信息,确定住宅估值的标准,基本的征税范围,征税的标准、税率以及抵扣标准,等等。所以,即使上海市通过变通保有税的性质取得立法权限,但在诸如“住房保有税”的性质、与物业税的区别,“住房保有税”的征收范围,自住房与增量房是否应该区别对待,“住房保有税”能否抑制投机,征税会不会出现“反效果”等基本问题解决前,住房保有税是不会那么快出台的。■
房产新政的出台对我国房地产市场的打压已初见端倪,但也由此引发了一些法律上的纠纷和思考。
叶金荣上海市荣业律师事务所主任
违约,还是情势变更
2010年4月17日,国务院发布了《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》,拉开了房产史上最严厉的宏观调控序幕。相关政策出台的目的,在于合理引导住房消费,抑制投机性购房需求。但不可避免地会让部分已经签约的商品房及二手房买主,因为难以支付高比例的首付款而出现被迫“违约”,这种未必真正构成合同法上的“违约”状态,被社会公众形象地称之为“政策性违约”。
在北京市已经出现了这样的案例。2010年3月,甲通过中介公司介绍,与房主乙签订了房屋买卖合同,约定首付20%,余款通过申请银行按揭贷款的方式向乙一次性付清。合同签订后,甲向乙交纳了20万元购房定金。其后,甲在准备申请银行贷款时,获悉根据新的国家政策,自己需要支付的首付比例已从20%上调到30%,首付数额提高了30万元,以甲现在的经济状况,无法支付多出的部分首付款。
甲认为贷款首付比例提高是自己无法预见的,由此导致合同无法履行,自己没有过错,因此,乙应该将定金退还;而乙认为由于甲自身资金的原因导致合同无法履行,应当适用定金罚则,定金不予返还。后甲诉至法院,请求解除双方买卖合同并要求乙退还购房定金20万元。
在该类纠纷中,房屋购买人和出卖人对于因政策变化导致合同履行遇到障碍的事实一般并无争议。双方争议的焦点在于,购房人认为因政策原因导致合同无法履行,构成情事变更,买方有权解除合同,购房人无须承担责任,其已交纳的定金等款项卖房人应当予以返还。而卖房人则认为,虽然因政策原因导致合同履行遇到障碍,但并非无法履行,双方应当根据政策相应调整合同条款,合同应当继续履行。如果购房人提出解除合同,即构成违约行为,应当承担违约责任,定金无须退还。
关于情事变更原则,最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第二十六条中有明确规定:“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化,继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的,当事人请求人民法院变更或者解除合同的,人民法院应当根据公平原则,并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”
实践中,法院在适用情势变更原则审理案件时,是相当谨慎的。2009年4月27日最高人民法院对适用情势变更的审核程序明确:“确需在个案中适用情势变更的,应当由高级人民法院审核。必要时应报请最高人民法院审核。”
最高人民法院2009年7月20日发布的《关于进一步做好房地产纠纷案审判指导意见》第七条规定:“对于买受人请求解除商品房合同纠纷案件,要严格依法审查,对不符合解除条件的不能解除;要引导当事人理性面对市场经营风险,共同维护诚信的市场交易秩序。
从理论上说,房产新政属于当事人订约时所不能预见的情况,但是房产新政带给房屋买卖合同的影响并没有达到可以适用情势变更的程度。并不足以导致房屋买卖合同的履行显失公平或者不能实现合同目的。不符合《合同法解释二》中情势变更原则的适用条件。
笔者建议,购房者在房产新政实施后,如果继续履行购房合同确有重大困难的,还是要从合同条款本身约定下手,先看看合同是否有条款规定了这种情况下的合同解除权,以免起诉后得不到法院的支持,遭受更大的损失。■
环建芬上海师范大学法政学院副教授
当今房价过热,地价难辞其咎
新国十条的重点在于控制房屋的贷款,以此间接控制房地产市场的炒作,从而发挥政府在稳定房价和保障住房方面的职责,以维护社会的稳定安康。不少人对国十条的出台抱有极高的期望,认为房价将因此而获得控制,低房价的时代即将到来。因此,发生了大量房屋买卖违约的事件。但是也有些不少人对此提出不同意见,认为我国房屋地价占房价总价的15%至30%,地价才是决定房价的核心因素。要彻底解决该问题,关键在于降低地价。
对此,笔者认为,房产商冒着极大的风险投资于房地产市场,唯一目的就是获得超额的盈利。如果地价高的话,其在出售房屋时,必然会将风险转嫁于房屋之上,抬高房价。
那么为何我们不能或无法控制地价呢?首先,从1994年起,土地出让金就归地方政府所有,不用再上缴中央财政。伴随着房地产的蓬勃发展,土地出让金便成为地方财政收入的重要来源,“向土地要收成,向土地要效益”一时成为土地部门的工作重心。地价的提高,是短时间内体现地方政绩的最有效方式之一。如此一来,就很难期望有关控制地价政策的出台。
其次,现今很多土地出让都采取竞拍这种方式,这也是近来“地王”频频出现的一个重要原因。众所周知,通过竞拍,即使非常低廉的物品也有可能被炒得非常高,更何况是土地这种稀缺资源呢。僧多粥少的局面让地价上涨顺理成章。我们必须认识到,整个房地产产业链是紧密联系在一起的,房价回归应当是整个产业链上的所有环节都回归,而不能仅仅是房产商单方面进行降价。
最后,从整体上说,我国的商品房还是处于一种卖方市场,现有商品房总量不足迫使市民只能砸锅卖铁,向高房价屈服。如果我国能够大力开发廉租房、经济适用房,那么市民在购房时就会有更多的选择,当商品房卖方市场逐渐变为买方市场,房价就自然会回归理性。
综上,笔者认为相关部门应当不断改革土地出让制度,引导地方政府以合理价格出让土地,改变“价高者得”的单一拍卖方式,促进地价理性回归。同时中央政府也应考虑适当增加地方财政收入的方式方法,减弱地方政府对土地出让金的过度依赖,尽快使地方政府从依赖土地的状况中解脱出来。除此之外,国家也应当考虑社会的弱势群体,加大廉租房、经适房的建设,使人人能够安居乐业。房地产市场是我国众多产业中的一环,但是要搞活经济,单单靠这一环是远远不够的。地方政府必须合理分配资源,全面发展地方各级产业,唯有这样才能保证地方经济的长远稳健发展。■
胡坚秉同济大学副教授
住房保有税,离我们有多远
近年来,随着我国经济的快速发展,我国大中城市,尤其是东南沿海城市,外来人口大量涌入,给这些城市带来了较大的住房压力。基于我国“人多地少,人多房少” 的基本国情,从而在客观上导致了我国整体房价的不断上涨。此外,越来越多的投机者纷纷囤积大量房源待价而沽,造成住房需求非正常的快速增长,形成虚假的供不应求的局面,进一步推动了住房价格飙升。
针对不断攀升的房价,有的人主张,政府应当运用强有力的税收调控手段来控制房价,并且可以借鉴国外的经验。目前,世界各国对不动产的征税主要有三种方式:一种是对不动产的转让行为征税,以流转额为计税依据;另一种是对不动产的保有征税,以不动产的评估值为计税依据;还有一种是对不动产转让时的收益征税,以所得额或收益额为计税依据。例如美国的一些州,政府规定百姓在购买第一套自住房时可以免征不动产保有税,当购买第二套住房时,就要对其征税,再购入第三、四套住房时,财产保有税就会有一个较大的增加。 加拿大不动产财产税税率是三年内不动产平均值的0.5%。也就是说,一套三年均值40万元的房子,一年的财产税为2000元。如果逾期缴纳不动产税,就会被罚款和增收利息,连续三年欠缴,政府有权将不动产拍卖。
最近有消息称,重庆拟对高价商品房征收“特别房产消费税”,随后,有媒体称,上海也拟开征住房保有税。那么针对现今高房价,政府到底应该征收何种税?征收者似乎对此并没有达成一致意见。
根据《中华人民共和国立法法》第八条规定:“下列事项只能制定法律:……(八)基本经济制度以及财政、税收、海关、金融和外贸的基本制度;”《中华人民共和国立法法》第八条列举的十项内容,必须由国家立法机关全国人大和全国人大常委会立法,这叫“立法保留”。这十项内容只能由全国人大、全国人大常委会通过法律保留的方式来行使,其他机关都无权行使这些权力。
同时《中华人民共和国立法法》第九条规定:“本法第八条规定的事项尚未制定法律的,全国人民代表大会及其常务委员会有权作出决定,授权国务院可以根据实际需要,对其中的部分事项先制定行政法规……”《中华人民共和国立法法》第九条在这里规定了相对保留事项,但有关税收的基本制度也即新税种的出台即使尚未制定法律的,也只能由全国人民代表大会及其常务委员会授权国务院根据实际需要,对其中的部分事项先制定行政法规,除国务院以外的任何机关和地方政府都无权制定新税种。
所以,到底应该征收什么税?以及如何开征都应属于“立法保留”事项。地方政府随意决定税种、任意征税的行为,显然不是一种依法行政的行为。
即使认定这种税种应当是所谓的住房保有税,上海市住房保障和房屋管理局也无权制定该税种,因为其并没有立法权。如果要在上海拟征住房保有税,应由全国人民代表大会或其常务委员会制定法律,或授权国务院制定行政法规。再者,任何一个新税种包括房地产方面的新税种的征收都是牵一发而动全身。上海要对房产保有环节征税,需要做很多基础性的工作。包括掌握所有住宅的房主信息,确定住宅估值的标准,基本的征税范围,征税的标准、税率以及抵扣标准,等等。所以,即使上海市通过变通保有税的性质取得立法权限,但在诸如“住房保有税”的性质、与物业税的区别,“住房保有税”的征收范围,自住房与增量房是否应该区别对待,“住房保有税”能否抑制投机,征税会不会出现“反效果”等基本问题解决前,住房保有税是不会那么快出台的。■